地役権とは？隣の土地を通る・配管を通す権利をわかりやすく解説

「登記簿に『地役権設定』とあるけど、地役権って何の権利？」 「地役権が付いた土地は、この先ちゃんと売れるのかな……」

登記事項証明書で地役権の記載を見つけた方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。地役権とは、自分の土地を便利に使うため、隣などの他人の土地を通路や配管など決めた目的で使える権利です。自分の土地が使わせる側か使う側かの見分け方、通行料、売るときに引き継がれるものをお伝えしますね。

地役権とは？自分の土地のために他人の土地を使わせてもらう権利

通路で便利になる奥の土地が要役地、通路として使われる隣の土地が承役地です。乙区の記載で自分の土地がどちらかを確かめられます（出典: 民法210条・212条・265条・280条・281条・285条、不動産登記法80条、不動産登記規則159条を基に当社作成）

地役権とは、自分の土地を便利に使うために、隣などの他人の土地を通路や配管など決めた目的で使える権利です。民法280条が定める権利で、使う目的と範囲は、土地の持ち主どうしが設定するときの契約で決めます。

たとえば、奥の土地から道路へ出るのに、隣の土地の通路を通っているとしますね。このとき、通路のおかげで便利になる自分の土地が「要役地（ようえきち）」。通路として使われる隣の土地が「承役地（しょうえきち）」になります。

地役権は物権の一つです。物権とは、契約の相手だけでなく、ほかの人にも主張できる、土地などの物についての権利のことなんです。

要役地・承役地・地役権者は誰のこと？

地役権に出てくる言葉と、その中身は次のとおりです。

• 要役地：地役権で便利になる側の土地（民法281条）。例：通路を通って道路へ出る奥の土地
• 承役地：便利さのために使われる側の土地（民法285条）。例：通路になっている隣の土地
• 地役権者：地役権を持つ人のことで、ふつうは要役地の持ち主。登記簿には地役権者の氏名は載りません（不動産登記法80条2項）

登記事項証明書には、抵当権や地役権など、所有権以外の権利を書く「権利部（乙区）」という欄があります。乙区に「地役権設定」とあれば、自分の土地は承役地（使わせる側）です。「要役地地役権」とあれば、要役地（使う側）です（不動産登記法80条・不動産登記規則159条）。手元に証明書があれば、まず乙区にどちらの言葉があるかを探してみましょう。

地上権や囲繞地通行権とは何が違う？

地上権は、他人の土地に建物などを持つためにその土地を使う権利で（民法265条）、土地を独占して使います。地役権は、自分の土地を便利にするため、他人の土地の一部を決めた範囲で使うだけです。地上権や賃借権（土地を借りて使う権利）と並べて自分の権利を見分けたいときは、土地を使う権利の全体像で使える範囲・登記・譲渡・期間の違いを比べられます。

袋地とは、公道に出られない土地のことです。囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、袋地の持ち主が周りの土地（囲繞地）を通って公道へ出られる法律上の権利です（民法210条）。他人の土地を通路として通る地役権は「通行地役権」と呼ばれ、持ち主どうしの契約で設定します。囲繞地通行権は契約がなくても認められるかわりに、通る側が損害に応じた償金（しょうきん）を払います（民法212条）。通路が契約ではなく法律で認められるのかを知りたい方は、囲繞地通行権と通行地役権の違いで、通れる範囲や通行料の決まり方が分かります。

地役権にはどんな種類がある？通路・水道管・眺望の例

地役権は目的しだいで承役地の地面・地下・上空・高さにかかり、種類は登記事項証明書の「目的」欄で確かめます（出典: 民法280条・285条、国税庁「区分地上権に準ずる地役権の意義」を基に当社作成）

地役権の中身は設定するときの契約で決めるので、通路や水道管の通り道、建物の高さ制限など、さまざまな種類があります。民法は目的を「設定行為で定めた目的」とだけ定めていて、通路や水に限っていないからです（民法280条）。

データ出典: 民法280条・285条、国税庁「区分地上権に準ずる地役権の意義」を基に当社作成

出典にある区分地上権とは、地下や空中の上下の範囲を決めて、他人の土地を使う地上権のことです。

当社は、民法が目的を限っていない点に注目しています。目に見える通路だけでなく、建物の高さを抑える約束まで地役権にできるからです。自分の土地の地役権がどの種類かは、登記事項証明書の「目的」の欄で確かめましょう。

地役権は登記しないとどうなる？乙区の記載で分かる使わせる側と使う側

乙区の2つの記載で、使わせる側か使う側かを見分けます。登記簿に載らない通行料・地役権者の氏名は、設定契約書で確かめます（出典: 民法177条、最判平成10年2月13日、不動産登記法60条・80条、不動産登記規則159条・160条、登録免許税法別表第一を基に当社作成）

地役権を登記していないと、承役地を買った人などに「通る権利がある」と原則として主張できません（民法177条）。ただし、通路として使われていることが見た目で明らかで、買った人がそれを知り得たなら話は別。登記がなくても主張できると、最高裁が判断しています（最判平成10年2月13日）。

対抗要件とは、権利をほかの人に主張するための条件のことで、地役権では登記がそれに当たります。使う側は、登記の有無で持ち主が替わった後も通路を守れるかが変わるんです。

登記事項証明書のどこに地役権が載る？

地役権は、承役地と要役地の両方の乙区に記録されます。要役地地役権とは、承役地に登記をしたときに登記官が要役地の側へ職権で書き込む記録のことです（不動産登記法80条4項）。地役権図面とは、地役権が承役地の一部だけにかかるとき、その範囲を示す図面です（不動産登記令2条4号）。この場合、登記の末尾に図面番号が記録されます（不動産登記規則160条）。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 不動産登記法78条・80条、不動産登記規則159条・160条、不動産登記令2条4号・21条1項を基に当社作成

通行料や地役権を持つ人の名前は、登記簿をいくら読んでも出てきません。⇒ 売る前には「載っていないこと」の列を、設定契約書などの書類で埋めておきましょう。

登記がない通路でも地役権を主張できるのはどんなとき？

最高裁は、次の3つがそろえば、承役地を買った人は登記がないことを理由に通行地役権を否定できないと判断しました（最判平成10年2月13日）。

• 承役地が売られたとき、要役地の持ち主が通路として続けて使っていることが、場所・形・つくりから見て明らか
• 買った人が、そのことを知っていたか、知ることができた
• 特別な事情がない

この判決は登記の代わりにはならず、条件に当てはまるかは一件ずつ判断されます。通路を使い続けたい要役地の側は、設定登記を済ませておくほうが確かですよね。

地役権の設定登記はどう申請する？

設定登記は、要役地と承役地の持ち主が共同で、承役地の所在地を管轄する法務局に申請します（不動産登記法60条・6条）。

• 登録免許税は、承役地1個につき1,500円（登録免許税法別表第一）
• 要役地に所有権の登記がないと、承役地に地役権の登記はできない（不動産登記法80条3項）

申請は、司法書士に頼むのも一つの方法です。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

通行地役権の通行料は払う必要がある？

通行料は、地役権を設定した契約で有償と定めた場合に払うもので、無償の地役権もあります。民法には、地役権についてお金を払う義務や金額の基準の定めがなく、償金の支払いが法律で決まっている囲繞地通行権（民法212条）とは違います。まずは設定契約書で、有償か無償か、金額はいくらかを確かめましょう。

たとえば隣の通路を通って道路へ出ている方が、通行料を払う必要があるかどうかを知りたいとします。登記事項証明書を取り寄せても、答えは出てきません。

通行料の取り決めはどこで確かめる？

通行料の取り決めは、登記簿ではなく設定契約書で確かめます。不動産登記法は地上権なら地代の定めを登記事項にしていますが（78条）、地役権の登記事項（80条）に対価の項目はないからです。

当社は、この違いが売却の場面で効いてくると考えています。契約書がないまま売ると、買主は通行料があるのかないのかを確かめられないからです。契約書が見つからないときは、親の代や前の持ち主から引き継いだ書類を探し、なければ相手方の土地の持ち主に、これまでの支払いと取り決めを確かめます。

地役権はいつ消える？使わない期間と消滅時効

地役権は、20年間使わないままだと時効で消えます（民法166条2項）。消滅時効とは、権利を一定の期間使わずにいると、その権利がなくなる制度のことです。20年の数え始めは、地役権の使い方によって変わります（民法291条）。

• ときどき使う形の地役権：最後に使ったときから数える
• 途切れず使い続ける形の地役権：使うのを妨げる出来事があったときから数える

地役権の一部だけを使わないときは、その部分だけが時効で消えます（民法293条）。また、承役地を占有した人が取得時効の要件を満たすと、地役権は消えます（民法289条）。取得時効（時効取得）とは、他人の物を一定の期間占有し続けると、その権利を得られる制度のことです。

隣の通路を長く使っていないなら、最後に使った時期を書き出しておくと、専門家に相談するときの材料になります。

地役権が付いた土地は売れる？承役地と要役地で変わること

要役地を売ると、通行できる権利が買主へ移ります。承役地の負担は、登記の有無と通路の見た目の組み合わせで引き継ぎが決まります（出典: 民法177条・281条、最判平成10年2月13日、最判平成25年2月26日、宅地建物取引業法35条、建築基準法43条を基に当社作成）

地役権が付いた土地も売れますが、売るのが承役地か要役地かで、買主に引き継がれるものが変わります。要役地を売ると、地役権は要役地の所有権と一緒に買主へ移ります（民法281条1項）。承役地を売ると、登記された地役権の負担は買主に引き継がれます（民法177条）。登記がなくても、通路が見た目で明らかで買主がそれを認識できたときは、引き継がれる場合があります（最判平成10年2月13日）。

どちらの場合も、登記事項証明書・地役権図面・設定契約書をそろえて買主に説明します。不動産会社を通して売り買いするときは、登記された地役権を重要事項説明で買主に伝えることになっています（宅地建物取引業法35条1項1号）。重要事項説明とは、契約の前に宅地建物取引士が物件の権利などを書面で説明する手続きです。何から決めるかを地上権や賃借権も含めて整理したい方は、権利が付いた土地の売り方で相談先の選び方まで見通せます。まずは、売るのが承役地か要役地かを確かめましょう。

承役地を売るとき、通路や配管の負担は買主に引き継がれる？

登記があれば負担は買主に引き継がれ、登記がなくても通路が見た目で明らかなら引き継がれる場合があります。表の「抵当権」とは、お金を借りるときに土地などを担保にする権利のことです。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 民法177条、最判平成10年2月13日、最判平成25年2月26日を基に当社作成

通路や配管の修理を承役地の持ち主が負担する特約は登記事項で（不動産登記法80条1項3号）、承役地の買主も引き継ぎます（民法286条）。登記事項証明書で有無を確かめておきましょう。

当社は、登記がなくても負担が引き継がれる場合がある以上、売る側は負担を書類で示して伝えるべきだと考えています。買主は、負担を知ったうえで買うかどうかを決められます。

要役地を売るとき、通行できる権利も一緒に移る？

要役地を売ると、通行できる権利も所有権と一緒に買主へ移ります（民法281条1項）。設定契約で別の定めをしている場合は除きます。反対に、要役地から切り離して、地役権だけを誰かに譲ることはできません（同条2項）。

登記があれば要役地の乙区に「要役地地役権」の記録が残り、買主は通路を使う権利を確かめられます。登記がないと承役地の持ち主が替わったときに主張しにくくなるため、売る前に設定登記を済ませておくと安心です。

通行地役権があれば家を建て替えられる？

建て替えには、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していることが要ります（建築基準法43条1項）。この決まりを接道義務といいます。通行地役権の通路で道路へ出ている土地は、まず接道の状況を確かめます。

当社の見方では、通行地役権は他人の土地を通る権利で、その通路を建築基準法の道路に変えるものではありません。そのため、通行地役権があるだけでは、建て替えられるとは限らないんです。自分の土地が条件を満たすかどうかは、接道義務の条件で、満たさない土地に起きることと合わせて確かめられます。接道の状況が分かっていれば、売るときの買主への説明も具体的になります。

地役権は土地の価格にどう響く？

当社は、承役地は使い方が限られる分だけ、買い手から低めに見られやすい土地だと考えています。設定の内容によっては、通路や配管の部分に建物を建てられない、地面を掘れないといった制限がかかるからです。

一方で要役地は、通路や配管を使う権利が登記などで確かめられれば、使いやすさを買主に示す根拠になります。いくら差が出るかは土地ごとに違うので、金額は査定で確かめましょう。

売る前にそろえておきたい書類は？

売る前には、承役地・要役地の登記事項証明書、地役権図面、設定契約書をそろえます。

• 承役地と要役地、両方の登記事項証明書
• 地役権図面の写し：承役地の一部だけに地役権があるときに必要で、法務局で請求できます（不動産登記令21条1項）
• 地役権設定契約書（通行料や、通路・配管の維持の取り決め）
• 通路や配管の今の状態がわかる写真

書類がそろわない、登記と実際の使い方が合わないといった個別の事情は、司法書士や弁護士にご相談ください。

通路や配管の地役権が付いた土地を確実に手放すなら買取くんへ！

負担付きの承役地は、仲介で買い手を探すか、負担が付いた今の状態のまま買取に出すかで手放します。比べるときは、買い手が見つかるまでの時間と、負担の中身を買い手ごとに説明する手間を見ます。仲介は相場で売れる可能性がある一方、負担に納得した買い手が見つかるまで待つことになります。

当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、他社で断られた物件も買取の対象として取り扱っています。公式サイト掲載の利用者の声にも、「築60年で空き家期間も分からないような物件…他社では買取不可と言われた物件でも売れました」とあります。必要に応じて、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士がサポートする体制もあります。

当社は、地役権の負担を隠すべき欠点ではなく、書類で範囲を示して価格に織り込む条件として扱うべきだと考えています。通路や配管の負担を説明しても仲介で話が進まない承役地を持っていて、買い手を待つより早く手放したい方に向いています。時間をかけても相場に近い価格で売りたいなら、仲介で買い手を探す方法が合っていますよ。

地役権についてよくある質問

地役権は時効で取得できる？

継続的に使われ、外から見て分かる地役権に限って、時効で取得できます（民法283条）。長年通ってきた通路の権利を時効で得られるかは、通路の時効取得を読めば、必要な年数の条件から登記の手続きまで順にたどれます。

地役権を消すことはできる？

承役地と要役地の持ち主が合意すれば、地役権をなくして登記を抹消できます。承役地の側の登記を抹消すると、要役地の側の記録も登記官が抹消します（不動産登記規則159条3項）。

送電線の下の土地にも地役権が設定される？

設定されることがあります。国税庁の質疑応答事例には、特別高圧の架空電線を張るためなどに設定される地役権が挙がっています。空中の上下の範囲を決めて、建物を建てることを制限するものです（国税庁「区分地上権に準ずる地役権の意義」）。線下補償（送電線の下で土地の使い方が制限されることへの補償）などのお金の決まり方は、送電線の地役権と線下補償でくわしく説明しています。

地役権が付いた土地の査定にお金はかかる？

かかりません。当社の買取くんでは、査定を無料で行っています。申し込みはフォームのほか電話（0120-985-623）でも受け付けていて、受付時間は10:00〜19:00（水曜・日曜は定休）です。まずは土地の所在と、承役地か要役地かをお知らせください。

まとめ

地役権は、自分の土地のために他人の土地を決めた目的で使う権利で、登記簿の乙区を見れば自分の土地が使わせる側か使う側かが分かります。登記がないと原則として買主に主張できませんが、通路が見た目で明らかなら例外があり、通行料は登記簿ではなく設定契約書で確かめます。売る前に、登記事項証明書・地役権図面・設定契約書をそろえておきましょう。

当社の買取くんは、地方の物件を含む全国の空き家や訳あり物件を買い取っています。遠方の空き家の敷地が承役地で、通路や配管の負担が付いたまま手放したい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）