「実家の空き家、市役所なら引き取ってくれるのかな」 「でも、空き家のことは、そもそも市役所のどの窓口に聞けばいいんだろう」
空き家を自治体に買い取ってもらうことを考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。自治体が個人の空き家を買い取ることはほとんどなく、道路や公園などの公共用地として必要な土地に限られます。では自治体に何なら相談できるのか、断られたときはどこへ進むのかまでを1本にまとめました。
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自治体は空き家を買い取ってくれる？買取に応じる場面は限られる
自治体が空き家の土地を買い取るのは、道路や公園などの公共施設の用地としてその土地が必要になった場合です。公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）で買い取った土地は、相当の公共性・公益性を持つ目的のために使う必要があるからです（国土交通省）。この条件から外れる空き家は、価格の交渉に入る前の段階で対象になりません。
自治体が空き家を買い取るのは、その土地を公共の目的で使うとき
公拡法は、住みよいまちづくりに必要な道路・公園・学校などの公共用地を、自治体が計画的に取得するための法律です（上尾市）。つまり自治体は、空き家の古さや傷み具合ではなく、その土地に公共の使いみちがあるかどうかで買い取るかを決めます。
ここが民間の売買と大きく違うところなんです。民間なら「安くすれば誰か買うかもしれない」という発想が成り立ちますが、自治体には使いみちのない土地を安いからという理由で買う仕組みがありません。買い取ったあともその土地を公共の目的に使う必要があるため、値段を下げても判断は変わらないわけです。
⇒ だから最初に確かめるのは、自分の土地に道路や公園の計画がかかっているかどうか。市区町村の都市計画の担当課に問い合わせれば、その土地に都市計画の予定があるかを確かめられます。
建物が残ったままだと、国の引き取り制度は使えない
相続した土地を国に引き取ってもらう制度もあります。相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を、審査を受けたうえで国に引き取ってもらえる仕組みのことです。手放す先を探している方にとっては有力な選択肢なのですが、申請ができないケースの筆頭に「建物がある土地」が挙げられています（法務省）。
つまり空き家が建ったままの状態では、この制度の入口にすら立てません。手元にあるのが「土地」ではなく「古い家が建っている土地」なら、ここで一度つまずくことになります。
では、解体して土地だけにすれば受け取ってもらえるのでしょうか。自治体に寄付を申し出ても、使いみちのない土地は断られるのが基本です。建物を解体しただけでは、この点は変わりません。逆に、建物ごと寄付を受ける事業を持つ自治体もあります（後で紹介します）。解体費を先に払ったのに行き先が決まらない、という順番だけは避けたいところです。いらない土地の寄付が断られる理由は、受け取ってもらえる土地の条件とあわせて別記事で整理しています。
自治体に買取を申し出る制度はある？対象は一定面積以上の土地
同じ120平方メートルの敷地でも、東京都内の町村の市街化区域では対象に入り、上尾市の基準には届かない（出典: 東京都都市整備局・上尾市の公拡法の案内を基に当社作成）
自治体に買い取ってほしいという希望は、公拡法第5条の「申出」として正式に出せます。対象になるのは一定面積以上の土地で、申し出た日から3週間以内に、買い取りたい自治体があるかどうかの返事が届きます（東京都都市整備局）。窓口で口頭で相談して終わりではなく、書面で答えが返ってくる制度です。
申し出の対象になるのは一定面積以上の土地
面積の条件は、東京都内の町村の区域内では次のように定められています（東京都都市整備局）。
- 都市計画施設等の区域内の土地・その他の都市計画区域内の土地：市街化区域は100平方メートル以上、市街化区域以外の区域は200平方メートル以上
- 密集市街地の防災再開発促進地区の区域内の土地：50平方メートル以上
一方、前掲の上尾市の案内では、市内の200平方メートル以上の土地が申出の対象とされています。同じ制度でも、地域によって入口の広さが変わるということです。面積の基準は自治体ごとに違いますので、ご自身の市区町村の担当課で確かめてください。
たとえば市街化区域にある敷地120平方メートルの戸建てなら、東京都内の町村の基準では対象に入り、上尾市の基準では届きません。同じ広さの家でも結論が分かれるわけです。
あわせて押さえておきたいのが、この申出の対象は「土地」だという点です。自治体が買い取るのは道路や公園などの公共の目的で使う土地に限られます。建物が残っている場合の扱いは、申出書の様式や提出書類とあわせて市区町村が定めているため、書類を出す前に担当課へ確認しておくと二度手間になりません。面積の条件を満たしていそうなら、「この敷地に家が建ったままでも申し出られますか」と電話で一度聞いてみてください。そこまでが最初の一歩です。
申出から3週間で届く返事と、そのあとの買取協議
届出や申出があった日から3週間以内に、買い取りを希望する自治体が買取協議団体として決まり、その旨が通知されます。前掲の東京都都市整備局の案内によれば、買取希望がない場合にもその旨が通知されます。つまり「連絡が来ないまま宙ぶらりん」にはならず、いずれにせよ答えは返ってきます。
協議に進んだあとの性格も知っておくと安心です。この買取協議は私法上の協議と同じ位置づけで、理由なく協議を拒否することはできないものの、最終的に契約するかどうかは土地所有者の任意とされています。提示された条件が合わなければ断れる、ということです。
なお、申出をしてから買い取らない旨の通知が届くまでは、その土地を譲渡できません。協議を行う旨の通知があった場合は、通知の日から3週間を経過する日までが譲渡できない期間です。申出の日から数えて最長6週間です。並行して民間に売る話を進めたい方は、この期間を先に見込んでおいてください。
協議が成立した場合には、東京都都市整備局の案内のとおり、譲渡所得の特別控除を1,500万円まで受けられます。譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの利益に対してかかる所得のことです。ただし適用できるかどうかは個々の事情で変わりますので、所轄の税務署や税理士にご確認ください。
申出先は市区町村の担当課で、様式と添付書類も市区町村が配る
公拡法の届出や申出の実務、個別の土地について届出が必要かどうかは、所有地が所在する市町村の公拡法担当課が窓口になります（国土交通省）。国や都道府県へ直接申し込む制度ではありません。
課の名前は自治体ごとに違います。上尾市の場合は、都市整備部の都市計画課が担当です。「土地買取希望申出書」の様式が、PDF・Word・記入例つきで配られています（上尾市）。様式が公開されているということは、それだけ手続きの進め方が決まっているということでもあります。
⇒ 電話をかけるときは「空き家を買い取ってほしい」ではなく、「公拡法の申出の担当課につないでください」と伝えると、たらい回しになりにくくなります。
買取のほかに自治体へ相談できる窓口は？目的で行き先が変わる
代金を受け取れるのは申出と空き家バンクの2つで、寄付受けは代金なし、補助は費用の一部が戻る支援になる（出典: 国土交通省・尼崎市・上尾市・東京都都市整備局の各案内を基に当社作成）
自治体の窓口は、代金を受け取りたいのか、引き取ってほしいのか、費用を抑えたいのかで行き先が変わります。買取のほかに空き家バンク・寄付受け・除却や活用の補助があり、担当する課もそれぞれ別です。目的を1つ決めてから訪ねると、1回の相談で次の手順まで進みます。
目的別・自治体の空き家窓口マップ
| あなたの目的 | 相談する窓口 | 自治体がすること・代金の有無 |
|---|---|---|
| 買い取ってほしい | 公拡法の買取希望申出 | 公共の目的で使う土地かを検討する。協議が成立すれば代金を受け取れる |
| 買い手と出会いたい | 空き家バンク | 物件情報を載せて買いたい人・借りたい人とつなぐ。代金は買主から受け取る |
| 引き取ってほしい | 空家等の寄付受け | 条件に合う空家等と土地を無償で引き取る。代金はなし |
| 費用を抑えたい | 除却・活用の補助 | 解体や改修の費用の一部を補助する。手放す先にはならない |
データ出典: 国土交通省「空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度」、尼崎市「空家等寄付受け事業」、上尾市・東京都都市整備局の公拡法の案内（本文中にリンク）
この表の使い方はシンプルです。左の列でご自身の目的を1つ選び、その行を右へ読んでみてください。それだけで、次に電話をかける先と、代金が入るのかどうかが同時に分かります。制度名から入ると「どれが自分に当てはまるのか」をご自身で判断することになりますが、目的から入ればその作業が要りません。
空き家バンク｜買い手と出会うための登録の仕組み
空き家を売りたい・貸したいと考えているなら、不動産業者に相談するだけでなく、自治体が運営する空き家バンクに登録しておく方法があります。登録しておけば、空き家を買いたい・借りたい人が、登録された物件の中から自分に合ったものを探せます。そして、申込みをしてきた人に売ったり貸したりできます（国土交通省）。
ここで読み取っておきたいのは、自治体が引き受けるのが「出会いの場をつくること」までだという点です。売買の相手になるのは、申し込んできた個人や法人です。自治体が買主になったり、売主に代わって値段を交渉したりする仕組みではありません。なお空き家バンクの登録から成約までの進め方は、手順と必要書類まで別記事で解説しています。
ということは、登録したあとに買い手が現れなければ状況は動かないままです。手放す期限がすでに決まっている空き家なら、バンクだけに頼らない進め方も同時に用意しておいてください。
寄付受け｜建物ごと受け取る事業を持つ自治体もある
代金はいらないから引き取ってほしい、という方に関係するのがこちらです。たとえば尼崎市には、市内の老朽化した空家等について、その空家等と土地の寄付を受け入れ、市で処分する事業があります（尼崎市）。建物ごと受け取ってもらえる可能性がある、という意味では貴重な受け皿です。
ただし対象となる建物にも土地にも条件が設けられていて、寄付をしようとするときはまず事前審査を受ける必要があります。窓口へ行けばその場で引き取ってもらえる、という性格のものではありません。受け入れの条件や実例は空き家を自治体に寄付できるかで自治体ごとに見比べられます。
⇒ こうした事業を設けているかどうかは自治体によって違います。まずは「空家等の寄付を受ける事業はありますか」と電話で聞くところから始まります。
除却・活用の補助｜費用の一部を負担してもらう支援
解体やリフォーム、空き家バンクへの登録に対して補助を用意している自治体もあります。ただしこれらは「手放す先」ではなく、費用の一部が戻ってくる支援です。補助を使っても自己負担は残りますし、家の名義が自分に移っていることが前提になる点も共通しています。
解体を選択肢に入れるなら、費用の全体像を先に把握しておきたいところです。構造別の費用の目安や補助の探し方は家の解体料金で確認できます。
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自治体に空き家を相談するときは、どの課に何を持っていく？
相談に行く前に登記事項証明書（登記簿謄本）と公図をそろえておくと、窓口で1回話すだけで次の手順まで進みます。公拡法の申出は市区町村の担当課が窓口で、申出書の様式も市区町村が配っているからです。手ぶらで行くと、書類を取りに戻ってからの出直しになりかねません。
相談の前に確かめる名義と境界
窓口へ行く前に確かめておきたいのは、名義・境界・建物の有無の3点です。この3点は、自治体へ申し出るときも民間へ査定を依頼するときも最初に確認されます。どちらへ進んでも同じ場所で話が止まるため、相談の前にそろえておくと手戻りがありません。
名義から見ていきましょう。名義が親のままだと、相談の途中で話が止まります。所有権を確認できる書類の提出を求められますし、売る・譲るといった判断は名義人でなければできません。相続登記の義務化という言葉を耳にした方もいますよね。これは、相続で受け取った不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ書き換えることが法律で決められた、という意味です。まずはご自身の空き家の登記がどうなっているかを確かめてください。
境界も同じです。隣地との境がはっきりしていないと、寄付受けでも国庫帰属でも先へ進めません。名義を直すのにかかる手続きと費用は家の名義変更に書いてあります。
窓口へ持っていく書類｜登記事項証明書・公図・位置図
実際にどんな書類がいるのか、前掲の上尾市が公表している例で見てみましょう。公拡法の届出書または申出書に加えて、次の書類を各2部そろえ、契約締結の3週間前までに提出することとされています。
- 位置図（20,000分の1程度）
- 案内図（住宅地図のコピー等）
- 公図の写し（500分の1程度）
- 登記簿謄本等の所有権を確認できる書類の写し（最新のもの）
- 土地所有者以外が提出する場合は委任状
押印は令和3年1月1日から不要になりました。案内図は住宅地図のコピー等でよいとされていますので、取り寄せが必要になるのは公図と登記簿謄本等です。法務局の窓口でもオンラインでも取得できます。
⇒ 部数が「各2部」という点は見落としがちです。コピーを取る手間を1回で済ませるためにも、出かける前に確認しておいてください。
遠方に住んでいる場合の進め方
実家が遠方にあって、平日に窓口へ行くのが難しいという場合もありますよね。そんなときのために、制度の側にもちゃんと逃げ道が用意されています。上尾市では、窓口のほかに郵送と電子申請でも受け付けています。
たとえば東京に住みながら埼玉の実家を手放す場合、公図と登記簿謄本等はオンラインで取り寄せます。申出書は自治体のサイトから様式をダウンロードして記入し、郵送または電子申請で提出すれば手続きが進みます。現地へ行くのは、境界の立会いなど実地の確認が必要になった段階からで間に合います。
ただし受付方法は自治体ごとに違いますので、書類を作り始める前に「郵送でも受け付けていますか」と一度確認してください。
自治体ルートと民間の買取業者は何が違う？代金・期間・対象物件で比べる
期限が近い空き家ほど民間の買取、3週間の返事を待てる土地は公拡法の申出が候補に入る（出典: 国土交通省・東京都都市整備局・尼崎市の各案内を基に当社作成）
自治体ルートは公共の使いみちがある土地だけが対象で、代金を受け取れるかどうかは協議しだいです。民間の買取は買い手が業者自身のため、査定の時点で金額と引き渡しの期日が決まります。どちらが上という話ではなく、空き家の状態と手放したい時期で使い分けるものです。
自治体ルートと民間買取の比べ方
| ルート | 代金 | 手放すまでの時間 | 建物が残っていても扱えるか |
|---|---|---|---|
| 公拡法の買取希望申出 | 協議が成立すれば受け取れる | 申出から3週間で可否の返事 | 土地が対象・担当課に確認 |
| 空き家バンク | 買主が決まれば受け取れる | 買い手しだいで期限はない | 建物ごと登録できる |
| 自治体の寄付受け | 受け取れない | 事前審査を経てから | 条件に合う空家等が対象 |
| 民間の買取 | 査定額で受け取れる | 買い手を探す期間がない | 残ったままでも扱う業者がある |
データ出典: 本文中に示した国土交通省・東京都都市整備局・尼崎市の各案内（民間の買取の行は、買主が業者自身になるという売買のしくみをもとに整理）
表に入れきれない点を1つだけ補足します。民間の買取では買い手が業者自身になるため仲介手数料はかかりませんが、その代わり価格は仲介で買い手が付いた場合より低くなります。逆に自治体ルートは、協議が成立すれば譲渡所得の特別控除という税の面での利点がある一方、そもそも協議に進めるかどうかが読めません。どちらにも取りにくい部分がある、という前提で比べてください。
代金を受け取る買取と、費用を払って手放す引き取り
まぎらわしいので整理しておきます。買取は売主が代金を受け取り、有料の引き取りは売主が費用を払って手放します。お金の向きが逆なんです。
「タダでいいから引き取ってほしい」と考えて調べ始めると、この2つが同じ棚に並んで見えます。けれど実際には、手元に現金が入るのか、逆に数十万円単位の支出が発生するのかという違いになります。当社が行っているのは前者の買取です。価格がどう決まるのかは不動産買取の仕組みを読むと分かります。
問い合わせをするときは、「買い取ってもらえますか」と「引き取ってもらえますか」を言い分けてください。この一言で、返ってくる答えと金額の向きが噛み合います。
残置物が残ったままでも値が付いた例
残置物とは、前に住んでいた方が置いていった家具・家電・生活用品のことです。そして現況買取とは、片付けや修繕をしないまま、いまの状態のまま買い取ることを指します。この2つが分かると、次の話が具体的に見えてきます。
当社の買取くんでは、大阪府堺市で相続した実家を、生活用品が残ったままの状態で1,200万円で買い取りました。他社からは希望額の提示がなく、家具だけを回収して残りはそのままという条件での買取です。もちろん金額は物件の状態や地域で変わりますので、この数字がどの空き家にも当てはまるわけではありません。
当社では無料査定の結果を最短6時間以内にお伝えしています。自治体の担当課で「この土地は対象になりません」と言われた段階でも、いくらなら買い手が付くのかという数字は持っておけます。解体するか、そのまま売るかを決めるときの判断材料になります。
自治体に相談する価値があるのは、どんな空き家？
都市計画区域内にまとまった面積の土地があり、手放す期限に余裕があるなら、自治体への申出から始めて構いません。条件から外れる場合は、先に民間の査定額を確かめてから自治体に当たったほうが、判断に使える材料がそろいます。
自治体ルートを先に当たったほうがよい空き家
次のような空き家は、自治体への相談が先です。
- 道路や公園の計画がかかっている土地、公共施設の予定地に隣接している土地
- 市街化区域で100平方メートル以上、市街化区域以外で200平方メートル以上など、お住まいの自治体の面積の条件を満たす土地
- 手放す期限が決まっておらず、3週間の返事を待てる状況にある場合
この条件がそろっていれば、申出の書類をそろえる手間に見合います。協議が成立すれば譲渡所得の特別控除も視野に入りますので、税の面でも民間売却とは違う結果になり得ます。
先に民間へ当たったほうが早い空き家
逆に、次のような状態なら順番を入れ替えたほうが早く進みます。
- 建物が残っていて、解体の予定も予算もない
- 面積が自治体の基準に届かない
- 相続の手続きや転居の予定があり、手放す期限が近い
期限が近いなら、先に民間の査定額を確かめてから動きます。金額が分かってから自治体に相談しても順番として遅れませんし、解体費をかけるかどうかも査定額と比べてから決められます。
自治体で答えが出なかった場合に進む順番も決めておきましょう。まず市区町村に空家等の寄付を受ける事業があるかを確認し、次に建物を残したままでも買い取る民間業者に査定を依頼します。解体はその2つの結果を見比べてから判断する、という順番です。
よくある質問
空き家の買取を自治体に相談するとき、どの窓口に行けばいいですか？
公拡法の届出や申出については、その土地がある市町村の公拡法担当課が窓口です。上尾市の例では都市整備部の都市計画課が担当しています。一方、空き家バンクや空家等の寄付受けは、空き家対策の担当課が別に置かれていることが多くなっています。代表番号にかけるときは、用件を「買取の申出」「空き家バンク」のどちらかで伝えると、つながるまでが早くなります。
自治体に買い取れないと言われたら次は何をすればいいですか？
3つを順番に当たってください。1つ目は、市区町村に空家等の寄付を受ける事業があるかの確認です。2つ目は、建物が残ったままでも扱う民間の買取業者へ査定を依頼することです。3つ目の解体は、査定額と解体費を見比べてから判断します。解体を先に済ませても土地の行き先が決まるとは限らないため、費用が出ていく順番だけは後ろにしておくのが安全です。
空き家バンクに登録すれば自治体が売ってくれるのですか？
売ってくれるわけではありません。国土交通省の説明では、空き家バンクに登録すると、買いたい・借りたい人が登録された物件の中から検索できるとされています。売ったり貸したりする相手は、申込みをしてきた人です。売買の相手になるのは申し込んできた個人や法人で、自治体は情報を載せて出会いの場をつくる役割です。値段の交渉や契約は当事者どうしで行います。
自治体が空き家を借り上げてくれる制度はありますか？
国が示す空き家の制度一覧に載っているのは、自治体が借り上げる仕組みではなく、貸したい人が使える制度です。具体的には住宅セーフティネット制度、非営利法人へ貸す方法、サブリース事業者へ貸す方法などが挙げられています。取り組みの内容は自治体ごとに違いますので、可否は空き家対策の担当課に直接お尋ねください。
買取くんでは、自治体に断られた空き家でも買取を相談できますか？
可能です。当社の買取くんは全国に対応していて、他社で断られた物件や、生活用品が残ったままの空き家も現況のまま買い取ります。無料査定は最短6時間以内に結果をお伝えしますので、自治体の返事を待っている間にも金額を確かめられます。まずは物件の状態と、自治体でどこまで話が進んだかをそのままお聞かせください。
まとめ
自治体が個人の空き家を買い取るのは、その土地を公共の目的で使うときに限られます。買取を申し出る制度自体は公拡法にあり、面積の条件を満たせば3週間で返事が届きます。ただし建物が残ったままの空き家は、寄付受けでも国に返す制度でも扱える範囲が狭くなります。手放す経路を費用と期間で並べて比べたいなら、いらない土地を国に返す方法で全体像を確認してください。
当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家300名以上へ売る前提で買い取っているため、仲介で買い手が付かなかった空き家にも値を付けられます。自治体の条件に合わず、手放す期限のほうが先に来る空き家に向いています。
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