認知症の親の家の売却はできる？親本人が売れる条件と成年後見で売る手順

「親が認知症と診断されたら、もう実家は売れないの？」 「家族が代わりにサインすれば、親の家を売れる？」

認知症の親の家の売却を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。認知症と診断されても、売るときに親が内容を理解して決められれば、親本人が家を売れます。その力がないときは、家族の代筆では売れず、成年後見人などが売ります。確かめ方と、成年後見で売る順番・期間・費用も見ていきましょう。

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認知症の親の家は売却できる？売るときに親が内容を理解して決められれば本人が売れる

診断名ではなく、契約と決済のときに親が売る内容を理解して決められるかで、本人が売主になれるかが決まる。売る値段・引き渡す時期・代金の口座の3点は、それを確かめる目安（出典: e-Gov法令検索「民法」「犯罪収益移転防止法」を基に当社作成）

認知症と診断されていても、契約と決済のときに親が内容を理解して決められれば、親本人が家を売れます。ここでいう内容とは、家を売ると住まいと代金がどうなるか、ということなんです。

民法は、意思表示をした時に意思能力がなかった契約などを無効としています（e-Gov法令検索「民法」第3条の2）。問われるのは、診断を受けた日ではなく契約のときの状態です。

⇒ 売ると決めたら、親が説明を理解できるうちに契約と決済の日を組みましょう。

売れるかを分けるのは診断名ではなく、契約のときの「意思能力」

意思能力（いしのうりょく）とは、自分がする契約の意味と、その結果を理解して判断する力のことです。家を売る契約なら、売ったら住まいがなくなること、代金がいくら入るかが分かっているかが問われます。

たとえば、不動産会社の説明を聞いたあとに、売る値段・家を引き渡す時期・代金が入る口座を、親が自分の言葉で答えられる場合。この場合は、本人が売れる見込みがあります。反対に、何度説明しても売る話だと分からない場合は、本人が契約しても無効になるおそれがあります。

意思能力があるかを一律に決める点数や診断名の基準は、法律にはありません。また、すでに後見が始まっている親（成年被後見人）がした契約は、取り消すことができます（民法第9条）。この場合は、家庭裁判所が選んだ成年後見人が売ります。

当社は、「認知症かどうか」より「契約と決済の日に親がどんな状態か」を先に確かめることが、親の家を売るときの出発点だと考えています。

売る力があるかは、契約と登記の前に司法書士や不動産会社が親に会って確かめる

家を売るときは、契約と登記の前に、司法書士や不動産会社が親本人に会って売る意思を確かめます。意思能力のない売買は無効になるため、決済と登記の前に、売主本人が売る内容を分かっているかを確かめる流れになるんです。

司法書士には、法律で売主の本人確認（取引時確認）も求められています。家の売買の手続きを代わりに行う司法書士は、その対象に入るからです（e-Gov法令検索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」別表）。

親の状態に迷うときは、先に主治医に相談し、司法書士にも早めに親と会ってもらいましょう。売る意思が確かめられなければ、本人は売れません。そのときは、次の章の手段を使います。

子が委任状で代わりに動けるのも、親に判断する力があるときだけ

代理人は、本人に代わって契約などをする人のことです。委任状は、本人が代理人に頼む内容を書いて渡す書面をいいます。代理人が権限の範囲でした契約は、本人がした契約として扱われます（民法第99条）。

ただ、委任状を書くこと自体が親の意思表示です。そのため、書く時点で親に判断する力が要ります。前に書いてもらった委任状があっても、決済と登記の前には売主本人の意思が確かめられます。以前の委任状だけで売れるとは限らないんです。

親に判断する力がないとき、家は誰が売れる？成年後見人・任意後見人・家族信託の受託者

元気なうちの任意後見契約・信託契約が無ければ、今から始められるのは成年後見の申立て（出典: 民法・任意後見契約に関する法律・信託法、裁判所の手続案内を基に当社作成）

親に判断する力がもう無いとき、家を売れるのは、家庭裁判所が選んだ成年後見人か、元気なうちに契約していた任意後見人・家族信託の受託者です。家族というだけでは、代わりに売ることはできません。このうち、力がなくなってから始められるのは成年後見だけで、任意後見と家族信託は親が元気なうちの契約が前提です。

親の今の状態と、元気なうちに結んだ契約の有無で、使える手段が決まります。成年後見人が親の住まいの家を売るときは、家庭裁判所の許可（居住用不動産の処分の許可）も要ります。売る人ごとに並べると次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

※ 表は民法・任意後見契約に関する法律・信託法と、裁判所の後見開始・保佐開始・任意後見監督人選任・居住用不動産の処分の許可の手続きの案内をもとに当社がまとめたもの

家族が親の代わりに勝手に売ると、契約は無効になり買主ともめる

たとえば、親の実印と通帳を預かっている子が、親の名前で売買契約書に署名したとします。代理権のない人がした契約は、本人が追認（あとから認めること）しなければ、本人に効力が生じません（民法第113条）。親に意思能力がなければ、追認もできません。

署名した家族にも責任が生じえます。代理権を証明できないと、買主から契約どおりの履行か、損害賠償を求められることがあります（民法第117条1項。買主が代理権のないことを知っていた場合などを除く）。

決済のあとで無効が分かれば、代金の返金と登記の戻しが必要になります。売ったお金を施設の費用に充てる計画も崩れてしまいますよね。罪に問われるかは事情で変わるため、心配なときは弁護士に相談してください。

成年後見：判断する力がなくなってからでも申し立てられる

成年後見制度は、判断する力が不十分な人の財産や契約を、家庭裁判所が選んだ人が守る仕組みです（法務省「成年後見制度」）。このうち、判断する力が落ちたあとに家庭裁判所へ申し立てて始めるものを法定後見といいます。

法定後見は、判断する力の程度で後見・保佐・補助の3つに分かれます。後見で選ばれる成年後見人は、親の財産に関する法律行為を、親に代わってすべて行えます（裁判所「後見開始」）。

判断する力が「著しく不十分」な段階で始まる保佐なら、親本人が売る道も残ります。保佐が始まった親は、保佐人の同意を得て、親本人が売主として家を売れます（民法第13条1項3号）。同意なしに親が売った場合、その売買は取り消せます（裁判所「保佐開始」）。保佐人や補助人が親に代わって売るときは、家を処分する代理権が付いている必要があります。

どの段階に当たるかは家庭裁判所が決めます。保佐で本人が売るときに家庭裁判所の許可も要るかは、申立先の家庭裁判所か司法書士に確かめてください。

任意後見：元気なうちに公正証書で契約していた場合

任意後見は、親が判断する力のあるうちに、任意後見人になる人と頼む事務を公正証書の契約で決めておく仕組みです。判断する力が不十分になったあと、その人が親に代わって手続きをします（法務省「成年後見制度に関するQ&A」Q16）。

契約の効力は、家庭裁判所が任意後見監督人を選んだ時から生じます（同Q17）。法務省は、こんな事例を紹介しています（同Q20）。本人が長女と任意後見契約を結び、のちに脳梗塞で倒れて認知症の症状が出ました。そこで長女が申し立て、弁護士が監督人に選ばれています。

親が契約していたなら、子などが監督人の選任を申し立て、選任のあとに任意後見人が家を売ります。ただし、契約に家を売る権限が入っていなければ売れません。公正証書の中身を先に確かめましょう。

家族信託：元気なうちに信託契約で家を託していた場合

家族信託は、親（委託者）が家などの財産を信頼できる家族（受託者）に託し、決めた目的のために管理や売却を任せる仕組みです。法律上は信託法の信託契約で、家族を受託者にする使い方をこう呼んでいます（信託法第3条）。

信託契約で家が託されていれば、受託者の子が契約の目的と権限の範囲で家を売れます。受託者が売るときは、成年後見人が住まいを売るときのような家庭裁判所の許可は要りません。

ただし、信託契約も契約です。親の判断する力がなくなってからは、新しく結べません。

成年後見で親の家を売るには？申立てから売るまでの順番と期間・費用

後見が始まるまでの段階と、成年後見人が許可を得て売るまでの段階を分けて示した流れ（出典: 最高裁判所「成年後見関係事件の概況 令和7年」・裁判所の手続案内を基に当社作成）

成年後見で売るときは、家庭裁判所が選んだ成年後見人が、家庭裁判所の許可を得てから家を売ります。申立てから後見が始まるまでは、2025年に終わった事件の約93.8%が4か月以内でした（最高裁判所「成年後見関係事件の概況 令和7年」）。売るまでには、そのあとの買主探しと許可の審理が加わります。

申立てから決済までの順番と、段階ごとの公的な目安は次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

※ 表は裁判所の後見開始・居住用不動産の処分の許可・報酬の付与の手続きの案内、成年後見関係事件の概況 令和7年、報酬に関する実情調査の集計結果をもとに当社がまとめたもの

申立て：親の住所地の家庭裁判所へ、子など4親等内の親族が申し立てる

後見開始の申立ては、親の住所地の家庭裁判所に出します。申し立てられるのは、本人・配偶者・四親等内の親族・市区町村長などで、子は四親等内の親族に入ります（裁判所「後見開始」）。

主な書類は次のとおりです。

• 申立書
• 親の戸籍謄本と住民票（発行から3か月以内）
• 後見人候補者の住民票
• 親の診断書と本人情報シートの写し
• 介護保険の認定書など、健康状態の資料
• 登記されていないことの証明書
• 通帳の写し・不動産の登記事項証明書などの財産の資料
• 年金額決定通知書・施設利用料などの収支の資料

親が施設に入っているなら、施設利用料の領収書も収支の資料に入ります。申立てのあと、家庭裁判所が手続きの結論として出す判断を審判といいます。

審理：家庭裁判所が話を聞き、必要なときだけ鑑定する

申し立てると、家庭裁判所の調査官などが、申立人・親・後見人候補者に会って事情や親の意見を聴くことがあります。ウェブ会議も使えます。親の判断する力は、鑑定や医師の診断書などをもとに判断されます（裁判所「後見開始」）。

鑑定とは、医師が親の判断する力を医学的に調べることです。2025年に終わった事件で鑑定をしたのは約3.4%で、1か月以内に終わった鑑定が約52.6%でした（最高裁判所「成年後見関係事件の概況 令和7年」）。審理にかかった期間は、1か月以内が37.9%、2か月以内までで約71.1%です。

⇒ 多くは鑑定なしで、医師の診断書などをもとに判断されます。申立ての前に主治医へ診断書を頼み、本人情報シートとそろえておきましょう。

費用：収入印紙3,400円と郵便切手、鑑定があるときは鑑定料

申立ての実費は、収入印紙3,400円分と郵便切手が基本です。内訳は申立手数料800円と登記手数料2,600円で、郵便切手の額は裁判所ごとに違います（法務省Q&A Q21）。戸籍などの書類を取る費用は別にかかります。

鑑定があるときは、その費用も加わります。法務省は鑑定料を「ほとんどの場合、10万円以下」としています。最高裁判所の概況でも、2025年に終わった事件の約85.8%が10万円以下でした。費用の工面が難しいときは、法テラスの民事法律扶助を使えることがあり、費用を助成する市町村もあります（同Q21）。

後見が始まったあとは、後見人の報酬がかかります。後見人が報酬の付与を申し立て、家庭裁判所が審判で額を決めて、親の財産から払う仕組みです（裁判所「報酬の付与」）。

最高裁判所は、2025年7〜12月に決まった報酬の額を公表しています。親族以外の後見人が上乗せ（付加報酬）を求めなかった事件では、親の預貯金などが500万円以上1,000万円未満なら、1回の審判で認められた額の80.6%が20万円台でした（最高裁判所「報酬に関する実情調査の集計結果」）。たとえば預貯金が800万円の親に司法書士が後見人として付いた場合、20万円台が8割を占める区分に入ります。1,000万円以上5,000万円未満では、54.0%が30万円台です。報酬を決める対象の期間は事件ごとに違うため、月いくらとは言い切れません。

後見人は家庭裁判所が選び、親族が選ばれるのは一部

後見人は、親の財産の内容や必要な助けに応じて、家庭裁判所がふさわしい人を選びます（裁判所「後見開始」）。2025年に選ばれた成年後見人などのうち、親族は約16.4%でした。残りの約83.6%は、司法書士・弁護士・社会福祉士など親族ではない人でした（同概況）。申立書に親族を候補者として書いた事件も、約19.7%にとどまります。

子が後見人にならなくても、選ばれた後見人が親に代わって売買の契約をします。ただ、家を売ったあとも後見は続きます。今の制度では、売買が終わっただけでは後見をやめられず（法務省「民法等の一部を改正する法律の概要」）、その間は上の報酬もかかり続けるんです。

後見人が売る順番：買主と契約したあと、家庭裁判所の許可を得て決済する

成年後見人が親の住まいの家や敷地を売るには、家庭裁判所の許可が要ります（民法第859条の3）。この許可を、居住用不動産の処分の許可といいます。後見人が売るときは、次の順番で進みます。

1. 査定を取り、買主を探す
2. 許可を得ることを条件に、買主と売買契約を結ぶ
3. 家庭裁判所に、居住用不動産の処分の許可を申し立てる（契約書の写し・評価証明書・査定書を添える）
4. 許可が出る
5. 決済と登記をする

施設に入っていて今は住んでいない家も、入所前に住んでいた家なら居住用に含まれます。許可を得ずに売ると、その売買は無効です（裁判所「居住用不動産処分の許可」）。許可が要る家・要らない家の見分け方と、許可が下りにくいときの進め方は、買主を探し始める前に押さえておくと段取りを組みやすくなります。

許可が要る処分には、建物の取り壊しも入ります。傷んだ家を売る前に壊すか迷うなら、認知症の親の家を解体するときの同意と許可を確かめてから決めましょう。

親に判断する力が残っているうちにできることは？本人が売る・任意後見契約・家族信託

親が内容を理解して決められるうちなら、親本人が売るか、任意後見契約や家族信託で将来売る人と方法を決めておけます。力がなくなってからは、選べるのは成年後見だけになります。

親が施設から戻る見込みや、家への思いもありますよね。売るかどうか自体を家族で決めかねているなら、貸す・家族が住む・空き家のまま置くも並べた実家の全体像から比べてみてください。売ると決めているなら、次の3つから選びます。

親本人が売る：委任状で子が手続きを代わることもできる

親に判断する力があれば、親が売主として契約します。遠方の子が手続きを代わるなら、親から委任状を受け取って動くこともできます。

住まなくなってから使える税の特例には期限があるため、売る時期は早めに決めておきたいところです。親が自分で売れる段階なら、委任状の書き方と特例の期限を親が自分で売れる場合の進め方で確かめておきましょう。

任意後見契約：公証役場で結び、判断する力が落ちたら監督人の選任を申し立てる

任意後見契約は、公正証書という形で結ぶ契約です（法務省Q&A Q16）。公正証書を作る費用は、基本手数料13,000円・登記嘱託手数料1,600円・登記所に納める印紙代2,600円などです（法務省Q&A Q22）。

判断する力が落ちたら、家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立てます。申し立てにかかるお金は、収入印紙で申立手数料800円と登記手数料1,400円、それに郵便切手です（裁判所「任意後見監督人選任」）。法務省は、監督人には弁護士・司法書士・社会福祉士などの第三者が選ばれることが多い、としています（法務省Q&A Q19）。

⇒ 契約に「家を売ること」を入れておくと、判断する力が落ちたあとに任意後見人が売れます。

家族信託：子を受託者にして、家を売る権限を移しておく

家族信託では、信託契約で家を子に託し、子が受託者として管理・売却できるようにします（信託法第2条・第3条）。子が売るときは、成年後見人のような家庭裁判所の許可は要りません。契約では、主に次の3点を決めます。

• 託す財産（家）
• 目的（親の生活費や施設の費用に充てる など）
• 受託者の権限（売却まで含めるか）

売るのではなく名義を子に移したいなら、認知症の親から名義を移せるかで、認知症になったあとの名義変更の可否を確かめられます。信託の登記や税は家ごとに違うため、どの方法が合うかは司法書士や公証役場に相談してください。

2026年の民法改正で、後見は必要な範囲と期間で使う仕組みに変わる

2026年6月17日に「民法等の一部を改正する法律」が成立し、6月24日に公布されました。成年後見は後見と保佐をなくして補助にまとめ、本人に必要な範囲で使えるようにします（法務省「民法等の一部を改正する法律について」）。

今の制度では、利用のきっかけになった手続きが終わっても、判断する力が戻らない限りやめられません。改正後は、必要がなくなったと家庭裁判所が認めれば終えられます（改正の概要）。

施行は、公布の日から2年6か月を超えない範囲で政令が決める日です。それまでは、今の後見・保佐・補助で手続きします。施行日はまだ決まっていないため、家を売る必要があるときに施行を待つ理由にはなりません。今のうちに準備できるなら、本人が売る・任意後見・家族信託を先に考えましょう。

親本人や後見人が売る家を、ローン審査に左右されず決済まで進めるなら買取くんは合う？

親が理解できるうちに決済まで進めたい家や、後見人が許可を待つ家なら、当社が直接買い取る買取くんが合います。買主の住宅ローン審査を待たずに、契約から決済へ進めるからです。

相談先を比べるときは、契約から決済までの間に、買主側の事情で契約が流れないかを見てください。親本人が売るなら、決済と登記の日にも親が売る意思を示せる必要があります。後見人が売るなら、許可を条件に契約してから家庭裁判所の許可を待ちます。その間に契約が流れると、買主探しからやり直しになり、親の状態が変わってしまうこともあります。

仲介で個人の買主を探すと、契約のあとに買主の住宅ローン審査を待つ流れが残ります。審査の結果しだいで、契約が流れることもあるんです。一方で仲介は、時間をかけられるなら高く売れる見込みがあります。買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。買取という売り方の仕組みを知っておけば、2つの違いを比べられます。

買取くんは、当社が買主となって家を直接購入します。そのため買主のローン審査を待つ必要がなく、契約が個人の融資審査で流れることもありません（買取くん）。また当社は、提携する30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携し、権利関係が絡む家の契約手続きもサポートしています。親と兄弟の共有名義の家や、境界がはっきりしない土地も相談できます。

当社が買い取るときも、売主は名義人の親です。親に判断する力がなければ成年後見人が親に代わって契約し、親が住んでいた家なら家庭裁判所の許可を得てから決済します。許可が出なければ、後見人はその家を売れません。司法書士などの専門職が後見人のときは、後見人が買主を選びます。相談先の一つとして、後見人に伝えてみてください。

買取くんが向くのは、次のような家です。

• 親が説明を理解できるうちに、契約から決済まで日を空けずに進めたい
• 後見人が許可を条件に契約し、許可を待つ間に契約が流れるのを避けたい
• 親と兄弟の共有名義など、名義の整理を専門家と進めたい

時間をかけて少しでも高く売りたい家なら、仲介も比べてみてください。契約が流れるのを避けたい家なら、まず買取の査定額を仲介の見込みと並べてみましょう。

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認知症の親の家の売却についてよくある質問

認知症でも軽度なら本人が売れる？

軽度かどうかではなく、契約と決済のときに親が売る内容を理解して決められるかで決まります。迷うときは主治医に今の状態を聞き、司法書士に早めに親と会ってもらいましょう。確かめられなければ、成年後見などの手段を考えます。

成年後見の申立てにかかる期間は？

法務省によると、申立てから後見が始まるまでは、多くの場合4か月以内です（法務省Q&A Q23）。家を売るまでには、そのあとの買主探しと、居住用不動産の処分の許可の審理が加わります。

家族信託は認知症になってからでも使える？

信託契約も契約なので、結ぶときに親の判断する力が要ります。その力がもう無いときは、新しく結べません。この場合は、家庭裁判所に成年後見を申し立てて、成年後見人が売ることになります。

親が認知症かどうか分からない段階でも、買取くんに査定を頼めますか？

頼めます。買取くんの無料査定は、売る・売らないを決めていなくても申し込めます。フォームの必須項目はお名前・電話番号・物件の都道府県の3つで、入力は約1分、24時間受け付けています。売買の契約は名義人の親が結び、判断する力がなければ成年後見人が結びます。電話なら0120-985-623（10:00〜19:00、水・日曜定休）です。

まとめ

認知症の親の家は、売るときに親が内容を理解して決められれば親本人が売れ、その力がなければ成年後見人などが家庭裁判所の手続きを経て売ります。家族が代わりに署名して売ることはできず、今から始められるのは成年後見だけです。任意後見と家族信託は、元気なうちの契約が前提になります。

まずは、親が今どこまで理解できるかを主治医や司法書士に確かめましょう。力があるうちなら本人が売るか準備の契約を、なければ家庭裁判所への申立てを始めます。

買取くんは、広告やポータルサイトに物件を載せず、内覧の立ち会いも基本的に要りません。施設に入った親や遠くに住む家族が、内覧のたびに家へ通えない場合に向いています。

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