空き家を民泊にするには？3つの制度の選び方と届出の手順

「使っていない実家を民泊にできたら、税金の足しになるのに」 「制度が3つあるらしいけど、うちの空き家がどれに当たるのかわからない」

空き家を民泊にするには住宅宿泊事業法の届出が基本で、年180日まで人を泊められます。この記事では3制度の選び方、届出の手順、費用、採算までを扱います。

ほかの使い道は空き家活用の選択肢を比較した記事で整理しています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

空き家を民泊にするとき選べる3つの制度と選び分け

立地の2条件で絞ると入口が住宅宿泊事業法の届出に定まる（出典: 観光庁 民泊制度ポータルサイト、e-Gov法令検索の旅館業法施行令・国家戦略特別区域法施行令、京都市）

空き家を民泊にするなら、まずは住宅宿泊事業法の届出で始められるかどうかを確かめます（観光庁 民泊制度ポータルサイト）。営業できる日数を増やしたいときだけ旅館業法の簡易宿所の許可を検討し、特区民泊は国家戦略特区に指定された地域でしか選べません。

3つの並びを、法律の体系ではなく皆様が最初に気にするところから組み替えると、こうなります。

データ出典: 旅館業法施行令／国家戦略特別区域法施行令（e-Gov法令検索）／京都市「いわゆる『民泊』の実施を検討されている方へ」／前掲の観光庁 民泊制度ポータルサイト

観光庁は3つを並列の選択肢として説明していますが、当社は空き家ならほぼ一本道だと見ています。簡易宿所は住居専用地域で原則使えず、特区民泊は指定地域の外では検討の余地すらないからです。住宅街の実家なら、入口は住宅宿泊事業法の届出に絞られます。

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出は年180日まで

住宅宿泊事業法は、住宅に人を泊めて宿泊料を受け取る事業のルールを定めた法律で、民泊新法とも呼ばれます。届出先は住宅の所在地を管轄する都道府県知事等で、保健所を持つ市や特別区が窓口になる地域もあります。

上限になるのが年間提供日数、つまり1年のうち人を泊められる日数の合計です。数え方にクセがあり、1年は毎年4月1日の正午から翌年4月1日の正午まで、1日は正午から翌日の正午までを指します。180日は事業者ごとではなく、届出住宅ごとに数えます。

2. 旅館業法の簡易宿所は日数制限なし・面積と立地の基準あり

簡易宿所は、宿泊する場所を多数人で共用する構造・設備を設けて人を泊める営業のことです。届出ではなく保健所への許可申請になり、通れば営業日数の制限がありません。

代わりに建物の条件が細かくなります。客室の延床面積は33平方メートル以上が原則で、宿泊者を10人未満とする場合は3.3平方メートル×人数以上。定員4人で使うなら13.2平方メートル以上、という計算です。立地も効いてきて、京都市では住居専用地域・工業地域・工業専用地域などで原則できません。

3. 特区民泊は地域が限られ最低宿泊日数がある

特区民泊は、国家戦略特別区域法にもとづく旅館業法の特例で、東京都大田区や大阪府・大阪市など指定された地域だけで実施されています。

目を引くのが滞在の長さです。施設を使わせる期間は3日から10日までの範囲内で条例が定める期間以上とされ、大阪市は3日（2泊3日）以上、1泊2日で泊めることはできません（大阪市「特区民泊の最低宿泊日数について」）。居室の床面積は25平方メートル以上で、認定の申請前に周辺住民への説明も必要です。

⇒ まず住宅宿泊事業法の届出で始められるかを確かめ、営業日数が足りないときだけ簡易宿所を検討してください。

その空き家は届出できる「住宅」に当てはまるか

設備と居住要件の2条件をどちらも満たす空き家が届出の対象になる（出典: 観光庁 対象となる住宅）

台所・浴室・便所・洗面設備の4つがそろい、居住要件のどれかに当てはまる空き家なら届出できます（観光庁 対象となる住宅）。居住要件は3つあり、いまも年に数回使っている家も、住宅として賃貸・分譲の募集を出している家も対象です。

設備の4点だけで判断しがちですが、所有者にとって結論が割れるのは次の居住要件のほうです。

4つの設備がそろっているか

設備要件とは、届出できる住宅として求められる設備の条件です。台所・浴室・便所・洗面設備の4つが設けられていることが求められます。

判定はそこまで厳しくありません：

• 4つが1棟にそろっている必要はない（同一敷地内で一体的に使う権限があり、各建物の設備が使えるなら複数棟をひとつの住宅として届出できる）
• 独立している必要はなく、ユニットバスのような複合設備でもよい
• 浴室は浴槽がなくてもシャワーがあれば足りる
• 便所は和式・洋式を問わない

ただし近隣の公衆浴場を浴室の代わりにすることはできません。

相続した実家が居住要件に当てはまる3つのパターン

居住要件とは、その家が「住宅」といえる使われ方をしているかどうかの条件です。次の3つのうちどれか1つに当てはまれば足ります。

1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
2. 入居者の募集が行われている家屋（民泊をしている間、分譲または賃貸の形態で居住用住宅として募集されているもの）
3. 随時その所有者・賃借人・転借人の居住の用に供されている家屋

3つ目には公式の例示があります。

• 別荘のように年数回程度利用している家屋
• 休日のみのセカンドハウス
• 転勤で一時的に本拠を移した空き家
• 相続により所有していて常時は居住していないが、将来住む予定の空き家

年に数回、帰省したときに実家へ泊まっているなら3つ目。まったく使っていなくても、住宅として賃貸や売却の募集を出していれば2つ目の道があります。どちらの状態からでも届出にたどり着けます。

外れるのは、いま誰も住んでいなくて、年1回も使っておらず、賃貸や売却の募集も出していない家です。民泊専用に建てた新築の投資用マンションがその典型で、対象になりません。

手続きや費用を調べるより先に、この2つの条件で自分の空き家を仕分けてください。ここで外れるなら、その先の検討はまるごと不要になります。

届出までの5ステップ

立地の確認を先に置くと書類がそろってから止まる手戻りが減る（出典: 観光庁 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて）

届出は、地域のルールの確認、消防への相談、書類の準備、システムでの届出、標識と定期報告の順で進みます（観光庁 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて）。順番を飛ばすと、書類がそろってから立地で止まる手戻りが起きます。

1. 用途地域と自治体の条例を調べる

用途地域とは、市町村が土地の使い方ごとに区分けしたエリアのことです。住宅街は住居専用地域であることが多く、ここに条例の上乗せがかかります。

前掲の京都市の案内では、住居専用地域での住宅宿泊事業は原則として1月15日の正午から3月16日の正午まで。冬の2か月だけ、ということです。大阪市も条例で実施制限区域を定めていて、令和4年4月1日施行の改正で義務教育学校が追加されました（大阪市「住宅宿泊事業について」）。

条例は自治体ごとに違うので、観光庁 各自治体の情報・窓口案内で自分の地域の窓口を先に押さえてください。あわせて改修に使える補助金も見ておくと二度手間になりません（空き家に使える補助金の種類と探し方）。

2. 管轄の消防に相談し消防法令適合通知書を受け取る

消防法令適合通知書とは、その建物が消防法令に適合していることを消防が確認した書類です。届出住宅を管轄する消防署に相談して入手します。

総務省消防庁は、民泊で求められる対応のリーフレットや、消火器・自動火災報知設備の試験結果報告書の様式を公開しています（消防庁「民泊における消防法令上の取り扱い等」）。消防法令に適合していない状態で事業を始めると、業務停止命令等の対象になる場合があります。

3. 承諾・管理規約・図面など添付書類をそろえる

自分が賃借人・転借人なら、貸主が民泊目的の転貸を承諾しているかどうか。マンションなら、管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか。規約に定めがなければ、管理組合に禁止の方針がないかを確かめます。

住宅の規模も書きます。居室の面積、宿泊室の面積、宿泊者の使用に供する部分の面積の3つで、図面を用意する段で実測と登記が食い違って止まることがあります。

4. 民泊制度運営システムで届出する

民泊制度運営システムは、国が用意した民泊の届出・報告用のオンラインシステムです。届出は原則としてここから行います。

届出の単位にも決まりがあり、台所・浴室・便所・洗面設備が設けられている単位が最小です。母屋と離れがある物件では、どこまでをひとつの届出住宅にするかで日数の数え方も変わります。

5. 標識を掲示し、2か月ごとに定期報告する

受理されたら終わり、ではありません。公衆の見やすい場所に届出番号等の標識を掲示します。家主が不在になる形の民泊では、緊急連絡先も一緒に掲示します。

定期報告とは、宿泊日数などを2か月ごとに都道府県知事等へ報告することです（住宅宿泊事業法第14条）。報告する項目は宿泊日数・宿泊者数・国籍別内訳・延べ宿泊者数で、この積み上げが後述する稼働の実績データになります。

初期費用と運営コストは何にかかるのか

費用は、いま金額がわかるものと、見積もりを取らないと決まらないものに分かれます。住宅宿泊事業法の届出に手数料はかからず、簡易宿所の許可には手数料がかかります（京都市は52,800円。京都市の案内）。改修や清掃、管理の委託料は物件と委託先しだいで、見積もりを取るまで確定しません。

そこで、金額そのものより「どこで金額が決まるか」で並べ直しました。

改修費や運営代行の手数料には、公的に確認できる相場の金額がありません。当社は、相場で押さえるより消防への事前相談と現地見積もりを先に取り、自分の物件の実額に置き換えるほうが速いと考えています。

開業前に出ていく費用

開業前は、改修、清掃、家具・家電、寝具、消防設備がまとまって出ていきます。簡易宿所を選ぶなら、ここに許可手数料が加わります。

金額が確定する順番は、消防設備、改修、家具家電です。事前相談で設置するものが決まり、それを織り込んだ工事の見積もりが出て、最後に生活まわりをそろえます。逆順に進めると、買った家具を動かしながら工事する羽目になります。

運営中に毎月かかる費用

運営が始まると、清掃と消耗品、光熱費・通信費、仲介サイトの手数料、管理委託料が毎月出ていきます。宿泊が入らない月でも、光熱費の基本料金と通信費は止まりません。

遠方の空き家なら、民泊を始める前から見回りや草刈りの費用もかかっています。頻度と金額の目安は空き家管理に必要な頻度と費用の目安で整理しています。住まい向けの火災保険も人を泊める使い方では扱いが変わるため、空き家に火災保険をかけられるかどうかもあわせて確かめてください。

家主不在型は管理業者への委託が義務

家主不在型とは、宿泊させている間に事業者が届出住宅にいない形の民泊で、遠方に住む方の空き家民泊はほぼこの形です。

委託が義務になるのは、届出住宅の居室の数が5を超えるときと、人を泊めている間に不在（一時的な不在を除く）となるときです（前掲の大阪市の案内）。同じ建物や敷地内に住んでいる場合は除かれます。委託先の住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けて民泊の管理を代行する事業者で、登録件数は4,529件です（観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」）。

⇒ 遠方の空き家なら、管理委託料は削れない固定費として最初から見積もりに入れてください。

空き家を民泊にするメリットとデメリット

使っていない家から収入が生まれ、人の出入りがあることで傷みにも気づきやすくなります。その一方で、近隣への対応、宿泊者とのやり取りと清掃の手配、季節で揺れる収入という負担がついてきます。どちらも、始める前に自分の物件で見積もっておける項目です。

良い面から並べます：

• 空いたままの家が収入を生む状態に変わる
• 換気と掃除が定期的に入るため、傷みや不具合に早く気づける
• 長期の賃貸契約に縛られず、やめる判断を自分で決められる

負担のほうも具体的です：

• 騒音・ごみ出し・夜間の出入りなど、近隣からの苦情に自分で対応する
• 予約が入るたびに清掃と鍵の受け渡しを手配する必要がある
• 収入が季節と予約状況で揺れ、月ごとの当たり外れが出る

もうひとつ。前掲の観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」によれば、令和8年4〜5月の宿泊者626,765人のうち外国人は391,174人で62.4%を占めます。泊まる人の6割以上が海外からのお客様になる前提なので、言葉と生活習慣の違いへの対応を開業前に決めておく必要があります。

採算ラインの見方と、民泊に向かない空き家

回収年数は上限ではなく実績の年換算日数で計算する（出典: 観光庁 住宅宿泊事業法の施行状況の公表値を基に当社換算）

採算は年180日が埋まる前提ではなく、届出住宅1件あたり2か月で17.9日という実績から逆算します。令和8年4〜5月の全国の宿泊日数は624,088日、届出住宅あたり17.9日でした（前掲の観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」）。

逆算はこの順で進めてください：

1. 自分の地域で営業できる期間を条例で確かめる（京都市の住居専用地域なら原則1月15日正午〜3月16日正午で、そもそも上限が180日ではありません）
2. その日数を上限として、実績値から埋まりそうな日数を見積もる
3. 見積もった日数に1泊の料金をかけて年間の売上を出し、そこから清掃・光熱費・通信費・管理委託料を引く
4. 残った金額で改修費を割り、回収に何年かかるかを出す

観光庁の公表値を基に当社換算。4〜5月の実績を12か月へ引き伸ばした参考値で、季節と立地によって実際の日数は上下します。

この3行はいずれも全国平均以上の水準です。全国の宿泊日数624,088日のうち東京都が362,082日を占め、当社換算で約6割が東京都に集中しています。都市部から離れた立地では、全国平均の年約107日をさらに下回る前提で見てください。

当社が観光庁の数字を読む限り、上限180日を前提にした試算は全国平均の実勢と約73日開きます。1泊いくらで180日、で出した金額は回収計画にそのまま使えません。

⇒ 上限ではなく実績の日数で見ると、稼働が読めない立地では改修費の回収に年単位の時間がかかります。

届出のうち約36%が事業廃止という実勢

令和8年7月15日時点で、住宅宿泊事業の届出件数は65,837件、そのうち事業廃止件数は23,767件です。当社換算で約36%にあたります。

始めた人の3人に1人以上が、どこかでやめる判断をしている計算です。民泊が悪い選択という話ではなく、やめる選択も普通に取られているということ。撤退後に家をどうするかまで考えておくと、決断が軽くなります。

民泊に向かない空き家の条件

次のどれかに当てはまる空き家は、民泊で採算を取るのが難しくなります。

• 最寄り駅や観光地から遠く、車がないと到達しにくい
• 条例で営業できる期間が限られている地域にある
• 家主不在型になるのに、近くに管理者を置けない
• 設備要件・居住要件のどちらかを満たさない
• 改修の見積もりが、実績ベースで見積もった回収額を超えている

特に最後の1つは、始めてから気づいても取り返しがつきません。改修費は先に出ていき、稼働は後からわかるからです。改修にかけた費用が、そのまま売却価格に乗るわけでもありません。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

空き家の民泊についてよくある質問

空き家を民泊にするのに資格は必要ですか？

住宅宿泊事業の届出そのものに資格の要件はありません。ただし家主不在型になる場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者へ委託が必要です。自分に資格が要るのではなく、委託先に登録が要るという形になります。

年間180日はいつから数えますか？

毎年4月1日の正午から翌年4月1日の正午までが1年です。1日は正午から翌日の正午までを指し、届出住宅ごとに数えます。リセットされるのは4月1日の正午で、暦の1月1日ではありません。

遠方に住んでいても空き家の民泊は運営できますか？

家主不在型として住宅宿泊管理業者に委託すれば運営できます。ただし自治体によっては、現地に対応する管理者の駐在場所を条例で決めています。京都市では、住宅かその建築物の内部か、徒歩10分で到着できる場所（道のりおおむね800メートル以内）とされています。

民泊をやめたい場合、改修した家はどうなりますか？

事業の廃止を届け出れば運営は終えられます。改修した住宅は売却や賃貸に戻せますが、かけた改修費がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。用途変更をともなう改修をしていた場合は、いまの状態のまま売れるかを先に確認してください。

買取くんでは、民泊にできなかった空き家の売却も相談できますか？

ご相談いただけます。当社の買取くんは空き家や訳あり物件の直接買取を専門にしていて、届出の条件から外れた家や、他社で断られた家も対象です。残置物（家財や生活用品の残り）を片付けないままの現況買取に対応し、仲介手数料はいただきません。まずは所在地と建物の状態をお聞かせください。

なお、税金や登記の扱いは個別の事情で変わります。判断に迷うところは、自治体の窓口や税理士・司法書士にも確かめてください。民泊を含め、このまま持ち続けるか手放すかで迷っている方は、空き家を活用するか売るかの判断基準もあわせてご覧ください。

まとめ

空き家を民泊にするには住宅宿泊事業法の届出が基本で、年180日と地域の条例の範囲で運営することになります。設備要件と居住要件を満たしていれば届出はできますが、条例で営業期間が限られる地域や、近くに管理者を置けない立地では続けにくくなります。改修費を出す前に、上限ではなく実績の日数で回収年数を試算してください。

当社の買取くんは、空き家や訳あり物件を直接買い取っています。購入意欲の高い投資家が常時300名以上いるため、民泊に向かないとわかった家でも出口をつくれます。改修に踏み出す前に、手放す場合の金額も並べて決めたい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）