私道持分とは？持分の有無で変わる通行・掘削・売却の可否

「登記を見たら、前の道路にも持分があると書いてあった」 「不動産会社から、この土地は私道の持分がないと言われた」

私道持分とは、自宅の前の私道を近隣と持ち合う権利です。持分があれば通行も配管工事も自分の権利で進められますが、なければ所有者の承諾が要り、売るときも買主が慎重になります。2つの形、固定資産税と維持費、確かめ方と取得費用をご案内します。

私道持分とは？前面の私道を近隣と持ち合う権利

同じ「持分あり」でも登記の見え方が変わる2つの形を整理（当社作成）

私道持分とは、自宅の前を通る私道を、その道路に面する土地の所有者どうしで持ち合っている権利のことです。持ち方は、1本の道路を割合で共有する形と、道路を区画ごとに分けて1人ずつ持つ形の2つがあります。

私道と公道の違いは「誰が持っていて、誰が直すか」

公道は国・都道府県・市区町村が所有し、管理も行政が行う道路です。対して私道は、個人や法人が所有し、路面の補修や側溝の掃除といった維持管理も所有者側で行う道路をいいます。見た目や舗装の状態では区別できません。

登記の地目に「公衆用道路」（不特定の人が通行する道として使われている土地の区分）と書かれていても、この地目が表すのは用途の区分であり、持ち主が行政か民間かまでは判別できません。

そしてもうひとつ、その道に接した土地に建物を建ててよいかという判定は、持ち主が誰かとは別の軸で決まります。前面道路の種別と建築のルールの関係は、接道義務と私道の関係を整理した記事にまとめています。

私道持分には共同所有型と相互持合型の2つの形

同じ「私道持分あり」でも、登記の見え方はまるで違います。

• 共同所有型：1本の私道を面する人全員で共有し、各人が割合を持つ形。ここで持っているのは道路の面積そのものではなく、道路全体に対する割合（共有持分＝1つの不動産を複数人で持つときの、各人の取り分を示す割合）です
• 相互持合型：私道を分筆（1つの土地を登記のうえで複数に分けること）して区画ごとに1人が単独で所有し、互いに相手の区画の通行を認め合う形

たとえば4区画が向かい合う私道なら、4人が4分の1ずつ持つのが共同所有型。私道を4つに割って、自宅の前だけを自分の名義で持つのが相互持合型です。分譲地では、行政から道路の位置の指定を受けた私道（位置指定道路）が相互持合型で分けられている例もあります。

⇒ 登記の所有者欄に自分1人の名前しか出ていなくても、それが前面道路の一部なら、皆様は私道持分を持っている側です。

持分の割合は登記に書かれた数字で決まる

割合は分譲時の取り決めが登記に反映されたもので、登記事項証明書（その土地の所有者や持分の割合を法務局が証明する書面）の権利部（甲区）に共有者の氏名と持分割合が並びます。宅地の面積に比例していることもあれば、全員一律ということもあり、決まった公式はありません。

割合がはっきりしない場合の受け皿も民法にあります。「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」（e-Gov法令検索 民法 250条）という規定です。ただし、あくまで推定。実際の取り決めを示す資料があれば、そちらが優先されます。

私道持分があるとできること・負担すること

工事の種類ごとに必要な同意の重さを3段階で整理（出典: e-Gov法令検索 民法249条・251条・252条・253条）

持分があると、私道の全部を自分の権利として通行でき、水道やガスの引き込み工事も自分の側の判断で進めやすくなります。その代わり、舗装の補修費と固定資産税を、持分の割合に応じて負担することになります。工事の内容によっては、他の共有者の同意が必要になる場面もあります。

通行と掘削は自分の権利として行える

民法は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」（民法249条1項）と定めています。持分が4分の1でも、道路の4分の1しか歩けないという意味ではありません。共有している道路の全部を使えるという意味です。

ですから共同所有型で持分があれば、車の出入りは自分の側で完結します。掘削承諾（私道を掘って水道管やガス管を通すことへの、道路所有者の承諾）を他人から取り直す手間も、基本的にはかかりません。相互持合型でも、自分名義の区画については同じことがいえます。

ただし無制限ではありません。「共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない」（同249条3項）とされています。私物を置く、自分の駐車場のように占有するといった使い方はできません。持分は道路として使う権利であって、土地を好きにしてよい権利ではないんです。

補修は持分価格の過半数、形を変える工事は全員の同意

工事の種類によって、必要な同意の重さが変わります。舗装の打ち直しのような管理に関する事項は「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」（同252条1項）。4分の1ずつ持つ4人の私道なら、3人が賛成すれば決められる計算です。数えるのは人数ではなく持分の価格なので、割合が偏っている私道では結論も変わります。

一方、「その形状又は効用の著しい変更」を伴う工事には、他の共有者の同意が必要です（同251条1項）。道路の一部をつぶす、通路の形を作り替えるといった工事がこちらに当たります。

⇒ 直すのは過半数、作り替えるのは全員。この線引きが分かると、近隣との話し合いの落としどころも見えてきます。誰にどうやって同意を取るかという実務は、共有私道の持分と同意要件をまとめた記事で扱っています。

修繕費と固定資産税は持分に応じた負担になる

負担の側も条文で決まっています。「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」（同253条1項）。舗装の補修費も、私道にかかる固定資産税も、この規定が根拠です。持分は、権利と負担がセットになった持ち物なんですね。

ここまでの内容を、3つの立場ごとに並べておきます。

3立場×7項目の対応関係は、民法（249条・251条・252条・253条・210条・213条の2）と地方税法（348条2項5号）を当てはめて当社で整理しました。メリットとデメリットの二分ではなく、いま自分がどの列にいるかで読む場所が決まる並べ方にしています。

私道持分がないと変わること

私道持分がないと、通行も、水道やガスの引き込みに伴う掘削工事も、その私道を所有している人からの承諾が前提になります。売却のときは、通行承諾書と掘削承諾書がそろえられるかどうかが、買主の判断を大きく左右します。

通行と掘削は「承諾が前提」になる

押さえていただきたいのは、いま現に通れていることと、権利として通れることは別だという点です。長年ふつうに通れていても、それが所有者の黙認によるものなら、私道が相続で別の人に移ったり第三者へ売られたりした時点で状況が変わり得ます。通行料を求められる、掘削の承諾が取れず工事が止まる、という形で表に出てきます。実際に起きるもめごとの型と対処の順番は、私道で起きるトラブルの型と対処法で1つずつ追っています。

気になるのは建て替えではないでしょうか。建て替えができるかどうかは、その土地が接している前面道路が建築基準法上の道路に当たるかどうかで決まります。私道持分がないこと自体が建て替えを止めるわけではありません。持分がないと、工事車両が私道を通るときも、配管の引き直しで路面を掘るときも、所有者の承諾が要ります。前面道路の種別によっては再建築不可（いまの建物を取り壊すと、同じ規模の建物を建て直せない状態）になることもあり、その判定は先ほどの接道義務の話になります。

承諾が取れないときに民法が認める通行・設備設置の権利と、その条件

承諾がもらえないときに丸腰かというと、そうではありません。民法に受け皿があります。

「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる」（民法 210条1項）。いわゆる袋地の通行権です。ただし通行の場所と方法は「他の土地のために損害が最も少ないもの」を選ぶ必要があり（同211条1項）、通行する土地の損害には償金を支払うことになります（同212条）。好きな場所を無料で通れる権利ではありません。

ライフラインについても、令和5年4月1日に施行された改正で規定が置かれました。電気・ガス・水道の供給を受けられないときに、必要な範囲で他の土地へ設備を設置できるという内容です（同213条の2 第1項）。ここにも条件が並びます。

• 設置の場所と方法は、他の土地のために損害が最も少ないものを選ぶ（同2項）
• あらかじめ目的・場所・方法を、土地の所有者と現に使用している人へ通知する（同3項）
• 他の土地に設備を置く場合は、その損害に対して償金を支払う（同5項）
• 他人の設備を使わせてもらう場合は、利益を受ける割合に応じて設置・修繕・維持の費用を負担する（同7項）

当事者どうしの合意で通行の権利を設定し、登記まで行う通行地役権という方法もあります。こちらは法律が当然に認める権利ではなく、話し合いで作る権利です。どの受け皿が使えるかは土地の位置関係で変わりますので、個別の事情は司法書士・弁護士へご相談ください。

売却では承諾書の有無が価格と期間に効く

買主と金融機関が見るのは、権利の理屈よりも書面です。通行と掘削の承諾が書面で取れているか。ここが曖昧なままだと、購入後に自分が工事できるのか判断できないため、買主は価格を下げるか話そのものを見送ります。承諾書がそろわないと、買主が住宅ローンを使えず契約に進めないことがあります。接道条件が厳しい土地でローンが通るかは、再建築不可物件と住宅ローンの関係が参考になります。

当社の考えでは、売却で効いてくるのは持分がないことそのものよりも、通行と掘削の承諾書を用意できるかどうかです。条文上の受け皿があっても、住宅ローンを使う買主が銀行に示せる書面にはならないからです。まず所有者へ承諾書をお願いしてみる、難しければ承諾書なしでも成立する売り方を探す。この順序で考えると動きやすくなります。

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私道の固定資産税と維持費はどうなるか

共通するのは申告が要る点、割れるのは幅員と行き止まりの扱い（出典: 大阪市・調布市・東大阪市・箕面市・松原市・那珂市・横浜市の各公式ページを基に当社集計）

私道は原則として課税されますが、公共の用に供する道路と認められれば固定資産税は非課税になります。ただし自動ではなく、市区町村へ申告して認定を受ける必要があります。当社が確認した7つの自治体は、いずれも申告か申請を前提にしていました。

「公共の用に供する道路」に当たれば非課税、ただし申告が要る

根拠は地方税法です。「固定資産税は、次に掲げる固定資産に対しては課することができない」として、348条2項5号に「公共の用に供する道路、運河用地及び水道用地」が挙げられています（e-Gov法令検索 地方税法）。

問題は、どの私道がこれに当たるかを決めるのが市区町村だという点です。そこで7つの自治体の公式ページを横断して確認しました。

この集計の方法：対象は政令指定都市2（大阪市・横浜市）、中核市・一般市4（東大阪市・調布市・箕面市・松原市）、町村部を含む市1（那珂市）の計7自治体。各公式ページを取得し、「非課税の要件」「申告の要否」「期限」の記載を目視で分類しました。記載のない項目は推定で埋めていません。データ出典は上表の各リンク先です。

読み取れることは3つあります。ひとつ、確認した7自治体は、いずれも所有者からの申告・申請を非課税の入り口にしています。すでに非課税と認定された道路は再度の申告が要らないとする調布市のような例はありますが、いま課税されている私道を非課税に変えるには申告が要ります。ふたつ、行き止まりの私道の扱いが割れます。調布市は2棟以上が建ち並ぶ場合を認める一方、東大阪市・那珂市・松原市・箕面市は公道から公道への通り抜けを条件にしています。みっつ、幅員の基準も調布市は1.8メートル以上、東大阪市はおおむね2メートル以上と異なります。

⇒ 全国共通の基準はありません。お住まいの市区町村の要件と申告期限を、名前で検索して確かめてください。

非課税にならなくても、大阪市には評価額を下げる区分がある

非課税か課税かの二択とは限りません。大阪市は道路を3つに区分し、「公共の用に供する道路」を非課税、「公共用道路に準ずる道路」を評価額0、「その他の道路」を評価額10分の1として扱っています。区分ごとに提出する申告書も別もので、オンライン申告を受け付けているのは非課税の区分だけ。

通り抜けができないから諦める、と決める前に、自分の市区町村に同じような区分がないか確認する価値はあります。相続税での評価額の出し方は、旗竿地の相続税評価の計算方法へ進んでください。

補修費には自治体の助成制度がある

私道の舗装が傷んだときの費用は所有者負担が原則ですが、自治体が肩代わりする仕組みを持つ地域もあります。横浜市は「地元の皆さまが舗装の補修工事などを行う場合に、市が工事費用の一部を助成する『私道整備助成制度』と、地元の皆さまに代わって市が舗装工事などを行う『私道整備制度』の二つの事業を行っています」と案内し、所有者の一部が不明な場合や法人が含まれる場合でも一定の要件が整えば助成を利用できるとしています（横浜市 私道整備）。相談窓口は区の土木事務所です。

さいたま市は7つの対象要件を公開しています。現況幅員1.8メートル以上、公道から公道へ通じているか4戸以上の家屋が建ち並ぶこと、そして私道敷地の所有者と隣接する土地の所有者全員の同意などです（さいたま市 私道舗装等整備費用の助成）。

つまり私道整備助成は、同意を集める手間が要件に入っている分、共有者が多いほど使いにくい制度でもあります。それでも自己負担だけで抱えるより軽くなる可能性はありますので、路面の傷みが気になっている方は区の土木事務所や道路管理課へご確認ください。

自分に私道持分があるかを確かめる

公図で前面道路の地番を調べ、その地番の登記事項証明書を取ると、共有者欄に自分の名前と持分割合があるかどうかが分かります。窓口で取る場合の手数料は、登記事項証明書が600円、公図が500円です。オンラインで請求して送付を受ける場合は、それぞれ520円と470円です。

登記事項証明書の共有者欄と公図で見る

順番を間違えると空振りします。手元の宅地の登記事項証明書をいくら眺めても、道路の名義は載っていないからです。

1. 公図（土地の位置と形、地番を示す法務局の図面）を取り、前面道路に振られている地番を確認する
2. その道路の地番で登記事項証明書を取り、権利部（甲区）の所有者・共有者と持分割合を見る

手数料は法務省が公開しています（法務省 登記手数料について）。

• 登記事項証明書：書面請求600円／オンライン請求・送付520円／オンライン請求・窓口交付490円
• 地図等情報（公図など）：書面請求500円／オンライン請求・送付470円／オンライン請求・窓口交付440円

合わせて1,100円ほどで、自分がどの立場なのかがはっきりします。前面道路が私道か公道かという手前の段階は、私道と公道を見分ける確認手順から始めてください。

分からないときの相談先

甲区に複数の名前が並んでいる、持分の記載が読み取れない、相互持合型で自宅前の区画がどれか分からない。こうした場面では、法務局の登記相談や司法書士に見てもらうのが早道です。当社の買取くんでも、所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当しています。権利の個別判断は資格者の領域ですので、ご自身の登記に不安があるときは専門家へご相談ください。

私道持分がない場合に取得する方法と費用の考え方

軽減税率1,000分の15を価額30万円に当てはめると4,500円。税率の出典は国税庁 No.7191 登録免許税の税額表、試算は当社

私道の所有者から持分を売買または贈与で譲り受ければ、持分のある状態にできます。費用は当事者間で決める代金のほかに、登記の登録免許税と司法書士へ支払う報酬がかかります。相手が応じるかどうかは交渉次第で、こちらから強制はできません。

私道の所有者から持分を譲り受ける

交渉相手は私道の登記名義人です。共同所有型なら共有者、相互持合型なら自宅の前の区画を持っている人になります。相続が進んで名義人が増えていることもあるため、まずは登記で現在の名義を確認してください。

譲渡がどうしても難しいときは、通行地役権を設定して通行の権利だけを固める方法もあります。所有権は動かさず、合意した内容を登記して次の所有者にも引き継げるようにする考え方です。宅地や建物の共有持分そのものの権利と処分の一般論は、共有持分の基礎知識をまとめた記事で扱っています。

登記でかかる費用の考え方

持分を譲り受けたら所有権移転の登記をします。土地の売買による所有権移転登記の登録免許税（登記の際に国へ納める税金）は不動産の価額の1,000分の20で、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15に軽減されます（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。たとえば私道持分の価額が30万円と認定された場合、軽減税率での登録免許税は4,500円です（30万円×15÷1,000。売買による移転で、令和11年3月31日までに登記を受ける場合）。

ここで引っかかりやすい点がひとつ。課税標準となる不動産の価額は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）ですが、国税庁は「固定資産課税台帳に登録された価格がない場合は、登記官が認定した価額になります」と説明しています。非課税の認定を受けた私道は評価額が付いていないことがあり、その場合は評価額に税率を掛けるだけでは計算できません。金額を先に知りたいときは、管轄の登記所へ確認するのが確実です。

取得せずに手放すという選択肢

交渉に応じてもらえない、共有者が多くて承諾書が集まらない。そういう状態が続くなら、権利関係を整えないまま手放すという選択肢もあります。現況買取（家具や家財などの残置物も、権利関係も、今の状態のまま買い取ってもらう形）であれば、承諾書をそろえてから売るという順番を踏まなくても話を進められます。仲介では買主が住宅ローンを使う前提になるため書面が要りますが、買主が業者ならその判断で決まる、という違いです。

私道持分についてよくある質問

私道持分がない土地は買わないほうがよいですか

持分がないこと自体が違法なわけではありません。分かれ目は、通行と掘削の承諾が書面で取れているかどうかです。売る側の立場でいえば、承諾書を用意できるかが買主の安心材料になります。住宅ローンが使えるかは前面道路の条件にも左右されますので、再建築不可物件と住宅ローンの関係もあわせてご確認ください。

私道持分は誰から買い取れますか

私道の登記名義人からです。共同所有型なら共有者、相互持合型なら自宅前の区画の所有者が相手になります。価格は当事者間の話し合いで決まるもので、公表された相場データはありません。持分だけを売買する仕組みは、共有持分の買取の流れをご覧ください。

私道の固定資産税は非課税になりますか

公共の用に供する道路と認定されれば非課税です（地方税法348条2項5号）。ただし黙っていて非課税になるわけではなく、市区町村への申告や申請が前提になります。要件も期限も自治体ごとに違い、たとえば調布市は毎年1月の最終開庁日、那珂市は12月下旬を期限としています。

持分の割合はどのように決まっていますか

多くは分譲時の取り決めが登記に反映されたものです。宅地の面積に応じた割合のこともあれば、面する全員が同じ割合のこともあります。登記から読み取れない場合、民法250条は「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」としています。

私道持分がない土地でも、買取くんは査定できますか

査定できます。当社の買取くんは、共有持分や再建築不可といった条件の付いた不動産を、仲介ではなく直接買い取る形で全国対応しています。残置物を残したままの現況買取にも対応していますので、承諾書がそろっていない段階でもお受けできます。まずは物件の所在地と、いま分かっている権利の状態をお知らせください。

持分の話が一段落したら、次は前面道路そのものの種別を確かめる番です。接道義務からみた前面道路の種別で、建て替えができる道かどうかの判定に進めます。

まとめ｜私道持分は「道路をどう使えるか」を決める権利

私道持分とは、前面の私道を近隣と持ち合っている権利です。持分があれば道路の全部を通行でき、補修は持分価格の過半数、形を変える工事は全員の同意で動かせます。なければ通行も掘削も所有者の承諾が前提。まずは公図で道路の地番を拾い、その地番の登記事項証明書で自分の名前を確かめてください。固定資産税の申告の要否は市区町村へ。

当社の買取くんは、共有持分や再建築不可のように権利関係が込み入った不動産を、仲介ではなく直接買い取っています。所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。接道の条件で売却が進まないときの進め方は、旗竿地が売れない原因と売り方にまとめています。

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