「近所の不動産会社に、任意売却も頼んでいいのかな」 「任意売却の話をまとめられる会社って、どう見分けるの？」
任意売却を任せる会社を探している方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。おすすめの会社を名前で探すより、最初の電話や面談で、債権者とのやり取りと費用の扱いを説明できるかを見て選びます。相談で確かめる7つの点に加えて、仲介と買取のどちらに頼むか、東京でどう探すかまで紹介します。
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任意売却はどんな不動産会社に任せる？債権者とのやり取りと費用の扱いを先に確かめる
確認点1〜4は、債権者の同意を取りつける段取りのどこで効くかを示している（出典: 宅地建物取引業法46条・報酬額の告示 第11を基に当社作成）
任意売却を任せる不動産会社は、債権者とのやり取りの進め方と費用の扱いを、最初の相談で具体的に説明できるかを見て選びます。任意売却は、お金を貸した金融機関や保証会社（債権者）が、売り出す価格と売却代金の分け方に同意して初めて進む売り方です。⇒ その同意を取りつける段取りこそ、任せる会社の仕事なんです。
任意売却とは、住宅ローンが残る家を、債権者の同意を得て抵当権を外してもらい、通常の市場で売る方法です。抵当権は、返済が止まったときに債権者が家を売って貸したお金を回収できる権利のこと。保証会社は、ローンの保証を引き受け、返済が止まると金融機関に代わって払う会社です。競売（債権者の申し立てで、裁判所が家を売る手続き）との違いや費用は、任意売却とは何かにまとまっています。先に押さえておくと、会社の説明が正しいかを聞き分けられます。
確かめたい点は全部で7つあります。1〜4は任意売却を任せる前提になる点で、5の免許は法律で欠かせない条件です。6と7は、家の状態や場所、借入先の手順によって優先順位を付けます。7つを同じ重さで満たす会社を探すより、外せない点から順に確かめていきましょう。
1. 自分の家なら債権者にどう申し出て、配分案をどう作るかを説明できるか
任意売却では、会社が借入先の金融機関や保証会社に任意売却を申し出て、査定額をもとに売り出す価格を認めてもらいます。買い手が決まったら、売却代金を何にいくら払うかの案（配分案）を作り、債権者の承認を得てから契約に進みます。
この流れを、自分の家に当てはめて話せるかを確かめましょう。たとえば督促状が届き始めた段階で相談するなら、「私の家だと、借入先にはいつ、何を出しますか」と聞いてみてください。任せられる会社なら、申し出の時期と用意する書類、売却代金の分け方の案まで具体的に答えます。返事が「お任せください」だけなら、中身を説明してもらうまで決めないほうが安心です。
2. 相談や査定の段階で費用を求めず、売却代金からの配分で説明するか
宅地建物取引業者（家の売買を仲介・買取する会社）が仲介で受け取れる報酬は、国が告示で決めた額までです。告示は、決められた報酬のほかは受け取れないと定めています。例外は、依頼者に頼まれて出した広告の料金だけです（宅地建物取引業法46条・報酬額の告示 第11）。
つまり、相談料や調査費といった名目で、売買の前にお金を求められたら注意が要ります。何の費用なのかを書面で示してもらい、説明がない会社は候補から外しましょう。仲介手数料などを売却代金からどう払うかも、配分案の中で債権者と話し合う事柄です。手元にお金がない段階で「先に払ってほしい」と言われたら、その場で契約しないでください。
3. 残るローンや債務整理の相談を、弁護士・司法書士につなげるか
任意売却で家を売っても、売却代金で返しきれなかったローン（残債）が残ることがあります。残債をどう返すか、自己破産や個人再生を選ぶかは、弁護士に相談して決める事柄です。自己破産は裁判所の手続きで借金の支払いを免除してもらう方法、個人再生は裁判所の手続きで借金を減らし、残りを分けて返す方法のこと。
不動産会社に確かめたいのは、そうした判断が必要になったとき、弁護士や司法書士へつなげる体制があるかどうかです。借入先や弁護士など、不動産会社のほかに頼れる窓口と、それぞれで決められることは任意売却の相談先の種類にまとまっています。相談の場では「残ったローンのことは、どこに相談すればいいですか」と聞いてみましょう。具体的な相談先を挙げられる会社なら、売ったあとの手続きまで話を進めやすくなります。
4. 任意売却を扱った経験を、過去の相談で債権者との話がどう進んだかで答えられるか
任意売却の経験は、件数よりも、過去の相談で債権者との話がどう進んだかを具体的に話せるかで確かめます。件数を公表しているかどうかは会社によって違い、数だけでは自分の家に当てはまるかが分からないためです。
確認点1は、自分の家の進め方を聞く質問でした。ここでは「滞納が始まってから相談を受けた例で、債権者との話はどう進みましたか」と過去の例を聞きます。売り出す価格を債権者に認めてもらうまでのやり取りや、思うように進まなかった点まで話せる会社なら、任意売却を扱ってきたことが伝わります。家の売買には慣れていても任意売却を扱ったことがない会社は、この質問で見分けがつきます。
免許・売り方・対応地域はどう確かめる？免許は国や都の検索で照合し、売り方と地域は相談で聞く
免許は検索で裏付け、売り方と地域は自分の家に当てはめた答えで確かめる（出典: 宅地建物取引業法3条・国土交通省 宅建業者等企業情報検索システム／ネガティブ情報等検索サイトを基に当社作成）
免許は国や都の検索で番号と商号を照合し、売り方と対応地域は相談の場で同じ質問をして、答えが自分の家に当てはまるかで確かめます。免許は家の売買を扱う会社に法律で求められる条件で、売り方と地域は、家の状態や場所、借入先の手順によって重みが変わります。
5. 宅地建物取引業の免許番号を示し、国や都の検索で確かめられるか
家の売買を仲介・買取する会社は、宅地建物取引業の免許を受けなければなりません。事務所が1つの都道府県だけにあればその知事、2つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣の免許です（宅地建物取引業法3条1項）。免許番号は「東京都知事（◯）第◯◯◯◯◯◯号」のような形で表します。
番号を聞いたら、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、番号と商号が同じ会社として出るかを確かめましょう。過去の行政処分は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで、分野「不動産の売買・管理」から調べられます。番号を示さない会社や、検索で照合できない会社には、任意売却を任せないでください。
6. 仲介で売るか買取で買うかを、両方の違いと借入先の手順から説明できるか
会社によって、仲介だけを扱うところ、買取だけを扱うところ、両方を扱うところがあります。片方しか扱わない会社では、その売り方を前提にした説明になることがあります。期限まで何か月あるか、家の状態、近所に知られたくないかを伝えたうえで、両方を比べて説明できるかを確かめましょう。
あわせて「私の借入先は、買取での売却を認めていますか」とも聞いてみてください。借入先によっては、仲介で広く買い手を探す手順を求めることがあります。この点に触れずに買取だけを勧める会社には、借入先の手順を確かめてから話を進めるよう頼みましょう。
7. 物件のある地域に対応し、遠方でも手続きを進められるか
対応する地域は会社ごとに違います。住んでいる場所と家の場所が離れているときは、家のある地域に対応しているかに加えて、現地の確認・契約・決済を誰がどう進めるかを聞きましょう。
たとえば、転勤先で暮らしていて、ローンが残る家が別の県にある場合を考えてみてください。契約書のやり取りを郵送で進められるか、決済の日に現地へ行く必要があるかを確かめておくと、家まで何回通うことになるかが見えてきます。
相談のときは、次の表の質問を同じ順で聞き、答えを書き留めておくと、2社以上を並べて比べられます。
| 確認点 | 相談で聞くこと | よい答えに入っているもの | 任意売却に固有か |
|---|---|---|---|
| 1. 債権者への申し出と配分案 | 私の家だと、借入先にはいつ、何を出しますか | 申し出の時期と用意する書類、売却代金を何にいくら払う案にするかの説明 | 固有 |
| 2. 費用を先に求めない | 相談や査定の段階で、お金はかかりますか | 前払いを求めず、費用を売却代金からどう払うかを書面で示す。仲介の報酬は国の告示の額まで | 固有 |
| 3. 弁護士・司法書士につなぐ | 残ったローンのことは、どこに相談すればいいですか | つなぐ先の専門家と、相談するタイミングの説明 | 固有 |
| 4. 任意売却を扱った経験 | 滞納後に相談を受けた例で、債権者との話はどう進みましたか | 価格を認めてもらうまでのやり取りと、思うように進まなかった点の説明 | 固有 |
| 5. 宅地建物取引業の免許 | 免許番号を教えてください | 免許番号を示し、国土交通省・東京都の検索で同じ商号が出る | 共通・法律で必須 |
| 6. 仲介と買取の説明 | 私の借入先は、買取での売却を認めていますか | 両方の違いと、借入先の手順を踏まえた売り方の案 | 共通・家の事情で順位を付ける |
| 7. 対応地域 | 家のある地域で、現地へ行かずに進められますか | 家の地域に対応し、確認・契約・決済を誰がどう進めるかの説明 | 共通・家の事情で順位を付ける |
※ 表は横にスクロールできます。
データ出典: 宅地建物取引業法・報酬額の告示（大阪府掲載）・国土交通省の宅建業者の検索システム・東京都住宅政策本部「不動産相談」
1〜5のどれかに具体的な答えが返ってこない会社は、ほかの点がよくても候補から外します。6と7は、期限や家の場所に合わせて重みを変えましょう。
仲介で売る会社と買い取る会社は何が違う？価格は仲介、早さと知られにくさは買取が向く
借入先の手順を先に確かめ、認めるなら何を優先するかで頼む会社を選ぶ（出典: 宅地建物取引業法・同法施行規則・東京都・住宅金融支援機構の資料と当社の買取サービスの案内を基に当社作成）
借入先が買取での売却を認めるなら、買い手探しを待たずに近所に知られにくく売りたい人は買い取る会社を選びます。価格をできるだけ高くしたい人は、仲介で売る会社を選びます。住宅金融支援機構（フラット35などを扱う公的な住宅ローンの機関）の融資では、所有者が自分で選んだ仲介業者に売却を任せる手順が定められています。任された仲介業者が、広く販売活動をして買い手を探します（住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）。フラット35など機構の融資で借りている場合は、買取の会社より先に、仲介で売る会社に相談しましょう。
期間・価格・内覧・近所への知られ方は、仲介と買取でどう違う？
仲介と買取の違いは、誰が買主になるかから生まれます。仲介は、会社が一般の買い手を探して売主とつなぐ売り方。買取は、会社そのものが買主になる売り方です。
仲介で1社に任せる専任媒介契約（ほかの会社に重ねて頼まない約束で売却を任せる契約）には、法律の決まりがあります。有効期間は3か月まで。会社は契約から7日以内（休業日を除く）に、家を指定流通機構へ登録します。指定流通機構はレインズとも呼ばれ、不動産会社どうしが売り物件の情報を共有する仕組みです。さらに2週間に1回以上、売主に販売の状況を報告します（宅地建物取引業法34条の2・同法施行規則15条の10）。⇒ 仲介では、家の情報が不動産会社のあいだで広く共有され、そこから買い手を探すんです。2週間ごとの報告を見れば、期限までに買い手が見つかりそうかを途中で判断できます。
| 比べること | 仲介で売る会社 | 買い取る会社 |
|---|---|---|
| 買い手が決まるまでに経ること | 広告・内覧・買主のローン審査を経て買い手が決まる | 会社が買主になるため、買い手探し・内覧・買主のローン審査がない |
| 価格 | 時間をかけて一般の買い手を探すぶん、高く売れる見込みがある | 仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがある |
| 内覧 | 買主候補が家を見に来て、立会いが要る | 買主候補の内覧はない（会社が家の状態を確かめる査定はある） |
| 近所への知られ方 | 物件情報が広く公開され、近所や知人の目に触れる可能性がある | 広告やポータルサイトに載せないため、知られにくい |
| 契約の決まり | 専任媒介契約は3か月まで。7日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上報告する | 業者が買主になる売却の契約には、クーリング・オフ（契約後の無条件の解除）がない |
| 任意売却での共通点 | 債権者の同意（配分案の承認）を得てから契約する | 債権者の同意を得てから契約する。借入先が買取を認めることが前提 |
データ出典: 宅地建物取引業法・同法施行規則・東京都「不動産の売却トラブルに注意してください！」・住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」・当社の買取サービスの案内
買い取る会社に売ると、仲介で時間をかけて売る場合の相場より価格が低くなることがあります。当社の買取も同じです。査定額がどう決まるかは、買取で価格が決まる仕組みを読むと、査定のときに聞くことが分かります。査定を受けたら、仲介で売った場合の見込み額と並べて比べましょう。
どちらで売っても、任意売却は債権者の同意を得てから契約する
仲介でも買取でも、任意売却では、売り出す価格や買い手、売却代金の分け方に債権者の同意が要ります。買取が早いのは一般の買い手探しを待たなくてよいからで、債権者の同意を得る手続きは省けません。最初の相談では、借入先が仲介での販売活動を求めているか、買取でも同意を得られそうかを確かめておきましょう。相談から引渡しまでの任意売却の流れを見ておくと、同意を待つ期間も含めて段取りを組めます。
買い取る会社を選ぶときは、契約の進め方にも気をつけたいところです。東京都は、宅建業者に家を売る契約にはクーリング・オフの適用がないと注意を呼びかけています。売主に対する契約前の重要事項説明の義務も、法律では定められていません（東京都「不動産の売却トラブルに注意してください！」）。買い取る会社とは、契約書を持ち帰って確かめる時間をくれるところと契約しましょう。
期限が近い家・買い手が付きにくい家なら、買取も扱う会社に相談する
築年数が古い、駅から遠いなどで一般の買い手が付きにくい家を、債権者が示す期限までに売らなければならない場合を考えてみましょう。仲介で売り出しても、買い手が決まる時期は読めません。借入先が買取を認めるなら、仲介と買取の両方を扱う会社に、仲介で売り出す期間を取れるか、買取の査定額でも配分案が成り立つかを並べてもらいます。
前に頼んだ会社で買い手が付かないまま、期限が迫っていることもあります。そのときは、任意売却で買い手が付かないときの原因と見直し方を読んでおきましょう。次の会社に伝える材料がそろいます。反対に、時間に余裕があり、状態のよい人気エリアの家なら、仲介で高く売る道を優先して検討します。
東京で任意売却の不動産会社を探すなら？都の名簿で免許と処分歴を確かめてから聞き比べる
東京で探すなら、まず東京都の免許情報提供サービスで候補の会社の免許の有無と行政処分歴を確かめ、残った会社に同じ質問をして答えを比べます。東京都知事免許と、都内に本店がある国土交通大臣免許の会社は、このサービスで確かめられます。
東京の会社は、東京都知事免許か国土交通大臣免許かを見る
都内だけに事務所がある会社は東京都知事免許、ほかの道府県にも事務所がある会社は国土交通大臣免許です（宅地建物取引業法3条1項）。どちらの免許でも、任意売却を任せるうえでの条件は変わりません。照合するときの調べ先だけが変わります。
都知事免許の会社と、都内に本店がある大臣免許の会社は、都の情報提供サービスで確かめられます。本店がほかの道府県にある大臣免許の会社は、国土交通省の検索システムで照合しましょう。
都の情報提供サービスと業者名簿で、免許の有無と行政処分歴を確かめる
東京都の宅地建物取引業者の免許情報提供サービスでは、免許の有無や行政処分歴など、業者名簿に載っている事項の一部を確かめられます。もっと詳しく見たいときは、都内に本店がある業者の名簿を閲覧できます。令和7年4月1日以降に受け付けた申請や届出は、電子閲覧で見られます。それより前の分は、都の窓口で見ます（東京都住宅政策本部「不動産相談」）。
候補を絞るときは、次の順に進めると迷いません。
- 会社のホームページや名刺で、免許番号と商号を控える
- 都の情報提供サービスか国土交通省の検索システムで、番号と商号を照合する
- 国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで、行政処分の有無を見る
- 残った会社に、確認点1〜7の質問を同じ順で聞く
窓口の電話番号や受付時間は変わることがあるため、連絡する前に都のページで確かめてください。
迷ったら、東京都の不動産相談や都民向けの無料法律相談も使える
会社の説明や勧誘が宅地建物取引業法に沿っているか迷ったら、東京都の不動産相談で、宅建業法の規制対象となる内容を相談できます。電話のほか、予約制の面談もあります。
売買契約をめぐるトラブルなど民事の問題は、東京都不動産取引特別相談室で、都民（個人）向けの無料法律相談を受けられます。弁護士・司法書士への相談は1回、1人20分までで、調停や裁判で争っている最中の相談は受けていません（東京都住宅政策本部「不動産相談」）。
買い手が付きにくい家や遠方の家の任意売却も、買取くんに相談できる？
借入先が買取での売却を認める場合、築年数が古い家や駅から遠い家、住まいから離れた家でも、買取くんでは買取での任意売却を相談できます。他社で断られた物件や、地方の物件も買取の対象です。
家の状態や場所によっては、そもそも扱ってもらえるかが先に問題になります。確認点6で借入先が買取を認めると分かったら、確認点7の対応地域に加えて、その家を買取で扱えるかも聞きましょう。
- その家を買取で扱えるか：築年数が古い、駅から遠いなど、一般の買い手が付きにくい家でも買い取るか
- 家のある地域に対応しているか：住まいから離れた家でも、現地へ通わずに売却まで進められるか
早さや近所に知られにくい点は、上で比べたとおり、買取に共通する特長です。
仲介は、広告・内覧・買主のローン審査を経て買い手を決めます。そのため、買い手が付きにくい家では、いつ売れるかが読みにくくなります。家の状態が悪い家や遠方の家は、扱わない会社もあります。
買取くんは、状態が悪く他社では買い取れなかった築古の家も買い取り、少額の家も買取の対象です。都市部から離れた家、駅から遠い家、市街化調整区域（市街化を抑えるため、原則として新しく家を建てにくい区域）の家も含めて全国に対応しています。遠方に住んだまま、現地へ行かずに売却まで進めたお客様もいます。
売却の契約手続きは、必要に応じて提携する30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携してサポートします。当社の宅地建物取引業の免許番号は、東京都知事（１）第107888号です。確認点5のとおり照合してからご相談ください。
相談と査定は無料です。確認点の表にある1〜4の質問も、当社への相談でそのまま聞いてください。
向いているのは、築年数が古い・駅から遠いなどで一般の買い手が付きにくい家や、住まいから離れていて現地へ通えない家を、任意売却で売りたい方です。借入先が買取での売却を認めていることが前提になります。
反対に、住宅金融支援機構の融資のように、借入先が仲介での販売活動を求める場合は仲介を検討してください。時間に余裕があり、状態のよい人気エリアの家で価格を最優先する場合も、仲介が向きます。買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。任意売却では債権者の同意が先に要るため、売却までの日数は借入先とのやり取りしだいです。「うちの場合はどちらが合うか」だけの相談もできます。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
任意売却の不動産会社についてよくある質問
任意売却に強い不動産会社はどう見分ける？
最初の相談で、次の4つを具体的に説明できるかで見分けます。債権者への申し出と売却代金の分け方、費用の扱い、弁護士・司法書士とのつながり、過去の任意売却の進め方です。免許番号は、国土交通省や東京都の検索で照合しておきましょう。
地元以外の会社にも任意売却を頼める？
頼めます。家のある地域に対応し、現地の確認や契約・決済を、現地へ行かずに進める手段がある会社なら、地元以外の会社でも任意売却を任せられます。家まで何回通う必要があるかを、最初の相談で聞いておくと安心です。
仲介と買取のどちらで任意売却する？
まず借入先が買取での売却を認めるかを確かめます。認める場合は、期限までに一般の買い手を探す時間があり価格を優先するなら仲介、期限が近い・買い手が付きにくいなら買取が向きます。両方を扱う会社に、仲介の見込み額と買取の査定額を並べてもらって決めましょう。
買取くんでは、住宅ローンが残っている家の任意売却も相談できる？
相談できます。当社は、住宅ローンが残る家や返済が苦しい家の任意売却の相談を受け付けています。登記簿の内容や残っているローンの額を伺ったうえで、進め方を個別にご案内します。任意売却では債権者の同意が要るため、売却までの日数は状況によって変わります。
まとめ
任意売却を任せる不動産会社は、債権者とのやり取りの進め方と費用の扱いを、最初の相談で具体的に説明できるかで選びます。確認点1〜4と免許は外せない条件で、売り方と対応地域は家の事情に合わせて順位を付けます。仲介か買取かは、借入先の手順を確かめたうえで、価格と、早さや知られにくさのどちらを優先するかで決めましょう。まずは候補の会社の免許を国や都の検索で照合し、確認表の質問を持って2社以上に相談してみてください。
築年数が古い家や遠方の家など、仲介では買い手が付きにくい家を任意売却で売るなら、買取くんが合います。他社で断られた家や地方の家も、買い取る対象に入ります。当社は東京都知事免許（１）第107888号の宅地建物取引業者です。借入先が買取を認めるかを確かめたうえで、仲介の見込み額と並べて比べてみてください。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
