「親が戻るかもしれないし、施設に入った親の家を売るのはまだ早い気がする…」 「貸すとしても、親の名義のまま誰が契約すればいいの？」
貸すか売るか、決めきれずにいませんか。施設に入った親の家は、名義人の親が貸主になれば貸せます。親が戻る見込みがあれば期間で終わる定期借家を選び、家賃は親の収入として申告します。貸す前の確認や、売った場合との比べ方も見ていきましょう。
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施設に入った親の家は誰が貸せる？貸主は名義人の親
親の判断能力の有無で、契約する人と先にそろえる書類が分かれる（出典: e-Gov法令検索「民法」・裁判所を基に当社作成）
施設に入った親の家は、名義人である親が貸主になれば、他人に貸せます。親に判断能力があれば親が契約し、子が手続きを代わるなら親の委任が要ります。判断能力がないときは、成年後見人が家庭裁判所の許可を得てから貸します。
契約の前提になるのが意思能力、つまり契約の中身を分かって自分で決める力です。民法第3条の2は、意思表示をした時に意思能力がなければ、その法律行為は「無効とする」と定めています（e-Gov法令検索「民法」）。賃貸借契約もこの法律行為に入るため、親の名前で貸すなら、親本人が内容を理解して合意できることが前提です。
⇒ 子が管理会社とのやりとりや契約の手続きを代わるなら、親から委任状（手続きを任せると本人が書いた書面）を受け取ります。親本人の意思も、あわせて確かめておきましょう。
なお、ここまでの話は他人に貸す場合です。子や兄弟が住むなら、家賃なしの使用貸借など取り決めが変わるため、家族が住む場合との違いも見ておくと比べやすくなります。
親の物忘れが進み、契約の中身を説明しても理解できない場合は、成年後見人が親に代わって貸します。成年後見人は、判断する力が衰えた人の財産を守るために家庭裁判所が選ぶ人です。
裁判所は、施設に入所して今は住んでいない家も「居住用不動産」に含むとしています。その処分には家庭裁判所の許可が要り、処分には「賃貸借契約の締結・解除」も入ります（裁判所「成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可」）。売るときだけでなく、貸すときにも同じ許可が要るということです。許可を得ずに結んだ契約は無効になるため、後見人が付いている家は、許可を先に得てから借り手を探す順番になります。
申立ての流れや期間は親が認知症のときの手続きにまとめています。親の判断能力に不安があるなら、契約の話を進める前に司法書士へ相談しておくと安心です。
親が戻るかもしれない家はどう貸す？期間で終わる定期借家が合う
契約前の書面説明と終了通知の時期を押さえると、定期借家は期間の終わりに家が返ってくる（出典: e-Gov法令検索「借地借家法」・広島市・埼玉県を基に当社作成）
親が戻るかもしれないなら、戻る見込みの時期に期間を合わせた定期借家で貸すと、期間の終わりに家を返してもらえます。定期借家契約とは、更新がなく、決めた期間が来たら終わる賃貸借のことです。期間は、親が戻る見込みの時期から終了の通知を出す時期まで逆算して決めます。
一般的な賃貸の普通借家契約は、更新を前提にした契約です。借地借家法第28条は、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が要るとしています（e-Gov法令検索「借地借家法」）。正当の事由は、貸主と借主それぞれが家を使う必要の大きさや、これまでの経過などを合わせて判断されます。
そのため普通借家では、「親が戻りたいから」だけで決めた時期に返してもらえるとは限りません。親が戻る見込みがなく、長く貸すつもりなら、普通借家でもかまいません。
一方で定期借家にも限りがあります。期間の途中で親が戻りたくなっても、家が返ってくるのは原則として期間の終わりです。
表の3つ目は、マイホーム借上げ制度です。移住・住みかえ支援機構（表では「機構」）が50歳以上の人の家を借り上げ、ほかの世帯に貸します。くわしくは表の下で説明します。親が戻りたくなったときの扱いで3つの貸し方を並べると、次のとおりです。
| 比べる点 | 普通借家 | 定期借家 | マイホーム借上げ制度 |
|---|---|---|---|
| 契約が終わるとき | 更新が前提。貸主から終わらせるには正当の事由が要る | 決めた期間が来たら更新なしで終わる | 最長で終身の借上げ。終わり方の条件は機構に確認 |
| 親が戻りたくなったとき | 戻りたいだけでは返してもらえないことがある | 期間の終わりに返ってくる（期間は戻る見込みから逆算） | 途中で戻れる条件は機構に確認 |
| 契約に要る手続き | 契約書を交わす（1年未満の期間は、期間の定めがない契約とみなされる） | 書面で契約し、契約前に「更新がない」ことを別の書面で説明する | 50歳以上の所有者（親）が申し込む。耐震性などの条件がある |
| 空室のときの家賃 | 入らない | 入らない | 空室が出ても一定の賃料収入が保証される（保証が始まる時期・金額は機構に確認） |
※ 表は横にスクロールできます。
※出典: e-Gov法令検索「借地借家法」第28条・第29条・第38条・広島市・埼玉県を基に当社作成
定期借家で貸すときに守る決まり
定期借家として扱われるには、借地借家法第38条の決まりを満たす必要があります。
- 公正証書などの書面で契約する（電子契約も書面としてみなされる）
- 契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明する
- 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに「期間の満了で終わる」と借主に通知する
2つ目の説明をしなかったときは、更新がないという定めが無効になります（同条第5項）。普通借家と同じ扱いになり、親が戻る時期に返してもらう前提が崩れてしまうんです。通知が遅れたときも、通知の日から6か月たつまでは契約の終わりを借主に主張できません。
たとえば期間2年の定期借家なら、終了の通知は契約開始から1年後〜1年6か月後の間に出します。この通知の時期も家族の予定に入れておきましょう。
貸すと税の特例はどうなる？生前に売る特例は期限が進み、相続後の特例は要件から外れる
貸していても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、ほかの条件を満たす限り3,000万円特別控除を使えます。3,000万円特別控除は、住んでいた家を売った利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける税の特例です。国税庁は、以前に住んでいた家について、住まなくなった日以後は「どのような用途に使用してもかまいません」としています（国税庁 No.3302）。ただし、貸している間もこの期限は進みます。
たとえば親が住まなくなったのが2026年中なら、期限は2029年12月31日です（年は説明のための仮定）。2027年1月から期間2年の定期借家で貸せば、契約は2028年12月に終わり、退去後に売るための時間が期限まで1年ほど残ります。親が戻る見込みや気持ちを先に聞き、売る可能性があるなら期間を期限の内側に収めておくのがおすすめです。住民票を移したときの扱いなどは3,000万円特別控除の条件で確かめられます。
相続まで見すえると、影響はもう1つあります。老人ホームなどに入った親の家を他人に貸すと、親が亡くなったあとに子が売るときの相続空き家の特例（被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除）は使えなくなります。国税庁は、親が施設に入ってから相続までの間、その家が「貸付けの用」などに使われていたことがないことを条件にしています（国税庁 No.3307）。
相続税の土地の評価を下げる小規模宅地等の特例にも、施設に入った親の家を親の住まいとして扱う決まりがあります。ただし、その後に「新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合を除きます」とされています（国税庁 No.4124）。親が戻らないまま相続を迎えそうなら、貸す前に税理士に確かめておきましょう。
家を借り上げてもらうマイホーム借上げ制度
マイホーム借上げ制度は、移住・住みかえ支援機構が50歳以上の人の家を借り上げ、子育て世帯などに転貸する制度です。広島市の案内では、住宅を「最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証するもの」とされています（広島市「『マイホーム借上げ制度』のご案内」）。埼玉県も、空室が出た場合も一定の賃料収入が保証されると説明しています（埼玉県「マイホーム借上げ制度」）。
空室が出ても一定の家賃が保証されるので、家賃を施設の費用に充てる見通しを立てやすくなります。所有者は親のままなので、申し込むのも親で、親の判断能力が前提です。保証が始まる時期や金額、家が耐震性などの条件に合うかは、申し込む前に機構に確かめましょう。親が戻る見込みがあるなら、途中で戻れるかどうかもあわせて聞いておきます。
貸す前に確かめることは？ローン・修繕・管理の3点
貸す前に、ローンや抵当権が残っていないか、直す箇所と費用、管理を誰に任せるかの3点を確かめます。どれも、貸したあとに貸主である親の負担として返ってくるものです。家財の片付けも、この3点とあわせて家族で進めます。
- ローン・抵当権: 法務局で登記事項証明書を取り、抵当権（家を担保にした借入れの記録）が付いていないかを見ます。ローンが残っているなら、貸してよいかを借入先の金融機関に先に確かめましょう。
- 修繕: 貸したあとに雨漏りや給湯器の故障が起きると、借主のせいで壊れたのでなければ、直す費用は貸主である親の負担です。雨漏り・水回り・給湯器など、貸す前に直す箇所を見積もっておきます。
- 管理: 入居者の募集、家賃の受け取り、故障の連絡を受けて修理を手配する人を決めます。実家が遠いなら管理会社に任せる手があります。
修繕の負担は法律で決まっています。民法第606条は、貸主は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています（e-Gov法令検索「民法」）。修繕費は貸したあとも続くお金なので、見積もりの額を家賃の手取りの計算に入れておきましょう。
見積もりが家賃の何年分にもなる家や、募集しても借り手が付きそうにない家なら、貸さずに売る場合の進め方とも並べてみてください。家財の片付けは、親が施設で使う物と家族で保管する物を分けるところから始めます。
管理を管理会社に任せるときに確かめること
管理会社を選ぶときは、次の3つを確かめます。
- 国土交通省の賃貸住宅管理業の登録を受けているか
- 営業所ごとに業務管理者（賃貸住宅の管理の知識や経験がある担当者）を置いているか
- 家賃の査定額と、管理を任せる費用の見積もり
国土交通省は、営業所又は事務所ごとに業務管理者を「１名以上配置する必要があります」と案内しています（国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」）。登録と業務管理者の有無は、遠くに住む家族に代わって家を見てもらう相手を選ぶ目安になります。
マイホーム借上げ制度のように会社や団体が家を借り上げる形なら、空室のときの家賃と契約の終わり方を、契約の前に書面で確かめておきましょう。
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家賃収入の税金は誰が申告する？申告するのは親
家賃は親の不動産所得になるため、申告するのは家の持ち主である親です。不動産所得は、家賃などの収入から固定資産税や修繕費などの必要経費を引いた額で、申告が要るかどうかもこの額で判定します。
国税庁は、不動産所得の金額を「総収入金額 − 必要経費」と示しています。必要経費の主なものとしては、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費をあげています（国税庁 No.1370）。減価償却費は、建物を買ったお金を使える年数に分けて、毎年の経費にする額です。家賃を受け取る口座を誰の名義にするかなど、個別の扱いは税理士に確かめましょう。
年金収入400万円以下の親は、家賃などの所得が年20万円以下なら確定申告不要
施設に入った親が年金で暮らしているなら、公的年金等に係る確定申告不要制度で判断します。国税庁は、公的年金等の収入が400万円以下で、年金以外の所得が20万円以下なら、確定申告は必要ないとしています（国税庁 No.1600）。ただし、確定申告がいらない場合でも、住民税の申告が必要な場合があります。
会社員が副業などの所得で確定申告するかを決める「20万円」と数字は同じでも、こちらは年金を受け取る人の制度で、判定には家賃から経費を引いた所得を使います。
たとえば年金収入が400万円以下の親で、家賃から経費を引いた所得が年18万円なら確定申告は不要、年25万円なら必要です（金額は境目を示すための仮定）。住民税の申告が要るかは、親の住民票がある市区町村に確かめましょう。
売るか貸すか、手元に残るお金はどう比べる？家賃の手取りと売った手取りを並べる
2つの手取りを同じ項目立てで計算し、金額は査定・見積もり・納税通知書で埋める（出典: 国税庁 No.1370・No.3302・No.3307・e-Gov法令検索「民法」を基に当社作成）
売るか貸すかは、家賃から管理料・修繕費・税金などを引いた手取りと、売った代金から費用と税金を引いた手取りを並べて比べます。金額はどちらも、査定や見積もりで1つずつ確かめてから埋めていきます。
空き家のまま置いても固定資産税や見回りの費用はかかり続けるので、空き家の維持費とも並べてみてください。比べる項目と、金額を確かめる先は次のとおりです。
| 項目 | 貸す場合 | 売る場合 | 金額を確かめる先 |
|---|---|---|---|
| 入るお金 | 毎月の家賃 | 売却代金 | 管理会社の家賃の査定／不動産会社の査定 |
| 出ていくお金 | 管理を任せる費用 | 仲介手数料・印紙代などの売却費用 | 管理会社・不動産会社の見積もり |
| 修繕費 | 貸す前と貸したあとの修繕（貸主の負担） | 直してから売るか、今の状態で売るかで変わる | 修繕業者の見積もり |
| 固定資産税・保険料 | 貸している間は毎年かかる（必要経費になる） | 売れて引き渡すまでかかる | 納税通知書・保険証券 |
| 空室の期間 | 家賃が入らない（借上げ制度は一定の賃料を保証） | 売れるまでの期間は固定資産税などがかかる | 管理会社に募集の見通しを聞く |
| 税金 | 家賃の所得に所得税・住民税。親が亡くなったあとの相続空き家の特例・小規模宅地等の特例（老人ホーム入所の扱い）の要件から外れる | 売った利益に譲渡所得の税金。期限内なら3,000万円特別控除を使える | 税理士・税務署 |
※ 表は横にスクロールできます。
※出典: 国税庁 No.1370・No.1600・No.3302・No.3307・No.4124・e-Gov法令検索「民法」第606条を基に当社作成
表の中で手取りを大きく左右するのが、借り手が付く見込みです。空室が続けば家賃は入らない一方で、固定資産税と修繕費は出ていきます。親が戻る見込みや親の気持ちは数字に入りませんが、手取りと並べて考えたい判断材料ですよね。
家族が住む・空き家のまま置く・解体するといった手とも比べたいときは、貸す以外の手も含めた実家の選び方から全体を見渡せます。
親が戻る見込みがあり、大きく直さなくても借り手が付きそうな家なら、定期借家で貸す手が合います。親が戻る見込みがなく、貸す前に修繕が要る家なら、今の状態で売った場合の手取りを先に確かめます。
入居者がいる家を後で売るときの進め方
入居者がいる家を売っても、賃貸借は買主に引き継がれます。借地借家法第31条は、建物の賃貸借は登記がなくても、引渡しがあれば後から家を取得した人にも効力が生じると定めています。入居者が住んだまま売ること（オーナーチェンジ）もできますが、買主は入居者付きの家として買うことになります。
入居者に出てもらってから売るなら、普通借家では、貸主から契約を終わらせるのに正当の事由が要ります（同法第28条）。売る可能性が少しでもあるなら、定期借家で期間を区切っておくと、売る時期を決めやすくなります。
借り手が付きにくい古い家は、買取くんで今の状態のまま売れる？
直さないと貸せない古い家や、借り手が付く見込みが低い家なら、買取くんで今の状態のまま売る方法があります。比べるときは、借り手が付く見込み（建物の傷み具合と場所）と、貸すために先にかかる修繕費と募集の期間の2つを見ます。家賃が入り始めるまでに親が負うお金と時間は、この2つで大きく変わるからです。
貸すなら、修繕を済ませて入居者を募り、借り手が決まるまで待つことになります。その間も固定資産税と修繕費は出ていきます。仲介で売る場合も、傷んだ古い家は買い手が付くまで時間がかかることがあります。
当社は買取くんで、富山県富山市の、投資用に買われたあと8年空き家だった戸建てを、今の状態のまま450万円で買い取りました。売主の方からは「中の状態も悪くエリア的なこともあって、なかなか買い手が見つかりませんでした」との声をいただいています。施設に入った親の家の事例ではありませんが、長く空いて傷んだ家でも、直さずに売れた例です。
傷みが進んでそのままでは貸せない築古の家は、当社が買取くんの事業で得意とする領域の1つです。買取くんは、他社で断られた家や、状態が悪く他社では買い取れないとされた築古の家も積極的に買い取り、家財が残ったままの状態でも引き取ります。
ただし、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。状態が良く借り手が付きそうな家なら、貸すことや仲介で売ることも選べます。不動産買取の仕組みを知っておくと、仲介との違いを比べやすくなります。
売主は名義人である親です。親に判断能力がないときは、成年後見人が家庭裁判所の許可を得てから売るため、許可を待つ期間が別に入ります。
買取くんが向くのは、次のような家族です。
- 雨漏りや水回りなど、直さないと貸せない箇所がある
- 募集しても借り手が付きそうにない古さや場所の家
- 親が施設から戻る見込みがない
施設に入った親の家の賃貸でよくある質問
親が戻るかもしれない家を貸すには？
定期借家で、親が戻る見込みの時期に合わせて期間を区切ります。契約前に更新がないことを別の書面で説明しておかないと、普通借家と同じ扱いになる点に気をつけましょう。
施設に入った親の家の家賃収入は、誰が確定申告する？
家の持ち主である親が申告します。年金収入が400万円以下で、家賃から経費を引いた所得などが年20万円以下なら、確定申告はいりません。ただし住民税の申告は別に要ることがあります。
施設に入った親の家を貸すとき、リフォームは必要？
使うのに必要な修繕は、貸主の義務です（民法第606条）。雨漏りや給湯器の故障は貸す前に直しておきましょう。見た目を良くするリフォームは、その費用を家賃で取り戻せるかを見積もってから決めるのが安心です。
貸すか売るか決めていなくても、買取くんに査定を頼める？
頼めます。買取くんは、売るか決めていない段階の査定・相談だけの利用も受け付けています。貸した場合の手取りと並べる材料として、今の状態での価格を確かめてみてください。
まとめ
施設に入った親の家は、名義人の親が貸主になれば貸せて、親が戻る見込みがあるなら期間で終わる定期借家が合います。親に判断能力がなければ、成年後見人が家庭裁判所の許可を得てから貸します。貸している間も生前に売るときの特例の期限は進み、親が亡くなったあとの特例は要件から外れます。
家賃から経費と税金を引いた手取りと、今の状態で売った場合の手取りを並べ、親の気持ちも聞いたうえで決めましょう。片付けや手続きを含めた流れは実家じまいの進め方で確かめられます。
買取くんは全国どこの家にも対応し、状態が悪く他社では買い取れないとされた築古の家も、家財が残ったままの今の状態で買い取ります。当社が直接買うので、仲介手数料は0円です。親の家が遠くて通うのが難しく、直さないと貸せない古い家で、親が戻る見込みがない家族に向いています。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
