「実家の庭木が伸びっぱなしだけれど、これも管理不全空家になるのだろうか」 「役所から封書が届いたら、もう手遅れなのだろうか」
管理不全空家は、特定空家になる一歩手前の空き家を指す区分です。指導の段階では固定資産税の扱いは変わらず、勧告まで進むと敷地の税の計算が変わります。認定される状態、特定空家との違い、通知が届いたあとの動き方を整理しました。
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管理不全空家とは？特定空家の一歩手前として新設された区分
令和5年12月13日施行の空家法改正で新設された区分を整理（出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条・第2条第1項）
管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態の空き家です。特定空家とは、倒壊のおそれなどで放置すると危ないと市町村が認めた空き家を指します。正式な呼び方は管理不全空家等といい、市町村長が指導や勧告をできる対象として空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条に定められています。
新設された理由——特定空家になってからでは改善が間に合わない
この区分ができたのは、令和5年12月13日に施行された空家法の改正でした（国土交通省 空家法関連情報）。それまでの空家法が用意していたのは、すでに危険な状態になった特定空家への措置だけだったんです。屋根が落ちかけ、塀が傾いてから動いても、直すには大きな費用がかかります。危なくなる手前で行政が声をかけられるようにした、というのが新設の理由です。裏を返せば、所有者にも早い段階で判断が求められるようになりました。
空き家を持ち続けるあいだに何にいくらかかるのかは、空き家活用を検討する前の費用整理で全体像をまとめています。
対象は建物だけでなく敷地も含む
空家等とは、建築物やこれに附属する工作物で、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものと、その敷地を指します（空家法 第2条第1項）。押さえておきたいのは次の2点です。
- 建物だけでなく敷地も対象：庭木やごみ、塀や擁壁の状態も判断の材料になります
- 年数の要件は条文にない：「何年空いていれば該当」という線引きは空家法に書かれていません
カレンダーを数えて決まるものではないんです。何年空いているかではなく、使われていない状態が続いているかどうかで見てください。
管理不全空家と特定空家は何が違う？段階・措置・税の3点で比べる
税の扱いが変わるのはどちらも勧告の段階（出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法、国土交通省 ガイドライン）
管理不全空家と特定空家で違うのは、段階と行政がとれる措置の2つで、住宅用地特例が外れる引き金はどちらも勧告で同じです。管理不全空家は「放置すれば特定空家になるおそれがある状態」、特定空家は「すでにその状態にある空き家」を指します。
いま出てきた住宅用地特例に触れておきます。住宅用地特例とは、人が住む家の敷地について固定資産税・都市計画税の課税標準を引き下げる制度です。ここから外れると、同じ土地でも税額の出し方が変わります。
| 区分 | 根拠条文 | どんな段階か | 行政がとれる措置 | 住宅用地特例が外れる段階 |
|---|---|---|---|---|
| 管理不全空家等 | 空家法13条 | 放置すれば特定空家になるおそれがある状態 | 指導 → 勧告 | 勧告 |
| 特定空家等 | 空家法2条2項・22条 | すでにその状態にある空き家 | 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行 | 勧告 |
データ出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法、国土交通省 ガイドライン
同じ「勧告」でも、管理不全空家の勧告はそこで打ち止めです。特定空家の勧告は、命令と代執行の入り口にあたります。
分かれ目1: おそれの段階か、すでにその状態か
管理不全空家は「そのまま放置すれば特定空家に該当することとなるおそれのある状態」と書かれています（空家法13条1項）。特定空家のほうは、4つの状態のどれかに現に当たると認められた空き家です（空家法 第2条第2項）。4つとは、倒壊などで著しく保安上危険、著しく衛生上有害、著しく景観を損なっている、その他周辺の生活環境の保全のために放置が不適切、という状態です。
「おそれ」と「現に該当」。この一語の差が、あとに続く行政の動き方を変えます。特定空家の4つの状態と認定までの流れは、特定空家に認定される4つの基準で詳しく扱っています。
分かれ目2: 指導・勧告まで／命令・代執行まで
管理不全空家に対して市町村ができるのは、指導と勧告の2つです（空家法 第三章）。命令や代執行の規定は置かれていません。特定空家には、助言・指導から勧告、命令、行政代執行までの段取りが用意されています（空家法 第22条）。
命令に従わない場合の過料や、代執行の費用が所有者に請求される流れは、放置した空き家に実際に起きることにまとめました。管理不全空家の段階では、そこまでの措置はまだ用意されていません。
税の扱い: 特例が外れる引き金はどちらも勧告で同じ
税の扱いが変わる条件は、どちらも「勧告」で共通です。勧告を受けた敷地が住宅用地特例の対象から外れる点は、管理不全空家も特定空家も変わりません。
管理不全空家は指導の次が勧告で、そこで税の扱いが動きます。特定空家も助言・指導の次が勧告で、動くのは同じ段階なんです。違うのは、勧告のあとに命令と代執行が続くかどうかだけです。区分が違っても、税の扱いを動かす引き金は同じ勧告です。何倍になるのかは空き家の固定資産税が6倍になる条件で解説しています。
どんな状態だと管理不全空家に認定される？国の指針が示す状態の例
外観目視で確かめられる6か所ごとに状態の例を整理（出典: 国土交通省 ガイドライン〔別紙1〜4〕）
認定の目安は国の指針の状態例で、屋根の変形や雨水浸入の痕跡、枝のはみ出しなどが挙がっています。この指針の正式名称は管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針といい、市町村が判断するときの参考基準を示したものです。
指針の別紙に並ぶ状態の例を、皆様が実際に見て回る場所ごとに並べ替えました。
| 見る場所 | 管理不全空家等の状態の例 | 特定空家等の状態の例 |
|---|---|---|
| 屋根・外壁（別紙1・3） | 屋根の変形、外装材の剥落、構造部材の腐朽や蟻害、雨水浸入の痕跡、色褪せや汚損 | 落下のおそれがあるほどの著しい破損、著しい色褪せや汚損 |
| 塀・門・擁壁（別紙1） | 構造部材の破損や腐朽、擁壁のひび割れや水のしみ出し、水抜き穴の排水不良 | 倒壊のおそれがあるほどの著しい傾斜、擁壁の一部崩壊 |
| 窓などの開口部（別紙4） | 開口部の破損等 | 不法侵入の形跡 |
| 庭・立木（別紙1・4） | 剪定されず枝等のはみ出しが認められる状態、腐朽が認められる立木 | 著しい枝等のはみ出し、幹の腐朽 |
| ごみ・排水（別紙2・3） | 常態的な水たまりや多量の腐敗したごみ、散乱・山積したごみ、排水設備の破損や封水切れ | 汚水等の流出、著しく散乱し山積したごみ、悪臭の発生 |
| 動物の棲みつき（別紙2・4） | 駆除されず常態的に動物が棲みついている状態 | 著しく多数の蚊やねずみ等の発生 |
データ出典: 国土交通省 ガイドライン〔別紙1〜4〕
並べてみると、項目そのものは似ています。違うのは「著しく」の一語が付くかどうかなんです。ただし指針自身が、ここに挙げた状態の例によらない場合も個別の事案に応じて適切に判断する必要がある、と断っています。チェックリストのように機械的に当てはめて決まるものではありません。
外から見て確かめられる範囲——立入調査は行われない
管理不全空家等の措置にあたって、市町村は空家法9条2項の報告徴収や立入調査を行えません。外観目視による調査や、所有者の承諾を得た立会い調査などによることとされています（ガイドライン 第3章2.）。
つまり市町村が見ているのは、所有者自身も見られる範囲です。久しぶりに帰省して、門の外から建物と庭をひととおり眺めたとします。屋根の波打ち、外壁のめくれ、雨だれの筋、塀のひび、郵便受けからあふれた郵便物、道路へ出た枝。そこで気になった箇所が、そのまま判断の材料になっている場所なんです。
草木が伸びているだけのときはどう見られるか
枝のはみ出しは、たしかに指針の状態例に挙がっています。ただし指針は、定量的な基準で一律に判断することはなじまないとしています。勘案する事情には、周辺の状況による悪影響の程度、空家等の状況による悪影響の程度、危険等の切迫性などが挙がっています。これらを合わせて総合的に判断する、と定めています（ガイドライン 第2章）。
道路へ張り出して通行の邪魔になっている枝と、敷地の奥で伸びているだけの木では、周辺への影響がまるで違います。庭木が伸びていること自体が、ただちに認定につながるわけではありません。逆にいえば、枝が隣家や歩道にかかっているなら、剪定は最も少ない費用で手を打てる部分です。
判定票や認定基準は自治体ごとに作られている
国の指針は共通の土台で、実際の判定は自治体が作った基準で行われます。東京都杉並区は指針の参考基準をもとに区独自の管理状況判定票を作り、実態調査や相談時の現地調査で管理状況を把握していて、これまでに管理不全空家等の判定を20件行ったと公表しています（杉並区）。神奈川県相模原市は認定基準を定め、空家等の物的状態と、周辺への悪影響の程度の2つを考慮して認定すると説明しています（相模原市）。
判定票の形式も通知の進め方も、市区町村ごとに違うわけです。⇒ 自分の家がどう見られるかを知りたいときは、所在地の自治体が公表している基準を先に開いてください。
要点: 状態の例は判断の入口にすぎず、最後は周辺への悪影響の程度と切迫性を合わせた総合判断です。確かめる相手は全国共通の基準ではなく、所在地の市区町村が公表する認定基準と担当窓口になります。
管理不全空家に認定されるとどうなる？指導と勧告で変わる税の扱い
指導から勧告へ進んだのは11.8%（出典: 国土交通省・総務省 空家法の施行状況等について を基に当社試算）
管理不全空家でも、指導の段階では税負担は変わらず、勧告を受けた敷地が住宅用地特例の対象から外れます。国の指針では、指導のときに「改善しなければ勧告があり得ること」と「勧告後は特例から除外されること」をあらかじめ示すべきだとされています（国土交通省 ガイドライン）。
指導——書面か口頭で改善を求められる段階
指導では、指導の内容と事由、そして責任者が明確に示されます。口頭でも許容されますが、改善しなかった場合の措置を明確に示す必要があるときは書面で行うことが望ましいとされています（ガイドライン 第3章3.）。
目を向けたいのは、指導の時点で「改善されなければ勧告に進むこと」と「勧告後は特例から外れること」を先に伝えるよう求められている点です。指導の書面は、税の扱いが変わる前に届く予告でもあります。この段階では、税の計算はまだ動いていません。
勧告——書面で具体的な措置を求められる段階
勧告は書面で行われ、求められる措置は具体的でなければならないとされています。指針は「定期的に屋根ふき材を点検すること」ではなく「東側部分の屋根ふき材の補修を行うこと」のように特定して示す例を挙げています（ガイドライン 第3章4.）。何をどこまで直せば足りるのかが、書面から読み取れる形になっているわけです。
そして勧告を受けると、敷地は住宅用地特例の適用から外れます。相模原市は、勧告を受けた土地の固定資産税等が約4倍になると案内しています（相模原市）。この約4倍と「6倍」という数字の違い、いつの課税分から反映されるのかという時期の話は、空き家の固定資産税が6倍になる条件で扱っています。
全国では指導3,211件に対し勧告378件——勧告まで進むのは約1割
指導を受けた空き家のうち、どれくらいが勧告まで進んでいるのでしょうか。全国の市区町村を対象にした調査の公表値が次のとおりです。
| 年度 | 管理不全空家等への指導 | 管理不全空家等への勧告 |
|---|---|---|
| 令和5年度 | 666件（63市区町村） | 0件（0市区町村） |
| 令和6年度 | 2,545件（151市区町村） | 378件（40市区町村） |
| 累計 | 3,211件（185市区町村） | 378件（40市区町村） |
- 対象: 全国1,741市区町村
- N数: 指導3,211件・勧告378件
- 期間: 令和5年度〜令和6年度（累計）
- 集計方法: 公表値の合計と、勧告件数÷指導件数の比率算出
- データ出典: 国土交通省・総務省 空家法の施行状況等について
累計で割ると378÷3,211で11.8%、令和6年度だけなら378÷2,545で14.9%です（当社試算）。当社はこの数字を、指導を受けた空き家の大半が勧告まで進んでいないことを示す結果だと読んでいます。
⇒ 指導の封書が届いた時点なら、税の扱いを変えずに終える余地はまだ大きい、ということです。
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改善はいつまでに必要？期限の考え方と、直せないときの選択肢
改善の期限は法律で一律に決まっておらず、自治体が指導のときに示す猶予期限が目安になります。指導や勧告に沿った措置をとったことが確認されれば管理不全空家等ではなくなり、勧告は撤回されます。すでに通知を受け取っている方は、その書面に書かれた期限と措置の内容が、そのまま自分の目安になります。
期限は法律で決まっていない——勧告に「相当の猶予期限」の要件はない
特定空家への勧告には相当の猶予期限を付すことが求められますが、管理不全空家への勧告にその要件はありません。勧告のあとに命令や代執行が続かないためです（ガイドライン 第3章4.）。
では何を目安にすればよいのでしょうか。指針は、勧告に至る判断材料の例として「複数回の指導をしたが改善しない」「十分な猶予期限を与えて指導により措置を求めたのに、期限内に必要な措置がとられなかった」を挙げています。実務上の期限は、指導の際に自治体が示した猶予期限なんです。長野県長野市のように、まず空き家管理指針を送って助言し、改善されなければ指導、さらに勧告という3段階で運用している自治体もあります（長野市）。
通知の文面から期限が読み取れないときは、担当課へ電話を1本入れて、いつまでに何をすれば足りるのかを確認してください。「屋根を直す」なのか「枝を切る」なのかで、かかる費用は桁が変わります。
改善が確認されれば勧告は撤回され、特例の対象に戻る
指導や勧告に係る措置を実施したことが確認された場合、その建築物等は管理不全空家等ではなくなり、勧告をしていた市町村はその勧告を撤回します（ガイドライン 第3章5.）。
指針はさらに、勧告が撤回された場合の扱いにも触れています。住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地はふたたび特例の適用対象となるため、税務部局へ速やかに情報提供することが必要だとしています。一度勧告を受けても、直せば元に戻る仕組みです。ここを知らないまま「もう手遅れだ」と放置してしまうのが、いちばんもったいない対応だと当社は考えています。
自分で直せないときの選択肢——委託して維持するか、手放すか
とはいえ、遠方で通えない、修繕に回す資金がない、という事情はありますよね。現実的な選択肢は次の2つです。
- 通えないなら管理を人に任せる：巡回・通水・庭木の手入れを委託する方法があります。頻度と費用の目安は空き家管理に必要な頻度と費用の目安にまとめました
- 費用をかけずに手放す：修繕も解体もせずに売る方法があります
2つ目を補足します。残置物とは、家具や家電、衣類など家に残されたままの物のことです。現況買取とは、片付けや修繕をせず、いまの状態のまま買い取る取引を指します。当社の買取くんはこの現況買取に対応していて、当社の買取実績では、大阪府堺市で相続された実家を、生活用品が残ったままの状態で1,200万円で買い取りました。
改善を求められている空き家で厄介なのは、直す費用と片付ける時間と売るまでの期間が、同時に足りなくなる点です。直して持ち続けるか、管理を任せて維持するか、手放すかは、かかる費用を並べてみないと決められません。維持コストから考える空き家活用の全体像を、判断材料として合わせてご覧ください。
管理不全空家についてよくある質問
管理不全空家の勧告はどの段階で出されますか？
指導をしてもなお状態が改善されず、放置すれば特定空家に該当するおそれが大きいと市町村長が認めたときに、書面で出されます（空家法13条2項）。いきなり勧告から始まることはなく、指導が先に行われます。
草木が伸びているだけでも管理不全空家になりますか？
枝のはみ出しは指針の状態例に挙がっていますが、それだけで機械的に決まるものではありません。周辺への悪影響の程度や切迫性と合わせた総合判断になるため、道路や隣家にかかっているかどうかで見られ方が変わります。
指導を受けたらいつまでに改善すればよいですか？
法律に一律の期限はなく、自治体が指導のときに示す猶予期限が目安です。期限内に必要な措置がとられなかったことが勧告の判断材料になるため、通知に書かれた期限と求められている措置を担当課に確認してください。
管理不全空家は必ず特定空家に進むのですか？
必ず進むわけではありません。措置の実施が確認されれば管理不全空家等ではなくなり、勧告も撤回されます。全国の集計でも、指導3,211件に対して勧告は378件にとどまっています。
買取くんでは、管理不全空家と言われた家でも残置物を片付けずに買い取ってもらえますか？
残置物はそのままで構いません。当社の買取くんは空き家や訳あり物件の直接買取を専門にしていて、生活用品が残ったままの家も現況のまま対象にしています。無料査定は最短6時間以内に終わり、他社で断られた築古の物件もお受けしています。まずは所在地と建物の状態をお聞かせください。
まとめ
管理不全空家は、まだ危険な状態ではないものの放置すれば特定空家になる、その手前の空き家を指す区分です。指導の段階では固定資産税の扱いは変わらず、勧告まで進むと敷地が住宅用地特例から外れます。ただし改善が確認されれば認定は外れ、勧告も撤回されて特例の対象に戻ります。いま自分の空き家がどの段階にいるのか、改善の期限はいつまでかを、所在地の自治体の担当課で確かめてください。そのうえで、直して持ち続けるか手放すかは、維持にかかる費用と並べて決めることになります。
当社の買取くんは、他社で断られた築古の家や少額の物件も買い取っています。購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱え、投資家からの紹介手数料で運営しているため、買取価格から必要以上に利益を取る前提の仕組みではありません。修繕や解体にお金をかける前に、手放す道と比べておきたい方に向いています。
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