越境の覚書に書く4つの項目と作成手順｜隣人が応じないときの進め方

「隣の家の塀がうちの土地に入っていると言われて、覚書を作ってくださいと頼まれました」 「書式も、誰と交わすのかも分からなくて、そのまま止まっています」

越境の覚書に書くのは、越境物の特定、現況のまま置く承認、将来の撤去条件、次の所有者への承継の4項目です。いまは撤去を求めない代わりに、建て替えのときに撤去してもらう約束を残す書面なんです。書き方と交わす手順、応じてもらえないときの進め方までご案内します。

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越境の覚書とは？撤去を求めない代わりに将来の撤去を約束する書面

覚書は越境を認めた記録として残り、撤去を求める立場を保ったまま現況を続けられます（出典: e-Gov法令検索 民法162条・233条）

越境の覚書は、境界を越えた物があることを双方で確認し、いまは撤去を求めない代わりに将来撤去してもらう約束を残す書面です。相手にすぐ撤去してもらうのが難しいときに、撤去を求める立場を手放さないまま、いまの状態を続けるための書類として使います。

覚書は「他人の土地に入っている」と持ち主が認めた記録になる

書面を残す理由は、放っておくと越境されている部分の土地そのものを失いかねないからです。他人の物でも、長いあいだ自分の物として使い続けた人にその所有権が移る仕組みがあり、これを取得時効といいます。民法162条は「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」と定めていて、占有を始めたときに善意で過失がなければ10年間に短くなります（e-Gov 民法）。

ここで効いてくるのが「所有の意思をもって」という要件なんです。覚書で越境の事実を認め、将来は撤去すると書いた側は、その部分を自分の土地として使っているとは言いにくくなります。⇒ 記録が効くのは、相手が「他人の土地に入っている」と認めた証拠になるからです。

たとえば境界を越えた塀をそのままにして20年が過ぎた場合。書面が1枚もなければ、越境部分について相手が所有権を主張してくる余地が残ります。実際に時効が成立するかは占有の中身で変わりますので、個別の判断は司法書士や弁護士へご相談ください。

撤去を求めるか、書面で残すかの分かれ道

越境されている側は、撤去を求められないわけではありません。求め方は越境物の種類で分かれます：

• 木の枝——民法233条1項により、竹木の所有者にその枝を切除させることができます（前掲・e-Gov 民法）
• 塀・雨樋・配管などの工作物——自分の土地の使用を妨げている状態として、所有権に基づいて撤去を求める道があります。当てはまるかどうかは事案ごとに分かれますので、司法書士や弁護士にご確認ください

それでも覚書という形が選ばれるのは、撤去に大がかりな工事と費用がかかるからです。基礎からやり直す塀の造り替えを、いますぐ相手に求めても話がまとまりません。当社が考える落としどころは、「いまは求めない代わりに、建て替えのときに撤去してもらう」と書面にしておくことです。

敷地と道路の関係そのものは接道義務と敷地の境界まわりの基礎知識にまとめています。

覚書に必ず書く4つの項目

承認の範囲と撤去が発動する場面を両方書くと、いつまで置いてよいかが決まります（出典: e-Gov法令検索 民法）

覚書に書くのは、①越境物と越境箇所の特定、②現況のまま置くことの承認、③将来の撤去条件、④次の所有者への承継の定めの4項目です。どれか1つでも抜けると、いつ撤去するのか、誰に効くのかが決まらないまま残ります。

①越境物と越境箇所を特定する

何が・どこから・どれだけ越えているかを、実測した数値と写真、そして確認図で特定します。確認図とは、越境している位置と長さを書き込んで覚書の別紙として添付する図面のことです。

たとえば隣家のブロック塀の基礎が自分の土地側に入り込んでいる場合。測るのは塀に沿った越境の長さと、境界線からの出幅の2つです。境界標から巻尺を当てて数字を出し、地積測量図の写しに位置を書き込みます。

越境物の種類別・覚書での書き分け

※印の3行は、所有権に基づく撤去請求を覚書で猶予する対象です。枝は、切除の同意と時期を覚書に書きます。電線・引込線の相手方は手順1で確定します。

データ出典: e-Gov 民法

条文が種類ごとに別の扱いを置いているのは、枝と根だけです。塀や配管には個別の規定がなく、所有権の話に戻ります。なお建物本体を建て替えるときは、境界線から50センチメートル以上の距離を保つ決まりが別にかかります（同234条1項）。⇒ 表のどの行かで、特定の書き方と撤去の時期が変わります。

②現況のまま置くことを承認する

承認するのは「いまある物を、いまの状態のまま置くこと」です。ここを広く書きすぎると危ないんです。「越境物の存置を認める」とだけ書いてあると、後から作り替えられた別の塀まで承認したと読まれかねません。

建て替えや改築で形が変わる場合は対象外にする、という一文を入れておいてください。承認の範囲が書かれていない古い覚書は、代替わりのあとで結局その場から作り直しになります。

③将来いつ・誰の費用で撤去するかを決める

撤去の時期は「建て替え・改修のとき」のように、現実に工事が発生する場面へ紐づけて書きます。費用の負担は越境物の所有者側と定めるのが基本の形です。あわせて、撤去したあとに越境部分の所有権を主張しない旨も入れておきます。

日付で「○年○月まで」と決めたくなりますが、おすすめしません。期限だけ先に決めても、相手に資金の目処が立たなければその日が来ても動きません。工事の場面に紐づけておけば、撤去を実行する時期と費用を出す人が同時に決まります。

④次の所有者へ引き継ぐ定めを入れる

双方のどちらかが土地を第三者へ譲渡する場合に、新しい所有者へ覚書の内容を引き継がせる——この条項を入れます。売主が買主へ覚書の写しを渡し、同じ内容を承継させる、という書き方です。

ただし限界もあります。覚書は当事者どうしの約束ですので、土地が売られたときに新しい所有者を当然に拘束するとは限りません。条項を入れたうえで、実際に売るときには契約書の側でも手当てが要ります。

⇒ ②と③はセットで初めて機能します。 現況を承認する範囲と、撤去が発動する時期の両方が書かれていないと、いつまで置いてよいのかが誰にも決まりません。

覚書はどう作る？相手の確定から書面化までの手順

手順ごとに用意するものと、相手が複数人になる3つのパターンを整理（e-Gov法令検索 民法209条を基に当社作成）

覚書は、①越境物の所有者を登記で確定する、②現況を実測して図面と写真に残す、③撤去の時期を決めて協議する、④2通作成して双方が署名押印する、の順で作ります。最初にやるのは相手の確定で、ここを飛ばすと署名が足りず作り直しになります。

手順1｜越境物の所有者を登記で確定する

用意するもの：隣地の登記事項証明書（法務局が発行する、その土地の名義や権利関係が載った証明書）と公図（土地の形と並びが分かる法務局備付けの図面）。

相手は1人とは限りません：

• 共有名義——1つの土地を複数人で持っている状態で、各自の取り分を共有持分といいます。共有者全員と交わします
• 借地——土地を借りて建物を建てている権利が借地権、その土地の所有権が底地です。工作物を持っている借地人と交わし、底地の所有者にも確認します
• 相続で名義が変わっていない——相続人全員が相手です。2024年4月から相続登記の義務化が始まり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが義務になりました（法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A）

たとえば隣地の名義が、すでに亡くなった方のままだった場合。戸籍をたどって相続人を確認するところから始まります。ここで1人でも漏れると、せっかく作った覚書が全員の合意になりません。

なお、前面が私道に面している部分では相手方が変わります。道路の種類を先に確かめる手順は私道と公道を見分ける確認手順へ。

手順2｜現況を実測して図面と写真に残す

用意するもの：メジャー、カメラ、公図・地積測量図。

何が・どこから・どれだけ越えているかを測り、写真と簡易な図面に残します。境界標の位置が分かる引きの写真と、越境部分に巻尺を当てた寄りの写真の2枚があると、相手にも買主にも説明しやすくなります。

注意点は、隣地に入る必要がある場合です。境界標の調査や境界に関する測量のために必要な範囲であれば隣地を使用できますが、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地の所有者と使用者へ通知しなければなりません（前掲・民法209条1項2号、3項）。住家に立ち入る場合は、居住者の承諾がなければ入れません（同条1項ただし書）。黙って隣の敷地に入って測るのは避けてください。条文が用意しているのは、伝えたうえで使わせてもらう道です。

手順3｜撤去の時期を決めて協議する

用意するもの：手順2の写真と図面。

「すぐ撤去してほしい」から切り出すと、たいてい止まります。手順2で作った写真と図面を見せて事実を共有し、そのうえで建て替え・改修の時期を撤去の条件にする——この順で話すほうが早いです。

話した日付と内容はメモに残しておきます。誰と、いつ、どこまで決まったか。この記録があると、書面にするときの文言がすぐ決まるんです。

手順4｜2通作成して署名押印し、いつ交わすかを決める

用意するもの：覚書2通、確認図（別紙）、印鑑。

覚書は2通作成し、双方が署名押印して各1通ずつ保管します。確認図は必ず別紙で添付してください。口頭の了解だけで済ませると、代替わりした時点で消えます。

交わす時期は、次の3つの区切りが目安になります：

• 売却の準備を始めたとき——買主と仲介会社への説明資料になります。契約の直前に着手すると、相手の都合しだいで引き渡しに間に合いません
• 相続で名義を引き継いだ直後——当事者が代替わりすると、前の代の口頭の了解が引き継がれません
• 隣地または自宅で工事・建て替えの予定が出たとき——撤去の条件が現実に発動する場面です。取り決めがないまま着工すると工事が止まります

相手の予定に合わせて動く話ですので、当社としては、決済日が決まる前に着手しておくことをおすすめします。

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隣人が覚書に応じない・連絡が取れないときの進め方

相手の状態を先に確定すると、再提案・撤去請求・管理人の選任のどれを使うかが決まります（出典: e-Gov法令検索 民法25条・233条・264条の2）

応じてもらえないときは、承認する範囲と撤去の時期を狭めて再提案するか、越境部分そのものを解消・売買して境界を引き直します。連絡が取れないときは、家庭裁判所や裁判所へ管理人の選任を求める道があります。

応じてもらえないときにできること

相手が身構えるのは、たいてい「無期限で権利を縛られる」と読めるときです。まずは承認する範囲と撤去の時期を限定して再提案します。いまある塀に限る、建て替えのときに撤去する、費用は所有者側——ここまで絞ると、相手にとっても将来像が見えます。

それでも合意できない場合の道は2つ。越境部分の解消（切除・移設）を求めるか、越境している部分の土地そのものを売買して境界を引き直すかです。枝であれば、竹木の所有者にその枝を切除させることができます（前掲・民法233条1項）。工作物については、所有権に基づいて妨害の排除を求める法的手段があります。

私道での通行や掘削の承諾は越境とは別の話で、私道で起きるトラブルの型と対処法で扱っています。

連絡が取れない・所有者が分からないときにできること

隣家が空き家で、送った郵便も返送されてくる場合。相手がいなければ書面は交わせませんが、代わりの人を立てる仕組みが法律に用意されています。

住所や居所を離れた人が財産の管理人を置いていないとき、利害関係人または検察官の請求により、家庭裁判所がその財産の管理について必要な処分を命じることができます（前掲・民法25条1項）。この処分で選ばれる管理人が、不在者財産管理人です。

土地の所有者そのものが分からない場合は別の制度になります。所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない土地について、裁判所は利害関係人の請求により管理人による管理を命じることができます（同264条の2第1項）。これが所有者不明土地管理命令です。

相手の状態別・とれる進め方と根拠

データ出典: e-Gov法令検索 民法

どちらの制度も「利害関係人が裁判所へ請求する」形ですので、隣地の所有者として越境の解決を求める立場なら、その入口には立てます。費用と期間は事案ごとに変わりますので、申立てを考える段階で司法書士や弁護士へご相談ください。⇒ 5つの行のうち自分だけで先へ進められるのは、相続人を調べる行だけです。

越えているのが木の枝や根のとき

枝と根では扱いが違います。根は、隣地の竹木の根が境界線を越えるときに自分で切り取れます（前掲・民法233条4項）。枝は原則として所有者に切除させるものですが、次の3つの場合には土地の所有者が自ら切り取れます（同条3項）：

• 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、相当の期間内に切除しないとき
• 竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき
• 急迫の事情があるとき

急迫の事情とは、たとえば台風で折れかけた枝が自宅の屋根側に垂れているような場面です。自分で切り取れるのは枝と根だけで、隣の塀や物置を自分で壊すことはできません。工作物は、先ほどの妨害の排除を求める話に戻ります。

覚書に「切除の同意と時期」を書いておくと、剪定のたびに催告からやり直さずに済みます。

⇒ 「応じない」と「連絡が取れない」は別問題で、使える手段も違います。 先に相手の状態を確定してから、手段を選んでください。

越境から離れた近隣トラブル全般の初動は旗竿地の隣人トラブルと初動対応が入口になります。

覚書がないまま土地を売ると？越境の説明と撤去条件の交渉が買主との間に残る

越境がある事実は、買主の判断に影響する事柄として説明の対象になります。覚書がないまま売ると、買主は撤去の時期も費用の負担者も分からないまま引き継ぐことになり、条件の交渉が長引きます。

売却の相談を始めると、仲介会社から「越境について書面はありますか」と確認される場面が出てきます。

越境の事実は買主へ説明すべき事柄として残る

宅地建物取引業法47条1号は、宅地建物取引業者が、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について故意に事実を告げないことを禁じています。対象には宅地・建物の「現在若しくは将来の利用の制限」等が挙げられています（e-Gov 宅地建物取引業法）。

これは宅建業者に課された禁止であって、売主本人の義務を定めた条文ではありません。ただ売る側から見れば行き着く先は同じで、仲介を頼めば「越境はありますか」「書面はありますか」は確認されます。⇒ 隠して売れるものではなく、書面があるかどうかで交渉の出発点が変わります。

境界確定測量の要否や契約不適合責任（引き渡した物が契約の内容に合っていない場合に売主が負う責任）といった売却時の注意点は空き家売却で注意することで扱っています。

覚書があっても、売買契約の側で引き継ぎを決めておく

承継の条項を入れておいても、新しい所有者を当然に拘束できるとは限りません。ここは覚書の条項だけでは閉じない部分です。

売るときにやることは2つ：

• 売買契約書に、越境の状況と覚書の内容を承継させる旨を明記する
• 引き渡し後、新しい所有者と隣地所有者との間で改めて覚書を結び直す

どちらを選ぶかは相手の協力しだいですので、仲介会社と司法書士へ早めに共有しておくと段取りが組めます。越境が残ったままの土地の価格や売り方は旗竿地が売れない原因と売り方へ。

越境の覚書についてよくある質問

越境の覚書に実印や公正証書は必要ですか

法令上、契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式は必要とされていません（前掲・民法522条2項）。実印・印鑑証明・公正証書も必須ではありません。それでも書面を作り、署名押印し、確認図を添えるのは、あとから内容と当事者を確かめられるようにするためです。撤去費用の負担が大きくなりそうな場合は、実印と印鑑証明を添える形にしておくと、当事者の意思をより確実に残せます。

覚書があれば越境物はそのままにしておいてよいのですか

覚書で承認したのは「いまある物を、いまの状態のまま置くこと」であって、永久に撤去しない約束ではありません。撤去の条件に書いた時期——建て替えや改修のとき——が来たら撤去してもらう前提の書面です。隣が建て替えを始めたら、覚書を持って撤去の話をするタイミングになります。

相続した土地に古い覚書が残っている場合、その効力はありますか

覚書は当事者どうしの約束ですので、相続や売買で当事者が代わったときに当然に引き継がれるとは限りません。まずは書かれている当事者の名前と、いまの隣地所有者の登記名義を突き合わせてください。名義が変わっていれば、いまの所有者と内容を確認し、必要なら結び直しておくと確実です。個別の効力の判断は司法書士や弁護士へご相談ください。

買取くんでは越境の覚書がない土地でも買い取ってもらえますか

対応できます。当社の買取くんは、残置物（家具や家財など建物に残ったままの物）を残したままの現況買取——いまある状態のまま引き渡す売り方——に対応しており、他社で断られた物件も全国で扱っています。当社は大阪府堺市で、相続した実家を家具だけ回収し、残りはそのままの状態で1,200万円で買い取りました。覚書が整っていない段階でも、まずは無料査定で状況をお聞かせください。

そもそも敷地が建て替えのできる土地かどうかは、道路との関係で決まります。確かめ方は接道義務を満たすかどうかの確認手順をご覧ください。

まとめ｜越境の覚書は4つの項目と交わす順番を押さえれば自分で進められる

越境の覚書は、4つの項目と交わす順番さえ押さえれば、専門家に丸ごと任せなくても自分で用意できます。書面で決められるのは、いまの状態を認める範囲と、撤去の時期・費用の負担までです。境界そのものの確定や、次の所有者への引き継ぎは、測量や売買契約という別の手続きが要ります。まずは隣地の登記事項証明書と公図で相手を確定し、現況を写真と図面に残すところから始めてください。

当社の買取くんは、覚書や境界の整理が終わっていない土地をそのままの状態で買い取り、所有権移転登記まで提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。隣地との話し合いが動くのを待つあいだ、固定資産税だけ払い続ける状態を終わらせたい方に向いています。売り方そのものの選び方は旗竿地が売れない原因と売り方もあわせてご確認ください。

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