旗竿地が売れない4つの原因｜値下げの前に試す手の順番

「3か月出しているのに、内見が1件も入らない」 「やっぱり値下げしかないのか」

旗竿地が売れない原因は、接道と通路の条件・敷地の使い勝手・価格・買い手層の4つに切り分けられます。この記事では、4つの原因の見分け方、売れる旗竿地との違い、値下げの前に試す手の順番、売却先ごとの価格と向き不向きまでご案内します。

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旗竿地とは？本当に売れないのか

通路が道路に何メートル接しているかが売却の前提を決めます（当社作成）

旗竿地は、道路から細い通路が伸びて、その奥に建物用の敷地が広がっている形の土地です。四角い整形地に比べて買い手が限られるのは確かですが、条件が整っていれば同じように売れており、売れる土地と売れない土地の分かれ目ははっきりしています。

登記や査定の書類では、四角くない土地をまとめて不整形地と呼びます。旗竿地もその一つで、竿にあたる通路の部分だけで道路と接しているのが特徴なんです。そして、この通路が道路に何メートル接しているかが、売却の前提をほとんど決めてしまいます。接道の条件を満たさない土地にどんな出口があるのかは、接道義務を満たさない土地の売却と出口の整理で全体像をまとめました。

⇒ まず確かめるのは形の見た目ではなく、通路の一番狭いところが何メートルあるか。ここから話が始まります。

旗竿地が売れない4つの原因

いま起きている症状をたどると確かめる場所が決まります（出典: 住宅金融支援機構 財形住宅融資（新築）技術基準、当社の相談事例と公開解説記事6件を基に当社作成）

売れない原因は、接道と再建築の条件・通路の形と敷地の使い勝手・価格・買い手層と売り方の4つに分けられます。形が悪いからと決めつける前に、いまご自身の土地がどれで止まっているのかを先に切り分けてください。

切り分けの手がかりは、売り出してから今日までに実際に起きたことです。表の①〜⑤は、このあとの「値下げの前に試す手の順番」で扱う5つの手のことです。

理由を並べただけでは、自分の土地がどれに当たるかまでは決まりません。この表は、当社が接道条件の弱い土地でお受けしてきた相談と、公開されている解説記事6件が挙げる理由を突き合わせて整理しました。値引き率のような数値の断定は含めていません。

原因1｜接道と再建築の条件

通路の幅が足りない土地では、いま建っている家を壊すと新しい家を建てられません。再建築不可とは、建築基準法が求める道路との接し方を満たしていないために、建て替えや新築の許可が下りない状態のことです。買い手から見れば「この古家のまま使い続けるしかない土地」ということになります。

通路の幅が何メートル必要か、自治体の条例でどこまで上乗せされるかは土地ごとに違います。ご自身の土地が当たるかどうかの調べ方は旗竿地が再建築不可になる条件にまとめました。

⇒ 建て替えができるかどうかで、買い手の数は大きく変わります。手元の測量図で、通路の一番狭い部分の寸法を確かめるところからです。

原因2｜通路の形と敷地の使い勝手

幅の数字が足りていても、形で止まることがあります。通路が途中で曲がっている、幅が一定でない、電柱や擁壁で実際に通れる幅がさらに狭い——こうした土地もあります。車の出し入れができるかどうかは、内見の場ですぐ分かってしまいます。

奥まっている分、日当たりや風通しが弱いこともあります。さらに工事車両が敷地まで入れない場合、解体や新築の費用が上がりやすく、買い手はその差額を購入価格から引いて考えます。

購入を検討する側から見た使い勝手の良し悪しは、旗竿地のデメリットと向き不向きで詳しく扱っています。売り出し中の土地なら、通路の一番狭い部分の実寸と、普通車が敷地まで入れるかどうかを先に確かめておいてください。

原因3｜価格（形ではなく値付けで止まっている場合）

問い合わせが1件も入らないときは、形よりも値付けが原因のことがあります。前面道路に面した整形地と同じ坪単価で出していないか、購入時の金額やローン残高から逆算した希望額になっていないか。買い手も近隣で実際に成約した金額を調べられるので、そこから離れていると検討の土俵にすら乗りません。

形の問題ではなく、そもそも地域の需要が細っているケースもあります。立地側の要因との切り分けは田舎の土地が売れないときの考え方が参考になります。

下げ幅をいくらにするかは、このあとの手①（費用をかけずに確かめる）を済ませたうえで、手④で決めます。順番を逆にすると、下げなくてよかった分まで下げることになります。

原因4｜買い手層と売り方

「家を建てて住みたい人」だけを相手にすると、旗竿地は候補が一気に減ります。投資家・隣地の所有者・買取業者は、住み心地ではなく、貸せるか・隣の敷地を広げられるかで土地を見ているためです。

原因1に当たる土地では、買い手の資金調達の段階でも止まります。住宅金融支援機構の技術基準には、次のように定められています。

接道　住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2m以上接することとします。 （住宅金融支援機構 財形住宅融資（新築）技術基準）

公的な住宅融資でも、接道が融資の技術基準として組み込まれている、ということです。通路が2m未満で建て替えができない旗竿地では、住宅ローンで買う一般の買い手が候補から外れやすくなります。相手にすべきは、資金の当てが違う投資家・隣地の所有者・買取業者のほうです。

なお、これは機構が行う融資の技術基準であって、民間の金融機関の住宅ローン審査基準そのものではありません。「民間ローンなら必ず落ちる」という話ではない点は、区別してお考えください。

売れる旗竿地と売れにくい旗竿地の違い

通路の幅は図面の数字ではなく一番狭い部分の実測で確かめます（当社が接道条件の弱い土地で確認している項目に基づく）

分かれ目は、通路の幅と形・車が入るか・奥の敷地の形と広さ・古家の状態の4点です。ここが揃っている旗竿地は、整形地と同じ買い手層で普通に動きます。反対に1つでも欠けると、買い手は建て替えや駐車を前提にできなくなり、検討から外れていきます。

通路の幅と形・車の出入り

売れやすい側の条件は、幅が一定で、曲がりが少なく、車が敷地まで入ることです。舗装の有無や段差、両隣の塀のせり出しも実際に通れる幅を左右します。図面上は2.1mでも、塀の分で実測1.9mということが起こるからです。

もう一つ確認したいのが、通路が誰のものかという点。自分の単独所有なのか、隣地と共有しているのか、通路そのものが私道になっているのか。共有や私道の場合は、通行と掘削（水道管やガス管を通す工事）について隣地の承諾が要るかどうかが売却時に問われます。

⇒ 確認の手順は、このあとの「①費用をかけずに確かめる」でまとめて扱います。

奥の敷地の形と広さ・古家の状態

奥の敷地が四角く、建物と駐車スペースを無理なく配置できる広さがあれば、旗竿地でも住宅を建てたい買い手が検討します。逆に細長い形や三角形だと、建てられる家の形が限られ、設計費や外構費が上がります。

古家については、建ったままでも状態次第で中古戸建てとして売れます。雨漏りや傾きがあっても、リフォームを前提にする買い手や投資家が見に来ることがあります。先に解体してしまうと、建て替えができない土地では買い手がさらに減ります。解体するかどうかの判断は、このあとの「②売り方を変える」で扱います。

値下げの前に試す手の順番

値下げの前に、費用のかからない確認（①）だけは全員が先に済ませます。②〜④は先ほどの切り分け表で当たった手から着手して構いませんし、価格の見直し（④）も近隣の実際の取引価格を確かめてから決めます。順番は、かかる費用と、あとから取り返しがつきにくい順に並べました。

①費用をかけずに確かめる（境界・通路の実寸・私道の権利）

最初にやるのは、書類と現地で事実を確かめることです。手元の測量図・法務局で取れる公図と登記事項証明書で、通路の幅と長さ、持ち分、境界の位置を確認します。現地では、境界標が残っているか、塀や擁壁が境界を越えていないかをメジャーで測ります。ここまでは、業者に測量を頼まなくても自分で確かめられます。

通路が私道や共有になっている場合は、通行と掘削の承諾書があるかどうかも見ておきます。買い手が住宅ローンを使うとき、金融機関から求められることがあるためです。

前面道路の幅が4mに満たない場合は、セットバックという扱いになることもあります。建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させる決まりのことで、その分だけ建てられる面積が減ります。

隣地との関係がこじれていて確認が進まないなら、先に関係のほうを整理してください。進め方は旗竿地の隣人トラブルと初動対応にまとめています。

②売り方を変える（古家・残置物を残したまま／図面の見せ方）

売り方の見直しで効くのは3つです：

• 古家を先に解体しない（更地にすると建て替えできない土地では買い手が減り、解体費も持ち出しになります）
• 家財を片付ける前に売り先を探す
• 販売図面に通路の実寸と車が置けるかどうかを明記してもらう

2つ目の残置物とは、家具・家電・衣類など、生活用品が家の中に残ったままの状態のこと。片付けが終わるまで売り出しを待つと、その分だけ売り出しの開始が遅れます。残したまま買える相手を探すという手があります。

3つ目は地味ですが効きます。旗竿地の図面は通路が細く描かれるので、実寸が書かれていないと買い手は「たぶん車は無理だろう」と判断します。数字が1行入るだけで、内見の申し込みが変わることがあるんです。

住み替えを予定している場合は、次の住まいを決めてから売る「買い先行」のほうが計画を立てやすくなります。

③隣地の所有者へ打診する

隣の家の持ち主にとって、旗竿地は「買えば自分の土地の条件が良くなる土地」です。通路がつながって間口が広がる、駐車場が確保できる、日当たりが確保できる——こうした動機は、一般の買い手にはないものです。

打診は自分で直接持ちかけず、不動産会社を通して意向を確認してもらうのが安全です。金額の話が先に立つと、その後の近所付き合いに響くことがあります。価格は相手の事情で決まるため、相場より高くなることも安くなることもあります。

⇒ 断られたら深追いしないこと。1回打診して反応がなければ、次の手に移ります。

④価格を見直す（下げ幅は近隣の取引価格で決める）

下げ幅は、勘や仲介会社の提案だけで決めず、近隣で実際にいくらで取引されたかを見てから決めます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や地価公示の情報を地図と地域から検索できます。

つまり、買い手が見比べている材料と同じものを、売る側も先に見られるということです。同じ町名で、面積と最寄り駅からの距離が近い土地の成約額を数件並べれば、いまの売り出し価格がどれくらい浮いているかが分かります。

⇒ 見るのは「近隣の似た条件の土地が、実際にいくらで売れたか」。この数字を持ってから、下げ幅を相談してください。

なお、売買価格について「旗竿地は相場より◯割安い」という一律の割合は、公的な統計として確かめられるものがありません。通路の幅・再建築の可否・立地で差の出方が変わるため、当社ではこの手の割合を使わずに個別で見ています。

⑤買取へ切り替える（判断の区切り）

いつまで待つかを決めておかないと、値下げだけが続きます。区切りとして使いやすいのが、不動産会社と結んでいる媒介契約の更新時期です。国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間は3ケ月を超えない範囲で決め、更新するときは期間の満了に際して依頼者から申し出ると定められています。

つまり、長くても3か月ごとに「同じやり方を続けるか、売り先を変えるか」を決める機会が来るということです。買取は、価格が仲介より下がりやすい代わりに、期間と手間が読めます。何が違うのかは、このあとの「売却先で変わる価格と向き不向き」で同じ項目に並べて比べます。

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売却先で変わる価格と向き不向き

建て替えの可否とかけられる時間で売り先が決まります（期間と費用は当社の対応条件、価格の水準は国土交通省 不動産情報ライブラリを基に当社作成）

旗竿地が動かないときは、仲介・隣地の所有者・買取という3つの売り先を並べ、条件に合う相手へ切り替えます。判断は価格の高さだけでなく、いつ現金になるかと、どれだけ手を動かせるかを合わせて決めるのが実際的です。

3つの売却先を同じ項目で比べる

期間と費用の欄は、当社が実際に対応している条件です。価格の水準は地域と時期で動くため、前掲の不動産情報ライブラリで近い条件の取引を確かめてください。買取の列にある現況買取とは、片付けや修繕をせずに、いまの状態のまま売る形のことです。

通路が2m以上あって建て替えができる旗竿地なら、時間をかけられる限り仲介のほうが手取りは大きくなりやすい形です。買取が効くのは、条件そのものが動かせない土地です。建て替えができない土地の価格水準については、再建築不可物件の売却相場で扱っています。

税の評価額と実際の売値は別物

査定額の話になると、「相続税の評価では安くなると言われた」というご相談をいただくことがあります。相続税や贈与税の計算では、形がいびつな宅地は補正率を掛けて評価額を下げる決まりがあります（国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価）。

ただし、これはあくまで税額を計算するための金額です。買い手が実際に払う金額とは、決め方も使う数字も違います。⇒ 評価額が下がったからといって、売値が同じ割合で下がるわけではありませんし、その逆も同じです。

補正率の考え方と計算の手順は旗竿地の相続税評価の計算方法をご覧ください。相続の申告に絡む個別の判断は、税理士にご確認ください。

接道条件が弱い旗竿地を現況のまま手放すという選択肢

仲介で買い手を待つ・隣地に打診する・価格を下げるという手が効くのは、通路と再建築の条件が動かせる土地です。条件そのものを変えられない土地では、待っている間に固定資産税と管理の手間だけが積み上がっていきます。

判断の材料は3つです。建て替えができるのか、いつまでに現金にしたいのか、片付けや修繕にどれだけ手を回せるのか。建て替えができない土地は住宅ローンを使う買い手が外れるため、仲介で待つ時間は長くなります。片付けを先に済ませようとすれば、残置物の処分費が持ち出しになります。

当社の買取くんが接道条件の弱い土地を現況のまま買えるのは、出口を先に持っているからです。購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、条件が特殊な土地でも引き受け手を探す時間が短く済みます。収益の柱は投資家からの紹介手数料なので、買取価格で必要以上に利益を取る必要も、売主から仲介手数料をいただく必要もありません。他社で断られた物件や少額の物件も対象で、家具や生活用品が残ったままでもそのまま買い取ります。

向いているのは、通路の幅が変えられない、片付けに手が回らない、いつ売れるか読めない状態を終わらせたい、という方です。反対に、通路が2m以上あって建て替えができ、時間をかけてでも高く売りたいのであれば、仲介で買い手を待つほうが合理的な選択になります。

旗竿地が売れないときによくある質問

旗竿地は整形地と比べてどのくらい安くなりますか

一律の割合はありません。通路の幅と再建築の可否、駅からの距離、その地域の需要によって差の出方が変わるためです。目安を知りたい場合は、不動産情報ライブラリで同じ町名・似た面積の土地の取引価格を数件見比べてください。そのうえで、通路が2m未満で建て替えができない土地は、住宅ローンを使う買い手が減る分だけ差が開きます。

通路の幅が2m未満でも売れますか

売却そのものはできます。ただし買い手は建て替えを前提にできないため、投資家・隣地の所有者・買取業者が中心になります。売り方としては、古家を残したまま中古戸建てとして出す、隣地の所有者に打診する、買取に切り替えるという3つが現実的な選択肢です。

住み替えの予定がある場合、旗竿地は先に売るべきですか

売却時期が読めない土地では、次の住まいを決めてから売る「買い先行」のほうが計画を立てやすくなります。旗竿地は買い手の層が限られるため、売却を前提に引っ越し日を先に決めると、資金の予定が崩れやすいためです。資金の都合で先に売る必要がある場合は、期間が読める売り先を候補に入れてください。

旗竿地の実際の売却額を知りたいのですが、買取くんで査定してもらえますか

依頼できます。当社の買取くんは、通路の幅が足りず建て替えができない土地や、古家が建ったままの土地も査定の対象にしています。所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当するため、権利関係の整理から引き渡しまで1つの窓口で進められます。通路の幅と古家の状態を、いまのままお聞かせください。

そもそも道路にどれだけ接していれば建てられるのか、という前提から確かめたい方は、接道義務のルールを基礎から確認するところから始めてみてください。

まとめ

旗竿地が売れないのは形のせいだけとは限らず、接道と再建築の条件・通路と敷地の使い勝手・価格・買い手層のどれで止まっているかが分かれば、次に打つ手は決まります。通路の実寸や権利関係の確認、売り方と売り先の変更は自分で動かせます。一方で、通路の幅そのものと再建築の可否は変えられません。まずは測量図と公図で通路の一番狭い部分の幅と持ち分を確かめ、近隣で似た条件の土地がいくらで取引されたかを調べてください。

当社の買取くんは、接道の条件が弱い土地を仲介に出さず直接買い取っています。条件が動かせず、いつ売れるか読めない状態を終わらせたい方に向いています。

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