「救済措置があるらしいけど、うちの土地でも使える？」 「方法の名前ばかりで、どこから手をつければ？」
再建築不可の救済措置とは、建築基準法43条2項の認定と許可のこと。特定行政庁が認めれば建て替えできます。認めるのは自治体ですが、乗りそうなルートは道の種別・幅員・接する長さ・基準の順で絞れます。使えないときの出口まで4ステップで確かめてください。
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再建築不可の救済措置とは？建築基準法43条2項の認定と許可
1号の認定と2号の許可は、建築審査会の同意が要るかどうかで分かれます（出典: e-Gov 建築基準法 43条／同 施行規則 10条の3／横浜市・千葉市・大田区の公開資料）
再建築不可の救済措置とは、建築基準法43条2項の認定（1号）と許可（2号）のことです。特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認めれば、接道義務が適用されなくなります。ただし認定も許可も土地ではなく建築計画に対して出るもので、建て替えのたびに申請が必要です（e-Gov 建築基準法 43条2項）。
接道義務とは、建物を建てる敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない、という決まりのことです。同じ条文の1項がこれを定めていて、満たさない敷地は原則として建て替えができません。この決まりが再建築不可という状態を生む筋道は、接道義務が再建築不可を生む仕組みにまとめています。
認定や許可を出す特定行政庁とは、建築確認や許可を担当する行政庁のこと。建築主事を置く市区町村ならその市区町村長、置いていなければ都道府県知事です。
もうひとつ覚えておきたいのが建築審査会です。自治体が置く合議制の機関で、建築や法律の専門家が委員を務め、許可を出してよいかどうかに同意を出します。大田区は委員5名と専門調査員1名で構成し、原則毎月第三水曜に開くと公開しています（大田区）。月に1回の会議の同意が要るかどうか——ここが1号と2号を分ける境目なんです。
⇒ 救済措置は2つ。審査会の同意が要らない1号の認定と、要る2号の許可です。
43条2項1号の認定｜建築審査会の同意が要らないルート
1号の認定が使える道は、条文の上では2つだけです。農道その他これに類する公共の用に供する道か、位置指定道路などの技術基準に適合する道で、いずれも幅員4m以上であることが前提になります（e-Gov 建築基準法施行規則 10条の3第1項）。位置指定道路とは、私道のうち技術基準に合うものとして特定行政庁の指定を受けた道のことです。
建物の側にも条件が付きます。延べ面積は500㎡以内で、用途は道の区分に応じて一戸建ての住宅や長屋などに限られます（同 10条の3第3項）。この認定制度そのものが新しく、平成30年の法改正で創設され、平成30年9月25日から動き始めました（横浜市）。
各自治体は、この枠内で自分たちの認定基準を公開しています。横浜市の認定基準1は「公的機関等が管理する幅員4m以上の道に接する敷地に建築する建築物」。千葉市は延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅等と、国の省令よりさらに絞り込んでいます（千葉市）。同じ1号認定でも、自分の自治体の基準を読むまで当たり外れは判断できません。
43条2項2号の許可｜建築審査会の同意が要るルート
2号の許可が対象にする建築物は、省令で3つの類型に整理されています。敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地があるもの、幅員4m以上の農道等に2m以上接するもの、そして道路に通ずる十分な幅員を有する通路に有効に接するものです（e-Gov 建築基準法施行規則 10条の3第4項）。
このうち3つ目の「十分な幅員」の中身は、条文に書かれていません。各自治体が基準として公開している部分なので、同じ幅の通路でも自治体が変われば結論が変わります。どの基準に当たるかの見方と申請の実務は、43条但し書き道路の認定と許可の基準が詳しいです。
自分の土地が救済措置を使えるかを見分ける4ステップ
前のステップの答えで次に読む基準が変わるため、左から順に確かめます（出典: e-Gov 建築基準法 43条／同 施行規則 10条の3／横浜市の公開基準を基に当社作成）
救済措置が使えるかは、前面の道が建築基準法の道路かどうか、その幅員、敷地が接する長さ、自治体の基準の順に確認して判定します。1つ前のステップの答えで次に調べる基準が変わるので、順番を飛ばすと自分がどのルートにいるのか分からなくなります。
| ステップ | 確かめること | 答えで分かれる先 |
|---|---|---|
| 1 | 前面の道が建築基準法の「道路」か | 道路である → ステップ3へ／道路でない → ステップ2へ |
| 2 | その道の幅員が4m以上か | 4m以上 → ステップ3へ（1号認定の候補）／4m未満 → ステップ4へ |
| 3 | 敷地がその道に接する長さが2m以上か | 道路に2m以上 → そもそも再建築可／道路でない道に2m以上 → 1号認定の可能性／2m未満 → ステップ4へ |
| 4 | 自治体の認定基準・包括同意基準・個別提案基準に当たるか | 包括同意基準に該当 → 2号許可／個別提案基準に該当 → 個別審査／どれにも当たらない → 行政の救済は届かない |
表の「包括同意基準」は自治体が審査会の同意をまとめて取ってある基準、「個別提案基準」はそこに当たらない案件を個別に審査会へ諮るための最低限の基準です（ステップ4で説明します）。
根拠はe-Gov 建築基準法 43条と同 施行規則 10条の3、基準の層は横浜市の公開内容です。
この4つを通すと、行き着く先は次の5つに整理できます。
| 行き着いた結論 | 次に取る行動 |
|---|---|
| そもそも再建築可 | 窓口で道路種別を確定させ、通常の建築確認へ進む |
| 1号認定の可能性 | 窓口の事前相談で認定基準に当たるかを確認し、認定申請へ |
| 2号許可・包括同意基準の可能性 | 窓口の事前相談で包括同意基準の幅員・延長に当たるかを確認する |
| 個別審査に回る | 建築審査会の同意が要り、期間も成否も読みにくい。売却の検討を並行する |
| どれにも当たらない | 隣地との一体化か、現況のまま売る選択肢へ |
救済措置の方法の名前だけを並べても、たぶん皆様が知りたいのはその手前ですよね。どの手段の話が自分に関係あるのかは、この4つを順番に確かめて初めて決まります。
ステップ1｜前面の道が建築基準法の「道路」かを確かめる
まず確かめるのは、敷地の前にある道が、建築基準法が「道路」として認めている道かどうかです。窓口で道路種別の図面を見せてもらうのが確実で、自治体によっては地図情報のサイトでも公開されています。
「道路である」と分かったなら、話は救済措置ではなく通常の建築確認の側です。ステップ3へ飛んで、敷地がその道路に2m以上接しているかを測ってください。道路ではないと言われた場合は、ステップ2へ進みましょう。
ステップ2｜その道の幅員が4m以上あるかを測る
1号の認定は「幅員4m以上の道」に限られます（e-Gov 建築基準法 43条2項1号）。4m以上あって、その道が農道等か位置指定道路の技術基準に合う道であれば、1号認定の候補です。
4m未満だった場合、1号認定のルートはここで閉じます。ただ、これで終わりではありません。2号許可の3類型のうち「道路に通ずる十分な幅員を有する通路に有効に接する」ものは幅員4mを条件にしていないため、ステップ4の自治体基準で拾われる可能性が残ります。
⇒ 4m未満でも、判定は打ち切りになりません。ステップ4へ進んでください。
ステップ3｜敷地が道に接する長さを測り、1号と2号のどちらを調べるかを分ける
敷地が道に接している部分の長さを間口といいます。ここが2m以上あるかどうかで、次に読む基準が変わります。
- 前面が道路で、間口が2m以上：接道義務を満たしているので、そもそも再建築可です
- 前面が道路ではない道（幅員4m以上）で、間口が2m以上：1号認定の可能性があります
- 間口が2m未満：原則の接道は満たしませんが、救済措置の検討は続きます
3つ目が大事なところです。間口1.8mの旗竿地だから望みなし、とあきらめる必要はありません。2号許可の通路の基準には2mという線が引かれておらず、たとえば横浜市の専用型の通路なら空地幅員1.5m以上が包括同意の基準になっています。ステップ4まで進んでから判断してください。
なお、通路部分に一か所でも2m未満の箇所があると接道は満たしません。実測は土地家屋調査士に依頼するのが確実です。前面が道路で間口だけが足りない場合の直し方は、接道2m未満で建て替える方法の比較で扱っています。
ステップ4｜自治体の認定基準・許可基準に当たるかを見る
最後は、ステップ1〜3で分かった道の種別・幅員・間口を持って、建築指導の窓口の事前相談で、自分の土地がどの基準に当たるかを確認します。基準そのものは自治体が公開していて、横浜市は認定基準2種のほかに、許可の基準を、審査会の同意をあらかじめ取ってある包括同意基準と、個別に審査会へ諮る基準の2層に分けています。
包括同意基準とは、よくある形の案件について、あらかじめ建築審査会の同意をまとめて取っておく基準のこと。これに適合すれば審査会への附議が省略されます。適合しない案件は個別に審査会へ諮ることになり、その附議のための最低限の基準が個別提案基準です。個別に審査会の同意を得る案件の幅員・延長を定めているのが個別同意基準で、名前は似ていますが、審査会にかけずに済む線は包括同意基準だけなんです。
ただ、数値は自治体ごとに別もの。横浜市の専用型の通路なら、包括同意基準は空地幅員1.5m以上かつ延長20m以下、個別同意基準は0.9m以上かつ延長15m以下。幅1.4mの通路は包括同意には届かず、個別審査の側での検討になります。
窓口で当たりそうだと分かったら、次は申請の準備です。手数料は自治体の条例で決まっていて、2号許可は横浜市と埼玉県 川越建築安全センター管内が33,000円、立川市が36,000円、市川市が46,000円と幅があります。読みにくいのは費用より時間のほうです。横浜市は事前相談の回答までに2〜4週間、申請から通知交付まで概ね2週間としており、立川市は許可申請を審査会開催日の1か月前までに求めています。申請の流れと必要書類は認定と許可の申請の流れをご覧ください。
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救済措置が使えない土地の典型
救済措置が届かないのは、前面が通行に使われている道ですらない土地、通路の幅や長さが自治体の基準に届かない土地、そして通路の関係者から承諾をもらえない土地です。同じ「使えない」でも、申請者の側で条件を作り直せるものと、相手や道の現況で決まってしまうものが混じっています。
使えない理由ごとに、自分の側で動かせるかを整理しました。
| 使えない理由 | 根拠になっている決まり | 申請者の側で変えられるか |
|---|---|---|
| 前面が一般の通行に使われている道ではない | 省令は「道路に通ずる十分な幅員を有する通路」に有効に接することを求める。立川市は審査基準の対象を、既に一般の通行の用に供されている道路状空地（道路ではないが通行に使われている土地）に限定 | 変えられない（道の現況で決まる） |
| 通路の幅・長さが自治体の基準に届かない | 横浜市の専用型の通路は、包括同意で空地幅員1.5m以上かつ延長20m以下、個別同意で0.9m以上かつ延長15m以下 | 一部変えられる（通路部分を買い足す・広げる交渉が要る） |
| 建てたい建物の用途・規模が基準を超える | 1号認定は延べ面積500㎡以内。千葉市は200平方メートル以内の一戸建て住宅等に限定 | 変えられる（計画の側を縮める） |
| 通路の関係権利者の誓約書・承諾書が集まらない | 横浜市は、道路状空地を将来にわたって道路状に維持管理することへの関係権利者の誓約・承諾を求める | 変えられない（相手の同意しだい） |
| 包括同意基準にも個別提案基準にも当たらない | 横浜市は、包括同意基準に適合しないものは個別に審査会へ附議して同意を得る必要があるとし、個別提案基準を最低限の基準としている | 変えられない（基準の側は動かない） |
【調査方法】対象: 43条2項の基準を公開している特定行政庁4団体（横浜市／立川市／千葉市／大田区）。N数: 4。集計方法: 各公式ページの基準・必要書類から「基準に届かない状態」を抜き出し、申請者の側で条件を作り直せるかどうかで分類。条文は建築基準法施行規則 10条の3による。
前面が「通行に使われている道」ですらない
省令が救済の対象にしているのは、あくまで道路に通ずる通路に有効に接している敷地です。人が通っていない私有地や、水路の敷地しか前面にない土地は、この入口に立てません。
立川市はこの点をはっきり書いています。2号許可の審査基準の対象を「建築基準法上の道路とすべく検討、努力した結果、その実現が困難であると認められた道」に限り、その「道」を道路状空地——道路ではないけれど、既に一般の通行に使われている土地——に限定しているんです。裏を返せば、道路をつくる余地が残っているならまずそちらを、という運用です。救済措置は最後の受け皿であって最初に開く扉ではない、と読んでおくと期待値がずれません。
通路の幅や長さが自治体の基準に届かない
数字が届かないパターンです。ステップ4で見た横浜市の専用型の通路の基準に照らすと、幅0.8mの通路や、幅は足りていても延長が25mある奥まった敷地は、包括同意にも個別同意にも当てはまりません。
包括同意に届かない案件は個別に審査会へ諮る側で検討されますが、その附議にも個別提案基準という最低限の線があり、そこにも届かない土地には行政の救済が届きません。自分の土地がどの線に届いているかは、窓口の事前相談で確かめられます。個別に諮られる案件そのものも多くはありません。大田区が公開している審議件数を見ると、法43条関連で個別に同意した案件は令和5年度が3件、令和6年度が5件、令和7年度が2件。包括同意基準に適合するものは附議が省略されるので、これは許可の総数ではありません。それでも、基準から外れた案件が個別に審議される規模は年に数件だと分かります。基準に届いていない土地ほど、待つ時間と結論の読めなさが増えます。
通路の関係者から承諾がもらえない
幅も長さも足りているのに、ここで止まることがあります。横浜市は誓約書・承諾書を「法第43条第2項の許可・認定に係る道路状空地を将来にわたって道路状に維持管理する」ことについて関係権利者が誓約・承諾する書面と定めていて、認定基準2の申請では承諾書と印鑑登録証明書が必要書類になっています。
これは通路の所有者・共有者全員の協力が事実上の前提になる、ということです。たとえば通路の共有者が5人いて、そのうち1人と連絡が取れない場合、幅も長さも基準を満たしていても書類がそろいません。「隣地を買えば解決する」という一般論が通らない典型がこれです。
一度使えた土地でも、次の建て替えで結論が変わる
いま許可が下りたとしても、その土地が再建築可能になったわけではありません。世田谷区は「認定・許可になったとしても、将来建替える際には、改めて適用の可否の判断が必要です」と書いています（世田谷区）。
横浜市もあわせて読むと、意味がはっきりします。「その後の道の状況の変化や、建築計画内容によっては、許可・認定ができない場合や新たな条件が発生する場合があります」とあります。今回の建て替えで許可が下りても、30年後に建て替えるときは、その時点の道の状態と計画で改めて判定されるわけです。
⇒ 救済措置は土地に付く資格ではなく、建築計画に付く一回きりの枠。売るときに買主へ説明が必要になるのも、この性質があるからなんです。
救済措置に頼らない選択肢｜隣地と一体にする・現況のまま売る
右上にあるほど、結論を自分の側で出せて期間も読みやすくなります（出典: e-Gov 建築基準法 43条1項・2項／横浜市の公開基準を基に当社作成）
救済措置に頼らない選択肢は、隣地と一体にして接道を満たす方法と、再建築不可のまま現況で売る方法の2つです。前者は相手のある交渉なので、結果を自分の側では決められません。後者は手続きの成否を待たずに結論が出る点が違います。
3つのルートを、皆様が自分で決められる範囲で並べ替えるとこうなります。
| ルート | 結果を自分で決められるか | 関係者の同意が要るか | 期間の読みやすさ |
|---|---|---|---|
| 行政の救済（43条2項の認定・許可） | 決められない（判定するのは特定行政庁） | 要る（通路の関係権利者の誓約書・承諾書） | 読みにくい（事前相談と審査会の日程しだい） |
| 隣地と一体にする | 決められない（相手が売るかどうかしだい） | 要る（隣地の所有者） | 読みにくい（交渉しだい） |
| 現況のまま売る | 決められる（売るかどうかは自分で決まる） | 要らない（単独名義の場合） | 読みやすい（買主との合意で決まる） |
速さや手数料で比べていないのは、この3つが同じ土俵に乗らないからです。比べるべきは金額より、結論を自分の側で出せるかどうかです。
隣地を買う・借りて接道を満たす
隣の土地の一部を取得して、敷地が道路に2m以上接する形をつくる方法です。接道義務を正面から満たすので、救済措置の申請そのものが要らなくなります。
弱点は、相手に売る意思があるかどうかで決まってしまうところ。隣地の所有者にとっては土地が減る話なので、価格が折り合っても最後まで話が進まないことがあります。買い足す面積と費用の比較は接道2m未満で建て替える方法の比較で、位置指定道路の申請なども含めた手法のカタログは再建築可能にする方法も整理しました。
再建築不可のまま現況で売る
建て替えができない状態のまま、買い手を探す方法です。現況買取というのは、残置物や老朽化した建物をそのままの状態で買い取ること。片付けや解体を先に済ませなくても価格が出るので、申請の結論を待たずに手放すかどうかを決められます。
当社の買取くんは、再建築不可を含む訳あり物件を対象にした直接買取をしていて、残置物を残したままの現況買取にも対応しています。他社で取り扱いを断られた物件も対象です。ただ、立地がよく建て替えの見込みが立つ土地なら、仲介で時間をかけたほうが高く売れることもあります。そこは正直にお伝えしておきますね。
接道が足りない土地の売り方は旗竿地が売れない原因と売り方、価格の目安は再建築不可物件の売却相場が参考になります。建て替えずに住み続ける前提なら、再建築不可物件でできるリフォームの範囲も選択肢です。
再建築不可の救済措置に関するよくある質問
救済措置を使えば必ず建て替えできるのですか？
建て替えできるとは限りません。2号の許可は建築審査会の同意が前提で、自治体の包括同意基準に当たらなければ個別に審査会へ諮ることになります。道の状況や建築計画の内容によっては、許可や認定ができない場合、新たな条件が付く場合があると横浜市も明記しています。基準に近いから通る、という制度ではないと考えてください。
認定と許可はどちらになるか自分で選べるのですか？
選べません。前面の道の種類と、建てたい建物の用途・規模で決まります。農道等か位置指定道路の技術基準に合う道（幅員4m以上）に2m以上接していて、延べ面積500㎡以内などの条件に収まれば1号の認定。そこに当たらなければ、2号の許可を検討することになります（e-Gov 建築基準法 43条2項）。
43条2項の許可を受けた土地で住宅ローンは使えますか？
金融機関によって扱いが分かれるところです。審査で見られる点と代替手段は再建築不可物件と住宅ローンで解説しています。
隣地を買えば再建築できるようになりますか？
買っただけでは足りません。買い足したあとの敷地が、建築基準法の道路に2m以上接している必要があります（e-Gov 建築基準法 43条1項）。隣地が同じように道路に接していない土地であれば、一体にしても接道義務は満たせません。買う前に、その形で接道が成立するかを窓口で確かめてください。43条2項以外の例外も含めた原則と例外の並びは、接道義務の例外を含めた全体像にまとめています。
買取くんでは、救済措置が使えない再建築不可の土地でも買取は可能ですか？
可能です。当社の買取くんは、再建築不可・共有持分・借地権・古家付き土地といった訳あり物件の直接買取を専門にしていて、認定や許可が下りない土地も対象にしています。残置物を残したままの現況買取に対応し、仲介手数料はかかりません。全国対応で、まずは物件の所在地と前面の道の状況をお聞かせいただければ査定に入れます。
まとめ
再建築不可の救済措置とは建築基準法43条2項の認定と許可のことで、使えるかどうかは前面の道の種別・幅員・敷地が接する長さ・自治体の基準の順で決まります。認定や許可を受けても土地が再建築可能になるわけではなく、建て替えのたびに申請が必要で、次も同じ結論になる保証はありません。まずは建築指導の窓口で前面の道の種別を確認して、4ステップのどこで自分の土地が止まるのかを見極めてください。
救済措置の見込みが立たない土地や、通路の関係者から承諾を得られない土地は、行政の結論を待たずに手放す道もあります。当社の買取くんが引き受けているのは、まさにそうした土地です。
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