「不動産会社に前の道は私道ですかと聞かれて、答えられなかった」 「相続した実家を手放したいのに、道路のことで話が止まったまま」
道路の所有者が国・都道府県・市区町村なら公道、個人や法人なら私道です。見た目や舗装では区別できません。私道か公道かは、法務局の公図と登記事項証明書で道路の所有者を確認すると判別できます。この記事では、書類2点と役所2窓口をたどる4つの手順と、地図アプリでどこまで分かるかをご案内します。
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私道と公道の見分け方は「道路の持ち主が誰か」で決まる
所有者の欄で公道と私道が分かれ、建築基準法上の道路かは別に確かめます（道路法3条・建築基準法42条・43条を基に当社作成）
私道と公道の分かれ目は、その道路を所有し管理しているのが行政か民間かという一点です。国・都道府県・市区町村が持っていれば公道、個人や法人が持っていれば私道になります。舗装されているかどうかや道幅は、道路法3条が定める道路の種類には含まれないため、判断の材料になりません（e-Gov法令検索 道路法 3条）。
公道は道路法が定める国道・都道府県道・市町村道
道路法3条は、道路を高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道の4種類に分けています。家の前の生活道路で関わるのは、ほとんどが市町村道です。市町村道であれば、路面の補修も側溝の清掃も、道路管理者である市区町村が行います。
この4種類のどれにも当たらない道は、道路法上の道路ではありません。私道はここに含まれず、路面の補修も所有者側で行うことになります。
「公道か私道か」と「建築基準法上の道路か」は別の話
所有者の話と、建築のルールの話は別です。建築基準法上の道路とは、その道に接した土地に建物を建ててよいと建築基準法が認めている道のこと。幅員4メートル以上（特定行政庁が指定する区域では6メートル以上）などの条件があります（e-Gov法令検索 建築基準法 42条・43条）。
私道でも条件を満たせば建築基準法上の道路になりますし、逆に登記の地目（その土地の主な用途を示す区分）が「公衆用道路」でも、建築基準法上の道路とは限りません。福岡市は「私道（登記簿上の公衆用道路であるもの含む）に敷地が2メートル以上接していても、法第43条2項の認定・許可を受ける場合を除き、建築物を建築することが出来ません」と明記しています（福岡市 建築基準法上の道路について）。所有者が分かっただけでは、建て替えができるかどうかまでは決まらないんです。接道のルール全体は接道義務でいう建築基準法上の道路とはで扱っています。
私道か公道かを確かめる4つの手順
手順3までで公道か私道かが確定します（不動産登記法・道路法28条・法務省の登記手数料の一覧を基に当社作成）
私道か公道かは、公図と登記事項証明書、そして役所の道路台帳を見る手順3までで確定します。公図で道路の地番を拾い、登記事項証明書で所有者を、道路台帳で道路法上の道路かどうかを確かめる流れです。手順4の建築基準法の道路種別は、その道で建て替えができるかを、同じ役所で続けて確かめるための確認です。
手順1｜法務局の公図で道路部分に地番が入っているかを見る
公図とは、一筆ごとの土地の位置・形状・地番を表した図面のことです。不動産登記法では「地図に準ずる図面」と呼ばれ、一筆または二筆以上の土地ごとに位置・形状・地番を表示するものと定められています（e-Gov法令検索 不動産登記法 14条・120条）。所有者本人でなくても、手数料を納めれば誰でも写しの交付や閲覧を請求できます。
見るのは、自分の敷地の前にある道路の部分です。ここに地番が振られていれば、その道は誰かの所有地、つまり私道の可能性が高くなります。ただし自治体名義で地番が付いたままの道路もあるため、この段階では確定しません。
逆に、道路の部分に地番がなく「道」とだけ記されていることもあります。この場合は道路法が適用される法定公共物か、適用されない法定外公共物（里道）のどちらかで、いずれも個人や法人の所有地ではありません（鹿児島市 公図・地図の「道」の表記について）。どちらに当たるかは、手順3の道路台帳ではっきりします。台帳に載っていれば公道、載っていなければ里道です。里道は個人の私道ではありませんが、道路法上の道路でもありません。建て替えができるかは手順4で確かめます。
手順2｜登記事項証明書で所有者と地目を確認する
登記事項証明書は、その土地の所有者・地番・地積・地目が記録された証明書です。手順1で拾った道路の地番でこれを取れば、持ち主がはっきりします。所有者が国・都道府県・市区町村なら公道、個人や法人なら私道です。
地目の欄に「公衆用道路」とあっても、公道という意味ではありません。地目は土地の主な用途による区分で、田・畑・宅地などと並ぶ23の区分の一つとして公衆用道路が置かれています（e-Gov法令検索 不動産登記規則 99条）。用途の記録であって、持ち主の記録ではないんです。
費用は、登記事項証明書が書面請求で1通600円、オンライン請求なら送付520円・窓口交付490円です（法務省 登記手数料について）。分かれ目は請求のしかたで、書面で請求すると600円です。所有者だけを確かめたいなら、登記情報提供サービスの「所有者事項」が1件140円で足ります。公図にあたる図面も、同じサービスで1件360円です。
所有者が複数いた場合の持分の考え方は、私道持分の意味と持分なしの影響にまとめました。
手順3｜市区町村の道路管理課で道路台帳を閲覧する
道路台帳は、道路管理者が管理する道路の情報をまとめた台帳です。道路法28条で調製と保管が義務づけられ、閲覧を求められた場合にこれを拒むことはできないと定められています。所有者本人でなくても見られます。
台帳に載っていれば、その道は道路法上の道路、すなわち公道と判断できます。ここが手順3のゴールです。窓口の名前は道路管理課・土木事務所・路政課・土木管理課などに分かれ、自治体によって違います。横浜市のように道路台帳平面図や認定路線図をWeb公開している自治体もあります（横浜市 道路台帳図面等閲覧システム）。
⇒ 手順2の名義と手順3の台帳が一致すれば、そこで確定です。名義が個人でも台帳に市町村道として載っているときは、道路の種別は道路管理者の回答で判断します。名義の扱いは前述の私道持分の記事で確かめてください。
手順4｜建築指導課で建築基準法の道路種別を確認する（建て替え可否の判断用）
最後は、その道が建築基準法42条の何号に当たるかの確認です。建築確認や道路の指定を担当する自治体の部署を特定行政庁といい、指定した道路を示す指定道路図と指定道路調書を作成・保存することになっています。指定道路図は縮尺2,500分の1以上の平面図で作られます（e-Gov法令検索 建築基準法施行規則 10条の2）。名古屋市は指定道路図を「建築基準法上の道路種別を明示した地図」と説明しています（名古屋市 指定道路図）。
42条1項1号から5号のどれかに当たるのか、それとも幅員4メートル未満の道を特定行政庁が指定した2項道路なのか。ここで建て替えのときに敷地を後退させる必要があるかどうかが変わります。
建築基準法上の道路に当たらなかった場合、その土地は再建築不可、つまりいまの建物を取り壊すと新しい建物を建てられない状態になる可能性があります。判定の進め方は再建築不可かどうかの調べ方に、認定や許可を受けて建てられるようにする道は43条但し書き道路の認定と許可の基準にまとめています。
4つの手順で分かること・分からないこと
| 手順・資料 | 分かること | 分からないこと |
|---|---|---|
| 手順1 公図 | 道路部分の地番の有無 | 所有者・道路の種別 |
| 手順2 登記事項証明書 | 所有者と地目 | 建築基準法上の道路か |
| 手順3 道路台帳 | 道路法上の道路か・幅員 | 建て替えの可否 |
| 手順4 指定道路図 | 42条の何号か・2項道路か | 所有者 |
データ出典: 不動産登記法14条・120条、不動産登記規則99条、道路法28条、建築基準法42条、建築基準法施行規則10条の2（いずれも本文中にリンク）。
同じ「道路を調べる」でも、資料ごとに答えの出る質問が違います。所有者を知りたいのに建築指導課へ行っても名前は出てきませんし、建て替えの可否を登記事項証明書から読むこともできません。
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地図アプリや現地の見た目でどこまで分かるか
Webの路線図は下調べに使い、所有者の確認は公図と登記事項証明書に戻ります（横浜市港北区・大阪市の公式ページを基に当社作成）
自治体がWebで公開している認定路線図を見れば、前面道路が公道かどうかの当たりは付けられます。ただし所有者の確定は公図と登記事項証明書、証明の要る場面は役所の窓口が担当です。Webの地図は下調べの道具、と割り切って使うのが正解なんです。
自治体のWeb路線図で公道の当たりを付ける
横浜市港北区は、公道と私道の見分け方について「土木事務所に『横浜市認定路線図』というものがあり、路線図に記載されているものが公道です」「インターネット上でも見ることが可能」と案内しています（横浜市港北区 よくあるご質問）。自分の市区町村名と「認定路線図」で検索すると、同じような公開ページが見つかります。
ただし、Webの地図はあくまで参考図です。大阪市は自市のサービスについて「道路（道路法上の道路や指定道路図等）の内容を明示・証明するものではありませんので、各種申請資料や各種証明資料等として使用はできません」と明記しています（大阪市 マップナビおおさか）。売買や建築確認で相手に出す資料としては使えない、ということです。
⇒ 公開ページで当たりを付けてから窓口へ行くと、聞くことが1つに絞れます。
見た目や地図の色分けで誤りやすい例
多い誤解が、地図アプリの色分けや道幅で決めてしまうことです。地図サービスの道路の色や太さは、そのサービス独自の表示であって、所有者を示す資料ではありません。
現地で確かめられるのも、道の幅と舗装の状態くらいまでです。きれいに舗装されていて、白線が引かれていて、路線バスまで通っている道でも、所有者が個人なら私道になる場合があります。逆に、砂利のままの細い道が市町村道ということもあります。だからこそ、地番と所有者という書類の情報に戻る必要があるんです。
役所で確認するときにつまずきやすい3つのこと
7自治体中5自治体が電話・メールでの回答を断っていました（各自治体の公式ページを基に当社集計・N=7・2026年9月）
役所での確認は、電話では答えてもらえない自治体がある、窓口が2つに分かれる、幅の数字の意味が違う、の3つでつまずきます。地番の分かる地図を用意し、来庁できる日をあらかじめ決めておくと一度で終わります。行く前に、台帳を見たいのか道路種別を知りたいのかをはっきりさせておいてください。
つまずき1｜電話やメールでは答えてもらえない自治体もある
当社で主要7自治体の公式ページを確認したところ、5自治体が電話・メールなどでの回答を断り、来庁またはWebでの閲覧を求めていました。
| 自治体 | Webでの公開 | 電話・メールでの回答 |
|---|---|---|
| 名古屋市 | 指定道路図 | 不可の明示なし |
| 大阪市 | 道路種別（参考図） | 不可の明示なし |
| 札幌市 | 地図情報サービス | 不可 |
| 福岡市 | 一部の道路種別 | 不可 |
| さいたま市 | 指定道路図 | 不可 |
| 横浜市 | 道路台帳・認定路線図 | 不可 |
| 墨田区 | 道路台帳現況図など | 不可 |
この集計について
- 対象: 政令指定都市6（名古屋市・大阪市・札幌市・福岡市・さいたま市・横浜市）と東京23区から1（墨田区）
- N数: 7自治体
- 確認時期: 2026年9月
- 集計方法: 各自治体の公式ページの記載を「電話・メールなどでの回答可否の明示」「Webでの公開の有無」で分類。同一自治体で複数のページを確認した場合は、電話不可を明記したページがあれば不可とした
- データ出典: 各自治体の公式ページ（札幌市／さいたま市／墨田区ほか、名古屋市・大阪市・福岡市・横浜市は本文中にリンク）
電話で済ませる前提で予定を組むと、来庁を求められてその日が空振りになる自治体があります。札幌市は電話での問い合わせに対応していない理由として、位置の特定が難しいことを挙げています。墨田区も道路の幅員は電話では回答していません。窓口へ行く前提で、地番の分かる住宅地図か公図の写しを持っていってください。
つまずき2｜道路台帳と道路種別は窓口が分かれる
道路台帳を持っているのは道路管理課や土木事務所、路政課といった土木系の部署です。一方、建築基準法の道路種別を答えるのは建築指導課や道路判定係で、こちらは建築系になります。墨田区では台帳が10階の土木管理課、道路種別が9階の建築指導課と、同じ庁舎でもフロアから違います。
札幌市はさらに細かく、道路の号ごとに台帳の所管が分かれます。国道は国の出先機関、道道と市道は建設局の道路認定課、2項道路は市街地整備部の開発指導課、というように行き先が変わる仕組みです。
⇒ 「道路のことを聞きたい」だけでは回されます。台帳を見たいのか、42条の何号かを知りたいのかを先に決めてから電話番号を調べてください。
つまずき3｜台帳の幅員と建築基準法の幅員の違い
3つ目のつまずきが、幅の数字です。福岡市は「建築基準法上の道路の幅員は、人や車両等が通行できない法敷部分を除く、通行上有効な幅員です」「道路台帳平面図（測量基図）の道路区域の幅員とは異なります」と説明しています。
法敷とは、道路の端にある斜面の部分のこと。台帳の道路区域にはこの斜面まで含まれますが、建築基準法で見るのは実際に人や車が通れる部分だけです。台帳で4メートルあっても、建築基準法上は4メートルに届かないという食い違いが起こります。接道の判定に使われるのは後者の数字です。
私道と分かったあとは、通行や掘削の承諾、補修費の負担といった別の論点が出てきます。そちらは私道で起きるトラブルの型と対処法で扱っています。
私道と公道の見分け方でよくある質問
公図だけで私道かどうか分かりますか
当たりは付きますが、確定はしません。公図で分かるのは道路部分に地番があるかどうかまでで、持ち主が誰かは書かれていないためです。地番を控えて登記事項証明書を取り、所有者の欄まで確認してください。
地番が入っている道路は必ず私道ですか
必ずではありません。市区町村が所有していても、地番が付いたままの道路はあります。判断の基準は所有者で、国・都道府県・市区町村なら公道、個人や法人なら私道です。
登記の地目が「公衆用道路」なら公道ですか
公道とは限りません。地目は土地の主な用途による区分で、公衆用道路は不特定の人が通行する道として使われている土地を指します。所有者が誰かも、建築基準法上の道路に当たるかも、この区分からは分かりません。
建築基準法上の道路かどうかはどこで分かりますか
市区町村の建築指導課など、建築を担当する窓口で分かります。特定行政庁が作る指定道路図に、その道が42条の何号かが示されているためです。名古屋市やさいたま市のようにWebで公開している自治体もあるので、まずは市区町村名と「指定道路図」で検索してみてください。
私道に面した家でも、買取くんは査定できますか
査定できます。当社の買取くんは、再建築不可や共有持分といった条件の付いた不動産も、仲介ではなく直接買い取る形で対応しています。査定は無料で、全国どこの物件でもお受けします。前面道路の種別がまだ分からない状態でも、いま分かっている範囲をお聞かせいただければ査定に進めます。まずは物件の所在地と現在の状況をお伝えください。
道路の種別が分かったら、次はその道で接道義務を満たしているかの判定に進みます。判定の全体像は接道義務の判定に必要な道路の見方にまとめました。
まとめ｜前面道路の種別は公図と役所で確かめられる
前面道路が私道か公道かは、公図で道路の地番を拾い、登記事項証明書で所有者を確かめれば判別できます。書類と窓口で確定するのは所有者と道路の種別までで、地図アプリの表示は証明にはなりません。まずは法務局で公図と登記事項証明書をそろえ、次に市区町村の2つの窓口をたずねてください。
当社の買取くんは、権利関係の込み入った不動産を仲介ではなく直接買い取っています。所有権移転登記まで、提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。道路の調べ物が途中のままでも大丈夫なんです。前面道路が理由で売却が進まないときの売り方は、旗竿地が売れない原因と売り方にまとめています。
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