「重要事項説明で『43条但し書き』と言われたが、何のことか分からない」 「もう建て替えはできないのか」
43条但し書き道路とは、建築基準法の道路ではないが、自治体の認定か許可があれば建てられる道です。1号なら認定で建築審査会の同意は要らず、2号なら許可で同意が要ります。基準を決める窓口、申請の流れと期間・費用、許可のあとの制限をご案内します。
43条但し書き道路とは？建築基準法43条2項にあたる道
道の種別で手続きが分かれ、認定・許可は建物ごとに働く（出典: e-Gov 建築基準法43条・横浜市を基に当社作成）
43条但し書き道路とは、建築基準法の「道路」ではないものの、自治体の認定か許可を受ければ建物を建てられる道です。同法43条1項は敷地が道路に2m以上接することを求めていて、同じ条文の2項がその例外を定めています（e-Gov 建築基準法）。
この「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という決まりが接道義務で、満たさない敷地は原則として建て替えができません。43条2項以外の例外まで含めた全体像は接道義務の原則と例外の全体像で扱っています。
認定や許可を出すのは特定行政庁——建築主事を置く市区町村ならその市区町村、置かなければ都道府県です。そして認定や許可を受けても、その道が建築基準法の道路に変わるわけではありません。横浜市も「許可・認定に係る道路状空地は『道路』ではありません」と明記しています（横浜市）。
⇒ 認定・許可はこの敷地のこの建物に対して働く仕組みで、建て替えのときは改めて申請します（後述）。建て替えができない土地は再建築不可と呼ばれ、再建築不可物件とは何かにまとめました。
「43条但し書き」が現在の43条2項に変わるまで
いまの条文に「但し書き」という言葉は出てきません。平成11年4月30日までは、建築確認申請の中で判断されていました。平成11年5月1日に許可制度、平成30年9月25日に認定制度が新設され、特定行政庁の許可か認定が必要になりました（横浜市）。旧43条1項の但し書きにあった例外が2項へ移っただけで、制度が廃止されたのではありません。
位置指定道路・2項道路と何が違うのか
位置指定道路と2項道路は、どちらも建築基準法が「道路」として認めた道です。位置指定道路は、私道のうち技術基準に合うものとして特定行政庁の指定を受けた道。2項道路は、幅員4m未満でも法律の適用時に建物が建ち並んでいたため道路とみなされている道です。43条2項の出番は、このどちらにも当たらない道に接しているとき。府中市は認定の対象になる道に、承諾が得られた水路や赤道などの認定外道路を挙げています（府中市）。
2項1号の認定と2項2号の許可は何が違う？
同じ2号でも包括同意基準に当てはまれば待ち時間が数分の一になる（出典: e-Gov 建築基準法43条・施行規則10条の3、手数料は横浜市、期間は福岡市）
1号の認定は建築審査会にかけずに済み、2号の許可は建築審査会の同意を得てから下ります。前面の道が農道など公共の用に供する道か位置指定道路の技術基準に合う道で、建てる建物が延べ面積500㎡以内の住宅などであれば1号認定の対象です。道がそれ以外のときや、建物が1号の枠を超えるときは2号許可の検討になります。どちらに当たるかを最後に決めるのは申請先の自治体の窓口です（e-Gov 建築基準法 43条）。
建築審査会とは、特定行政庁が置く合議制の機関のこと。許可の可否に同意を出す役割で、開催のサイクルがあります。43条2項は「再建築不可の救済措置」と呼ばれることもあり、ほかの手段まで含めた判定の順番は再建築不可の救済措置と判定の順序で整理しています。進み方は大きく3つです。
| ルート | 建築審査会の同意 | 対象になる道 | 手数料の例 | 期間の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2項1号の認定 | 個別の審査は不要 | 農道等／位置指定道路の技術基準に合う道（幅員4m以上）。建物は延べ面積500㎡以内など | 27,000円 | 審査会の開催を待たない |
| 2項2号の許可（包括同意基準に該当） | 包括的に同意済みで個別審査は省略 | 広い空地がある／幅員4m以上の農道等に2m接する（建物が1号の条件を超える場合）／十分な幅員の通路が道路に通じる | 33,000円 | 福岡市の例で約10〜14日 |
| 2項2号の許可（個別審査） | 案件ごとに審査会へ諮る | 左と同じ3類型（包括同意基準に非該当） | 33,000円 | 福岡市の例で約1〜2か月 |
根拠は建築基準法43条2項と施行規則10条の3、手数料は横浜市、期間は福岡市です。
たとえば幅員4mの農道に2m以上接する敷地に延べ面積180㎡の一戸建てなら、1号認定の枠に収まります。前面の通路が幅員3mなら、2号許可の側での検討です。
要点: 1号か2号かで変わるのは呼び名ではなく、審査会を通すかどうか。同じ2号でも包括同意基準に当てはまるかで待ち時間が数倍変わります。
2項1号の認定｜建築審査会の同意が要らないケース
認定の対象になる道は条文上2つだけ。農道その他これに類する公共の用に供する道か、位置指定道路の技術基準に適合する道です。建物の側にも条件があります。延べ面積500㎡以内で、農道等なら劇場や集会場などを除く用途、位置指定道路の基準に合う道なら一戸建てや長屋に限られます（e-Gov 施行規則 10条の3）。用途・規模は省令改正で緩和され、令和5年12月13日から施行されています（熊本県）。府中市は1号認定を「一戸建ての住宅で延べ床面積200平方メートル以内」と公開していて、自治体がさらに絞ることもあります（府中市）。
2項2号の許可｜建築審査会の同意が要るケース
許可の側は、省令が3つの類型を定めています。
- 敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地がある建築物
- 幅員4m以上の農道等に2m以上接する建築物
- 避難と通行の安全等に十分な幅員があり、道路に通じる通路へ有効に接する建築物
根拠はe-Gov 施行規則 10条の3第4項です。1号の対象は農道等と位置指定道路の基準に合う道の2つだけなので、住宅地によくある細い通路は、まず2号許可の側で検討することになります。
認定・許可の基準は自治体が決める｜包括同意基準に当てはまれば個別審査を経ずに進む
呼び名は違っても仕組みは同じで、3語で検索すると基準の文書に届く（出典: 横浜市・東京都・熊本県・兵庫県・福岡市の各公式ページを基に当社作成）
認定と許可の基準は国ではなく、申請先の市区町村または都道府県が文書で公開しています。あらかじめ建築審査会の同意を得てある基準（包括同意基準）に当てはまれば、建築審査会の個別審査を省いて許可まで進みます。同意そのものは包括的に得られている仕組みで、当てはまらない場合は案件ごとに審査会へ諮ります（横浜市）。
包括同意基準は、よくある形を先にまとめて同意しておく道具ですから、珍しい形の敷地ほど個別審査に回ります。待ち時間を左右するのは書類の厚さではなく、自分の計画が基準の型に収まるかどうかです。
基準を決める「特定行政庁」はどこの窓口か
窓口の名前は自治体ごとにばらばらです。福岡市は建築指導課 道路判定係、横浜市は市街地建築課 建築許認可担当、兵庫県では県民局の土木事務所が担当します。市区町村のサイトで建築指導の部署に43条のページがあるかを見て、無ければ都道府県の土木事務所です。前面の道の種別から確かめたい方は建築基準法上の道路かどうかの調べ方をご覧ください。
同じ仕組みでも自治体で呼び名が違う
同じ「あらかじめ同意しておく基準」でも、横浜市は建築審査会包括同意基準、東京都は一括審査による許可同意基準と呼びます。熊本県は事前一括同意の許可基準、兵庫県は包括同意基準です。省かれる範囲の書き方も違い、熊本県は同基準に該当すれば審査会に諮問せず許可できるとしますが（熊本県）、東京都は「提出図書が個別審査に比べ軽減され」と書いています（東京都）。
⇒ 自治体サイトでは「包括同意」「一括同意」「一括審査」の3語を試すと基準の文書に届きます。当てはまらなければ個別審査へ回り、期間が延びます。
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申請の流れ・期間・手数料はどうなる？
費用は横並びで、許可までの長さを左右するのは相談と審査の期間（出典: 福岡市・横浜市を基に当社作成）
申請は窓口への事前相談から始まり、図面や公図、写真、通行承諾書などを添えて出します。手数料は当社が調べた6自治体では許可33,000円、認定27,000円（掲載のあった4自治体）で一致しましたが、松山市のように額の違う自治体もあります（内訳と確認方法は後述の表）。期間は自治体と審査のルートで変わり、日数を公開している福岡市では申請書の提出から許可通知まで約10〜14日、個別審査になると約1〜2か月です（福岡市）。
事前相談から許可通知までの流れ
福岡市の例です。
- 道路相談カードを提出する
- 回答を受け取る（提出から約1か月）
- 許可申請書を正・副 各1部で提出する
- 審査を受ける（包括同意基準に当てはまれば個別審査は省略）
- 許可通知書の交付を受ける（提出から約10〜14日、個別審査は約1〜2か月）
府中市も、申請の前に相談カードの提出を求めています。
⇒ 相談だけで1か月前後を見ておくと、着工までの見通しが立ちます。
申請時に求められる図面と承諾書
福岡市の提出図書は次のとおりです。
- 付近見取図、土地及び建築物の求積図
- 配置図、各階平面図、立面図、断面図
- 公図（申請地、道等及び対向地が含まれるもの）
- 写真（申請地、道、対向地及び隣接地の状況が分かるもの）
- 通行承諾書など（接する通路が市道以外の場合）
通行承諾書とは、その道の管理者——私道の所有者や水路の管理者など——から、通行や工事に支障がないという承諾をもらう書面のこと。相手のある書類なので、自分で用意できる図面と違って、いつそろうかが読みにくい部分です。
手数料と期間を6自治体で調べた結果
6自治体の公式ページを、質問ごとに並べ直しました。
| 知りたいこと | 確認した6自治体での結果 | 自分の自治体で見る場所 |
|---|---|---|
| 認定（1号）の手数料 | 27,000円で一致（掲載のあった4自治体） | 43条ページ、手数料条例の別表 |
| 許可（2号）の手数料 | 33,000円で一致（6自治体すべて） | 同じページの手数料欄（額は条例で決まる） |
| 標準処理期間（申請から通知まで） | 日数の公開は1自治体のみ（福岡市 約10〜14日） | 「標準処理期間」欄 |
| 基準の呼び名 | 「包括同意基準」を含む名称が3自治体、「包括報告」が1自治体、記載なしが2自治体 | 「包括同意」「一括同意」で検索 |
この表の作り方: 対象は認定・許可の手数料または標準処理期間を公開している自治体から当社が選んだ6件です（横浜市・京都市・市原市・沖縄県・福岡市・兵庫県）。N数6、確認時期2026年9月。各ページの記載値をそのまま転記し、推計・補完はしていません。
手数料は当社が確認した6自治体では横並びでしたが、額を決めるのは各自治体の条例です。松山市は認定31,000円・許可37,000円と公開しています（松山市）。読みにくいのは処理期間と、自分の自治体が同じ仕組みを何と呼ぶかのほうです。費用より先に、包括同意基準にあたる文書名を特定したほうが見通しは早く立ちます。
要点: 費用は6自治体では同額でしたが、額を決めるのは自治体の条例。読みにくいのは期間で、包括同意基準に当てはまるかで数週間から数か月まで振れます。
但し書き道路の土地でできること・できないこと
認定や許可を受けても、前面の道が建築基準法の道路になるわけではありません。建て替えや増改築のたびに改めて認定または許可を受ける必要があり、建てられる建物の用途や規模にも条件が付きます（横浜市のQ&A）。
建て替えのたびに認定・許可を取り直す
世田谷区は「認定・許可になったとしても、将来建替える際には、改めて適用の可否の判断が必要です」と書いています（世田谷区）。一度きりの通行証ではなく、建てるたびに取り直す枠です。いま許可を受けて建てた家を30年後に建て替えるときも、その時点の基準で改めて可否が判断されます。
建てられる建物の用途・規模に条件が付く
認定の側の縛りは、前に触れた延べ面積500㎡以内と用途の制限です（建築基準法施行規則 10条の3第3項）。許可の側は自治体の基準ごとに変わり、府中市は「一戸建ての住宅又は二戸長屋・地上2階地下1階」といった制限を公開しています。さらに地方公共団体は、袋路状道路にのみ接する延べ面積150㎡超の建築物（一戸建てを除く）などについて、条例で接すべき道路の幅員などを上乗せできます（建築基準法43条3項）。
⇒ 許可が下りることと、思いどおりの建物が建つことは別の話。間口が2mに満たない場合の是正手段は接道2m未満で建て替える方法の比較にまとめています。
許可の見込みが読めないときにできること
基準に近そうでも、必ず下りる性質の制度ではありません。兵庫県は「認定及び許可はあくまで例外的に運用されるもの」「原則として、分譲を目的として新たに宅地化するような敷地を対象とする制度ではありません」と明記しています（兵庫県）。
隣地の一部を買い足す、位置指定道路を申請するといった手当てもありますが、手法のカタログは再建築可能にする方法に譲ります。許可の見込みが決まらないうちは、買主も住宅ローンや将来の建て替えを判断できません。そのぶん仲介の話は進めにくくなります。持ち続けるか手放すかを比べたい場合の売り方は接道が足りない土地の売り方で扱っています。
基準も運用も自治体ごとに違うため、最終的な可否は申請先の建築指導窓口でご確認ください。
43条但し書き道路のよくある質問
但し書き道路かどうかはどこで確認できますか
正になるのは自治体の建築指導・道路判定の窓口です。京都市のように認定・許可の実績を地図情報提供サービスで公開し、建替え診断サイトを用意している自治体もあります（京都市）。道の種別の調べ方は建築基準法上の道路かどうかの調べ方にまとめました。
セットバックすれば但し書きの許可は不要になりますか
前面がどの道かで分かれます。建築基準法上の2項道路なら、道路の中心線から敷地を後退させて幅を確保するセットバックの話で、43条2項の認定・許可は要りません。認められていない道なら、後退しても道路にはならないため43条2項の手続きです。
43条但し書き道路に接する土地は売却で不利になりますか
買主が建て替えの可否を先に確かめる分、一般の土地より手順が増えます。ただ、建て替えができない土地でも住む・貸す・売るという使い道は残ります（再建築不可物件とは）。
但し書き道路の土地でも住宅ローンは組めますか
金融機関の担保評価によるため、一律には言えません。43条2項に係る道は建築基準法の道路ではない、という前提は審査で見られる部分です。どこを見られるかは再建築不可物件の住宅ローンで説明しています。
買取くんでは、43条但し書き道路にしか接していない土地でも買取は可能ですか
可能です。当社の買取くんは、再建築不可や接道が足りない土地を、仲介ではなく直接買い取っています。認定や許可が下りるか決まっていない状態でも査定でき、家財が残ったままでも買い取ります。所有権移転登記も提携先が担当し、全国対応です。まずは前面の道の状況をお聞かせください。
まとめ
43条但し書き道路は、建築基準法の道路ではないものの、自治体の認定または許可を受ければ建物を建てられる道です。1号の認定は建築審査会にかけずに進み、2号の許可は同意を得てから下ります。ただし、どちらも道が道路になるわけではなく、建て替えのたびに取り直しで、用途と規模にも条件が付きます。まずは自分の自治体のページで、43条2項の認定基準・許可基準の文書名と窓口を確かめてください。接道義務そのものから整理し直したい方は、接道義務の記事で全体像をたどれます。
当社の買取くんは、接道が足りない土地や再建築不可の物件を、仲介を挟まず直接買い取っています。登記まで提携する司法書士・土地家屋調査士が担当するため、申請や交渉に時間を取れない方に向いています。
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