旗竿地の評価額は最大4割下がる？相続税と固定資産税の計算の違い

「旗竿地は評価が下がると聞いたけれど、どこまで下がるんだろう」 「路線価図は開いてみたものの、補正率という言葉で手が止まった」

旗竿地は不整形地として評価され、かげ地割合と間口に応じた補正で相続税評価額が下がります。形の補正だけなら下限0.60、つまり最大4割です。相続税評価の計算手順、固定資産税での扱い、売却の判断への使い方をまとめます。

旗竿地の評価額が整形地より下がる理由と、下がり幅の目安

かげ地割合が大きくなるほど、1段ごとの下げ幅は広がります（出典: 国税庁 付表5 不整形地補正率表）

旗竿地は形がいびつな不整形地として扱われるため、同じ面積の四角い土地より評価額が下がります。下がり幅を決めるのは、使えない部分の割合と、間口（道路に接している幅）の狭さの2つ。形の補正だけなら最大4割まで下がります（国税庁 財産評価基本通達20）。

旗竿地とはどんな土地か

旗竿地は、道路に接する部分が細い通路（竿）になっていて、その奥に建物を建てる敷地（旗）が広がる土地のこと。書類では敷地延長、路地状敷地とも呼ばれます。

押さえておきたいのは、通路部分も面積に算入されるという点なんです。建物は建てられないのに面積としては数えられる。この「使えないのに面積はある」構造が、あとで出てくるかげ地割合（土地を四角く囲ったとき、はみ出して使えない部分の割合）に効いてきます。住み心地や購入前の判断材料は旗竿地のデメリットと向き不向きにまとめています。

評価が下がるのは不整形地として補正が入るから

相続税の土地評価では、四角形から外れた形の土地を不整形地と呼び、補正率をかけて評価額を下げる決まりがあります（前掲・財産評価基本通達20）。旗竿地はこの代表例で、「旗竿地だから」ではなく「不整形地だから」下がる、という順番です。

理由は利用のしにくさです。間口が狭ければ駐車も工事も限られます。使いにくい分だけ価値を低く見る、という考え方なんですね。道路にどれだけ接しているかも、この見方に直結します。接道の条件そのものは接道義務と土地評価の関係を整理した記事でご説明しています。

形状の補正だけなら下がり幅は最大4割

どこまで下がるかは表で決まっています。普通住宅地区・地積区分A（500平方メートル未満）の不整形地補正率です。

データ出典: 国税庁 付表5 不整形地補正率表

下限は0.60、つまり形の補正で下がるのは最大4割までです。そこまで効くのはかげ地割合65％以上のときです。

⇒ 「旗竿地だから4割下がる」ではなく「かげ地割合がここまで来ると4割下がる」。この違いが次の計算で効いてきます。

旗竿地の相続税評価額はどう計算する？路線価から出す4ステップ

4つの補正を順に掛けると整形地との差は25.8％になります（前提は仮定値。出典: 国税庁 付表1・付表4〜7）

旗竿地の相続税評価額は、路線価に奥行価格補正率と不整形地補正率をかけ、地積を乗じて計算します。旗竿地の場合はかげ地割合を出す手順が加わり、補正のかけ方も2通りから有利な方を選べます（前掲・財産評価基本通達20）。

ステップ1｜路線価と地区区分を調べる

その前に分岐をひとつ。間口が2メートル未満の土地は、この4ステップで出した金額から、さらに通路を開く費用の分を差し引く計算になります。通路がとくに細長い土地のほうは、不整形地の補正を当てない別の計算です。心当たりのある方は、後半の「旗竿地の評価で間違えやすい3つのポイント」を先に読んでから、この計算手順に戻ってきてください。

当てはまらない場合は、国税庁の財産評価基準書で、自分の土地が面している道路の路線価（その道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額）を調べます。あわせて見るのが地区区分。普通住宅地区か繁華街かで、使う補正率の表が丸ごと変わります。なお令和8年分の路線価は、令和8年中に相続・遺贈・贈与で取得した財産に使います。

ステップ2｜想定整形地を描いてかげ地割合を出す

かげ地割合は、想定整形地（その土地の全域を囲む、道路に面した長方形または正方形）を描いて出します。式は「（想定整形地の地積 − 実際の地積）÷ 想定整形地の地積」です。

通路が幅2.5メートル×長さ15メートル、奥の敷地が12メートル×12メートルなら、地積は37.5＋144で181.5平方メートル。全域を囲む長方形は12メートル×27メートル＝324平方メートルです。

かげ地割合は（324−181.5）÷324で約44％。表の「40％以上」にあたるので、不整形地補正率は0.85と決まります。通路が細く長いほど囲む長方形が大きくなり、この割合は上がります。

ステップ3｜奥行価格補正率を掛ける

奥行価格補正率（奥行が標準より長い、または短い土地の価格を下げる率）に使う奥行距離は、実際に歩いた長さではなく、地積÷間口距離で出した計算上の奥行距離です。ただし上限があり、想定整形地の奥行を超える数字は使えません。

さきほどの土地なら181.5÷2.5＝72.6メートルですが、想定整形地の奥行は27メートル。この限度を忘れると補正が過大になり、評価額を下げすぎた申告になります。普通住宅地区で奥行27メートルなら、補正率は0.97です。

ステップ4｜不整形地補正と間口狭小・奥行長大の有利な方を選ぶ

旗竿地の計算で分かれ道になるのがここ。付表5の注3では、2つの式のうち有利な方（数字が小さい方）を選べます。

：①不整形地補正率 × 間口狭小補正率 ：②間口狭小補正率 × 奥行長大補正率

間口狭小補正率は間口が狭い土地に、奥行長大補正率は間口に比べて奥行が長い土地に掛ける率です。どちらも評価額を下げます。

どちらにも間口狭小補正率が入っていますよね。つまり間口の狭さは判定に効きません。勝敗を分けるのは、かげ地割合と奥行÷間口の2つだけです。普通住宅地区・地積区分Aで、奥行÷間口が2以上（＝奥行長大補正率が使える場合）を整理しました。

データ出典: 前掲・国税庁 付表5〜付表7

：①②が同じ数字になるのは、10％の2〜3、15％の3〜4、20％の4〜5、25％の5〜6、30％の6以上です。 ：間口狭小補正率は両方の式に共通して掛かるため、有利側の判定には影響しません。 ：①の数字が0.60を下回るときは0.60が下限です（付表5注3）。

⇒ かげ地割合35％以上なら、奥行がどれだけ長くても①が有利。逆にかげ地割合30％未満で奥行が長い土地は②のほうが下がります。

試算例｜路線価20万円・間口2.5m・181.5㎡なら整形地より約936万円低い

4ステップをさきほどの土地で通します。路線価20万円/平方メートルと仮定した計算で、前提はすべて仮定値です。実在の物件ではありません。

データ出典: 前掲・国税庁 付表1・付表4〜7

同じ181.5平方メートルでも、間口12メートルの四角い土地なら補正率1.00で約3,630万円。差は約936万円、率にすると25.8％の減です。路線価が半分の地域なら差額も半分ですので、金額より率を目安にしてください。

なお実際の申告では記載要領にそった端数処理が入るため、小数点以下の扱いが変わることがあります。近似整形地から隣の整形地を差し引く差引き計算という方法もあり、手順は国税庁の質疑応答事例に示されています。選ぶ方法で税額は変わりますので、申告の場面では税理士にご確認ください。

旗竿地の固定資産税も安くなる？相続税評価との決め方の違い

通路が長いほど補正率が下がり、特例が効けば課税標準は6分の1になります（出典: 東京都主税局 画地補正率表／総務省 固定資産税）

旗竿地は固定資産税の評価でも形の補正を受けて下がりますが、決めるのは市町村で相続税とは別の方式です。宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価され、23区内だけは東京都が課税します（総務省 固定資産税の概要）。

固定資産税評価額は市町村が決める

固定資産評価基準は、総務大臣が告示する全国共通のルールです。地方税法は、市町村長がこの基準によって固定資産の価格を決定しなければならない、と定めています。

押さえどころは3つ。標準税率は1.4％、賦課期日は毎年1月1日、土地の免税点は30万円です（前掲・総務省）。1月1日時点の所有者にその年度分がまるごとかかります。

形の補正は入るが、相続税とは決め方が違う

同じ「形が悪いから下げる」でも、決め方がまるで違います。相続税はかげ地割合の計算式で補正率が一意に決まり、固定資産税は不整形の度合いを段階で判定します。東京都の画地補正率表を例に並べます。

データ出典: 東京都主税局 画地補正率表

東京都の通路開設補正率は、通路のいちばん浅いところの距離で4段階に分かれます。10メートル以下が0.90、20メートル以下が0.80、30メートル以下が0.70、30メートル超が0.60。奥へ長い旗竿地ほど下がる作りで、相続税にはない考え方です。

ただしこの数値は全国共通ではありません。画地補正率表は市町村ごとの定めですので、自分の土地の分はお住まいの市町村の表でご確認ください。

建物があれば住宅用地特例で課税標準が6分の1になる

住宅用地特例（人が住める建物の敷地について、税額の計算のもとになる金額を下げる仕組み）が使えると、課税標準額が下がります。200平方メートル以下の部分は価格の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1です（総務省 固定資産税）。

たとえば評価額1,200万円・150平方メートルの住宅用地なら、課税標準額は200万円。1.4％をかけた2万8千円が、おおよその税額です。気をつけたいのは建物を壊したときで、更地にすると6分の1がなくなり翌年度の税額が上がります。

納税通知書で評価額を確認する場所

手元の紙で確かめられます。毎年4〜5月ごろ届く納税通知書の課税明細書、その「価格（評価額）」欄が固定資産税評価額です。形の補正まで織り込まれた金額が載っています。

紛らわしいのが、すぐ隣の「課税標準額」。住宅用地特例が効いていると、この2つは6分の1ほど離れます。税額の計算に使うのは課税標準額のほうです。両方が同じ金額なら、特例が適用されていない可能性があります。

⇒ 見るのは価格（評価額）欄。地積で割れば1平方メートルあたりの単価が出ます。

旗竿地の税の評価額と売れる値段は、それぞれ別の基準で決まる

制度が計算する2つと相手の見方で動く2つを分けて確かめます（出典: 国税庁 財産評価基本通達20／総務省 固定資産税の概要。下2つは当社の買取実務からの整理）

相続税評価額が低いからといって、その土地がその金額でしか売れないわけではありません。税の評価額は路線価と補正率で機械的に決まる数字で、通路の使いやすさや買い手の付きやすさは、そもそも計算に入っていないためです。

旗竿地に付く4つの評価額の使い分け

1つの旗竿地に、性格の違う4つの金額が付きます。どれも「その土地の値段」ですが、決める人も金額を動かす要素も別物です。

データ出典: 前掲・国税庁 財産評価基本通達20／総務省 固定資産税の概要（下2行は当社の買取実務からの整理）

上2つは制度が決める数字で、同じ条件なら誰が計算しても同じ答えになります。下2つは相手がいて決まる数字で、買い手の見方で動きます。当社の査定で見るのも、路線価の表には出てこない通路の幅と長さや、建て替えの可否です。

税の評価額に反映されないもの

補正率の表に出てこないのに、売買で大きく効く条件が3つあります。通路の幅で車が入るか、建て替えができるか、隣の土地と一体で使えるか。

間口が2メートルに足りない土地は、相続税の評価では無道路地として下がる一方、売買では買い手が住宅ローンを組みにくくなります。評価額が下がった幅と、売りにくさの幅は一致しません。隣の土地の所有者に需要があれば評価額を上回ることもあり、買い手が見つからなければ下回ることもあります。だから税の数字と売買の数字は、それぞれ別に確かめる必要があるんですね。

売り方と価格の目安は旗竿地が売れない原因と売り方、建て替えのできない土地の相場観は再建築不可物件の売却相場で扱っています。相続後の売却でかかる税金と特例は相続不動産の売却でかかる税金をご覧ください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

旗竿地の評価で間違えやすい3つのポイント

旗竿地で計算の前提そのものが変わるのは、通路が細長い形・間口2メートル未満・地積のずれの3つです。いずれも表に数字を当てはめる前の段階の話ですので、4ステップの計算に入る前に確かめておきたい部分になります。

1. 通路が細長いと不整形地補正を使わない場合がある

国税庁の質疑応答事例では、帯状の部分を持つ宅地の扱いが示されています。帯状部分とそれ以外を分けて評価し、不整形地としての評価は行わない、というものです（国税庁 質疑応答事例）。

理由は逆転が起きるからです。細長い帯状部分まで含めて想定整形地を描くと、かげ地割合が実態以上に大きくなります。すると補正が効きすぎ、帯状部分を除いた土地だけを評価した金額より全体の評価額のほうが低いという、不合理な結果になります。

通路が極端に細くて長い旗竿地は、この形に当たる可能性があります。個別性の高い判断ですので、申告の前に税理士へご相談ください。

2. 間口2m未満は無道路地として別の計算になる

間口が2メートルに足りない土地は、無道路地として扱われます。無道路地は道路に接しない宅地だけでなく、接道義務を満たしていない宅地も含む区分です。評価は、不整形地などとして計算した価額から通路の開設費用に相当する金額を差し引いて行います。差し引ける上限は、その価額の100分の40です（国税庁 タックスアンサー No.4620）。

つまり4ステップで出した金額が出発点で、そこから通路を開く費用の分を引く1段が加わるわけですね。

接道が2メートルに足りない状態をどう直すかは、接道2m未満で建て替える方法の比較で比べています。前面が路線価の付いていない私道だけ、というケースも評価の考え方が変わります。

3. 登記簿の地積と実測が違うと前提が崩れる

かげ地割合も計算上の奥行距離も、出発点は地積です。ここがずれれば、補正率が丸ごと変わります。

古い土地では、登記簿の地積と実際に測った面積が食い違うことがあります。確かめる手順はシンプルで、法務局で公図と地積測量図を取り、現地の境界標と突き合わせるだけ。測量図が存在しない土地なら、その事実自体が売買のときの検討材料になります。

⇒ 3つとも、表に数字を当てはめる前に確かめる話です。

接道の条件を満たしていない土地は、評価の組み立ても売り方も変わります。全体像は接道義務を満たさない宅地の評価の考え方にまとめました。

旗竿地の評価に関するよくある質問

旗竿地の通路（竿）部分も評価額に含まれますか

含まれます。通路部分も地積に算入したうえで、その細長い形がかげ地割合や間口狭小補正率に反映されます。ただし帯状部分を持つ宅地にあたる場合は、分けて評価する別の扱いになります。

間口が2m未満の旗竿地はどう評価されますか

無道路地として評価します。不整形地などとして計算した価額から、通路の開設費用に相当する金額を100分の40の範囲内で差し引く計算です。建て替えを可能にする手立てとは別の話ですので、評価の計算と是正の検討は分けて進めてください。

相続税評価額をそのまま売り出し価格の目安にしてもよいですか

目安にはなりません。路線価と補正率だけで決まる数字で、買い手の付きやすさや建て替えの可否は入っていないためです。売り出し価格は同じ地域の成約事例や実際の査定額と並べて判断してください。

買取くんでは、評価額が低い旗竿地でも査定を依頼できますか

依頼できます。当社の買取くんは仲介ではなく直接買い取る形で、通路が狭い土地や建て替えのできない土地、ほかで断られた物件もお受けしています。全国対応で、査定は最短6時間、仲介手数料はかかりません。まずは通路のいちばん狭い箇所の幅と長さ、地積をお聞かせください。

まとめ

旗竿地の評価額は、使えない部分の割合と間口の狭さで決まり、形の補正だけなら最大4割まで下がります。路線価図と課税明細書があれば概算は自分で出せますが、補正の選び方で税額は動き、固定資産税の補正率は市町村ごとに違います。まずは路線価図・課税明細書・公図の3点を手元に揃え、申告の判断は税理士へご相談ください。

当社の買取くんは、通路が狭い土地や建て替えのできない物件を、仲介を通さず直接買い取っています。税の評価額を確かめたうえで、持ち続けるか手放すかを決めたい方に向いています。

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