親が認知症でも家の名義変更はできる？判断能力で分かれる移し方と相続登記

「親が認知症でも、家の名義を自分に変えられる？」 「母が認知症だと、父の家の相続登記はどうなるの？」

家の名義変更を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。親が認知症でも、契約の中身を理解できる判断能力が残っていれば、家の名義は子へ移せるんです。判断能力を失った後は、後見人がついても子への贈与は原則認められません。父が亡くなり母が認知症のときも、相続登記は3年以内に必要です。

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親が認知症でも家の名義変更はできる？判断能力が残っていれば移せる

契約する時の親の理解で道が分かれる。名義が子・受託者・親のまま・相続人のどこへ行くかをたどれる（出典: 民法第3条の2・第549条・第859条の3、信託法第2条・第3条、法務省 成年後見制度Q&Aを基に当社作成）

親が認知症でも、契約の中身とその結果を理解できる判断能力（意思能力）が残っていれば、家の名義は贈与や売買で子へ移せます。判断能力を失った後に結んだ契約は無効になり、成年後見人（家庭裁判所が選ぶ、親の財産を管理する人）がついても子への贈与は原則認められません。

名義変更は、親から子への贈与か売買の契約で行う

家の名義変更は、登記簿の所有者を書き換える所有権移転登記のことで、その前提に親と子の贈与か売買の契約があります。贈与は、親が無償であげると伝え、子が受け取ると答えて成り立ちます（民法第549条）。

契約の当事者は、名義人である親本人です。民法第3条の2は、意思表示の時に意思能力がなかった人の契約を「無効とする」と定めています。⇒ 名義を移せるかは、契約を結ぶ時に親の意思能力があるかで分かれます。

認知症と診断されても、契約の中身を理解できれば手続きできる

見られるのは診断名より、どの家を誰にどんな条件で渡し、その結果どうなるかを親が理解できているかです。たとえば物忘れはあっても、親が自分の言葉で話せるかを見ます。家を長男にあげたら、自分では売ったり貸したりできなくなる。そう説明できるなら、手続きを進められることがあります。反対に、家の場所や渡す相手を説明できない場合は進められません。

法律に検査の点数の基準はなく、判断能力は日や時間帯で揺れることもあります。迷ったら、主治医と司法書士に早めに相談しましょう。

登記の前に、司法書士が親本人の意思を確かめる

名義を移す登記を司法書士に頼むと、司法書士は登記の前に、親本人であることと、家を渡す意思と中身の理解を確かめます。司法書士会の会則で決められた確認です（法務省・日本司法書士会連合会のガイドライン）。当社が買い取るときも、売主は名義人である親本人です。家族だけで話をまとめても、親本人の確認は省けないんです。

家族が親の代わりに署名・押印した契約はどうなる？

親に意思能力がないとき、家族が代わりに契約書へ署名・押印しても、親の意思表示にはなりません。契約は無効になりえます（民法第3条の2）。

委任状（手続きを代わりの人＝代理人に任せる書面）も、親に判断能力があるうちに、親が自分の意思で出す場合にだけ意味を持ちます。親の判断能力が落ちてから家族が用意した委任状では、名義は移せません。

親の判断能力で使える手と、名義が誰に移るかの早見表

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 民法第3条の2・第549条・第859条の3／信託法第2条・第3条／法務省 成年後見制度Q&A／大阪家庭裁判所 後見センター資料

判断能力を失った後に親から子へ名義を移せる手は、ほとんど残りません。残るのは、名義を親のままにして後見人が親のために売る道と、親が亡くなった後の相続の登記です。名義を子に移したいなら、親の判断能力が残っているうちに動くことが前提です。

判断能力がないとき、成年後見人がいれば子へ名義を移せる？

成年後見人は親の財産を親のために守る立場なので、後見人がついても子への贈与は原則認められません。子へ売る場合も、親のためになる適正な価格であることが前提で、親が住んでいた家なら家庭裁判所の許可が要ります。

成年後見制度は、判断能力が不十分になった人に代わり、家庭裁判所が選んだ成年後見人が財産の管理や契約を行う制度です。法定後見とは、この制度のうち判断能力が落ちた後に申し立てる形のことです（法務省 成年後見制度Q&A）。家族を候補者に立てても、誰を選ぶかは家庭裁判所が決めます（水戸家庭裁判所）。後見人がついても、家の名義は親のままです。

後見人は親の財産を守る役目で、子への贈与が認められるのは例外だけ

大阪家庭裁判所は後見人向けの資料で、「被後見人名義の財産を後見人個人の名義にすることはできません」と示しています。続けて「税金対策などを理由とする生前贈与等は認めていません」とも書いています（大阪家庭裁判所 後見センター）。生前贈与とは、親が生きているうちに財産を子などへ無償で渡すことです。東京家庭裁判所も、親族や成年後見人への贈与は原則として認められないとしています。例に挙がっているのは、「親である本人が、子である成年後見人に金銭をあげたり」する場合です（東京家庭裁判所 後見センターレポート）。

当社は、家の名義を子へ移す贈与も、親の財産を減らす行為として同じ扱いになると読んでいます。⇒ 名義を移す目的で後見を申し立てても、その目的は果たしにくいと考えておきましょう。

後見人には、親の意思を尊重し、心身と生活に配慮する義務もあります（民法第858条）。

子へ売る場合は、適正な価格と家庭裁判所の手続きが要る

後見人が親の住んでいた家を売る・貸すには、家庭裁判所の許可（居住用不動産の処分の許可）が要ります（民法第859条の3）。申立書には、親が家へ戻る見込み、売る必要性、売る値段が妥当かを書きます。査定書など、価格の裏付けも出します（東京家庭裁判所 後見センターレポート vol.27）。施設に入って空いた家でも、戻る見込みは問われます。

子自身が後見人で親から家を買うときは、親と子の利益がぶつかります。そのため、特別代理人（その取引だけ親の側に立つ人）を家庭裁判所に選んでもらいます（民法第860条・第826条）。後見人を見守る後見監督人がいれば不要です。

後見は、家を売るなどの目的が済んだ後も続く

今の制度では、後見は親の判断能力が戻るか、親が亡くなるまで続きます。法務省も、判断能力が回復しない限りやめられない点を課題に挙げています（法務省 改正法の概要）。申立ての取下げにも、家庭裁判所の許可が要ります（水戸家庭裁判所）。

2026年6月24日には、民法などを改める法律（令和8年法律第45号）が公布されました。後見・保佐は補助に一元化され、利用の必要がなくなったと家庭裁判所が認めれば終えられる仕組みに変わります（法務省）。施行は公布から2年6か月以内（2028年12月まで）の政令で定める日で、それまでは今の制度で進みます。申し立てるかは、家庭裁判所の手続案内や司法書士に相談して決めましょう。

家族信託や任意後見は、認知症になってからでも使える？

家族信託も任意後見も、親に判断能力があるうちに親と契約を結ぶ必要があり、判断能力を失った後からは始められません。物忘れが出始めた段階なら、主治医と司法書士に親の状態を確かめてもらい、間に合うかを判断します。

家族信託は、親と子の契約で名義を子（受託者）に移す

家族信託は、親が子に家の管理や売却を託す契約です。法律上は信託契約といい、託す親を委託者、託される子を受託者と呼びます（信託法第3条第1号）。信託した家は受託者に属する財産になり（同法第2条第3項）、登記の名義も子に移ります。

⇒ ここが後見との違いで、親の判断能力が落ちた後も、子が契約で決めた範囲で家を売ったり貸したりできます。ただし契約なので、結ぶときに親の意思能力が要ります（民法第3条の2）。

任意後見は、契約しておいた人が判断能力の衰えた後に動く

任意後見は、親に判断能力があるうちに、将来の後見人と任せる内容を、公証人が作る公正証書の契約で決めておく制度です。親の判断能力が落ちてきたら、家庭裁判所が任意後見監督人（任意後見人の仕事を見守る人）を選びます。その時から契約の効力が生じます（法務省 成年後見制度Q&A Q16・Q17）。

任意後見でも、名義は親のままです。任意後見人は親の代わりに契約する人で、名義人になるわけではありません。

判断能力が残っているうちに選べる4つの手

次の4つは、どれも親が自分の意思で決めることが前提です。

• 親本人が子へ贈与・売買する: 今のうちに名義を子へ移す
• 家族信託: 名義を子へ移し、管理や売却を子に任せる
• 任意後見: 名義は親のまま、将来の代わりの人を決めておく
• 遺言: 親が亡くなったとき、家を誰に継がせるかを決めておく（民法第908条）

今のうちに移すと決めたら、家の名義を親から子へ移す方法で手順を確かめましょう。登録免許税や贈与税（無償で財産を受け取った子にかかる税）の目安は、家の名義変更にかかる費用で比べてみてください。

名義を移せないとき、親の家はどうする？名義は親のままで選べる手

名義を移せないときは名義を親のままにして、売る・貸す・管理する・子が住むのどれかを選びます。親に判断能力があれば親本人が売るか貸し、なければ後見人が家庭裁判所の許可を得て売るか管理します。名義が親のままでも、家の扱いは決められるんです。

• 後見人が売る: 親の判断能力がなく家を手放すと決めたら、後見人が親の家を売る方法が中心になり、家庭裁判所への後見の申立てから始まります。
• 子が住む: 家を傷ませないために子が住む場合も、名義は親のままです。名義は親のまま子が住む場合の親との取り決めと、固定資産税や修繕費の分け方を先に決めておきましょう。
• 全体で比べる: 空き家のまま置く・貸す・解体するまで含めて考えるなら、親の判断能力・施設の費用・家の傷みで選ぶ名義を移さずに選べる実家の扱い方が判断の土台になります。

親に判断能力があるうちは、売主は名義人である親です。子が手続きを手伝うときは、親からの委任状と、親本人の意思確認が要ります。親が施設から戻れる見込みや、家を手放すことへの親の気持ちも、判断材料に入れておきましょう。

親が亡くなった後、残された親が認知症で相続人になる場合は、相続登記の進め方が変わります。

認知症の親が相続人になったとき、相続登記はどう進める？

遺言がなければ、家をどこまで決めたいかで選ぶ。相続人申告登記・法定相続分の登記・後見人を立てた遺産分割の3つがある（出典: 法務局 相続登記ハンドブック（法定相続編）／法務省 相続人申告登記／東京家庭裁判所 後見センターレポート vol.27／民法・不動産登記法を基に当社作成）

父の遺言がないまま認知症の母が相続人になったら、家をどこまで決めたいかで3つの進め方から選びます。3年以内の申請の義務だけ先に果たすなら、相続人だと法務局に申し出るだけの相続人申告登記です。相続人の名義へ移すだけなら、法律が決めた割合（法定相続分）のまま相続登記します。家を誰が継ぐか・売るかまで決めるなら、母に成年後見人を立てて遺産分割します。母が存命のうちに家を売るなら、どの道でも母の後見人が要ります。

遺産分割の話し合いには、認知症の親の判断能力が要る

相続人が複数いると、家はひとまず全員の共有になります（民法第898条）。誰が家を継ぐかは、遺産分割協議（相続人全員の話し合い）で決めます（同法第907条）。法律が決めた各相続人の取り分の割合を、法定相続分といいます。

遺産分割協議も法律行為なので、母に意思能力がなければ、母が加わった協議は無効になります（民法第3条の2）。家族が母の代わりに協議書へ署名・押印しても、同じ理由で有効になりません。

一方、父が遺言で家を継ぐ人を決めていれば、遺産分割の話し合いを経ずに済みます（特定財産承継遺言・民法第908条第1項、第1014条第2項）。家を継ぐ人が、一人で相続登記を申請できるからです（不動産登記法第63条第2項）。まず父の遺言が残っていないかを確かめましょう。

相続登記の3つの進め方の比較表

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 法務局 相続登記ハンドブック（法定相続編）／法務省 相続人申告登記／東京家庭裁判所 後見センターレポート vol.27／不動産登記法第76条の2

上の行ほど、家の扱いを先まで決める進め方です。「その後に家を売れるか」の列から見ると選びやすくなります。

後見人を立てて遺産分割する

母に成年後見人を立て、後見人が母の代わりに協議に加わる方法です。後見人は、基本的に母の法定相続分を確保する必要があります（東京家庭裁判所 後見センターレポート vol.27）。たとえば家は長男が継ぎ、母は預金を多めに受け取るといった分け方です。

法定相続分を下回る分け方には、理由の説明を求められることがあります。子が母の後見人で自身も相続人なら、利益がぶつかるため特別代理人が要ります（後見監督人がいれば不要）。

法定相続分のまま相続登記する

遺産分割をせず、法律の割合どおりに相続人の名義へ移す方法です。法務局の記載例では、夫が亡くなり、妻が2分の1、長男と長女が4分の1ずつで登記しています。相続人の一人が申請人になって申請することもできます（法務局 相続登記ハンドブック）。⇒ 認知症の母に手続きをしてもらわなくても、子の一人が申請できます。

ただし、家は母を含む共有のままです。母が2分の1を持つ家を売るには、母の持分は後見人が母に代わって売る必要があります。

相続人申告登記で、期限の義務だけ先に果たす

相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申し出て、相続登記の義務を果たしたとみなされる手続きです。相続人が一人で申し出られ、登録免許税はかかりません（法務省 相続人申告登記）。

権利関係を示す登記ではないため、家を売る・抵当権を設定するときは、別に相続登記が要ります。遺産分割がまとまった後の登記の義務も、この申出では果たせません。

相続登記はいつまでに必要？家の相続を知った日から3年以内・過料は10万円以下

期限は相続を知った日から3年で、怠ると登記官の催告と裁判所への通知を経て10万円以下の過料が決まる（出典: 法務省「相続登記の申請義務化」・義務化のQ＆Aを基に当社作成）

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で家を取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省 相続登記の申請義務化）。

たとえば2026年11月に父が亡くなり、家を相続したと知った場合は、2029年11月までが3年以内です。

遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に、分割の内容どおりの登記も申請します。過料（行政上の罰として払うお金）は、登記官の催告を受けても申請しないと、裁判所へ通知されます。いくら払うかは、裁判所が10万円以下で決めます（法務省 義務化のQ＆A）。

2024年4月より前に起きた相続は2027年3月31日まで

義務化より前に起きた相続で、まだ登記していない家も対象です。期限は2027年3月31日までです（取得を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。亡くなった祖父母や父の名義のままの家も含むので、登記簿の名義を早めに確かめておきましょう。

期限に間に合わないときに認められる「正当な理由」

法務省は、正当な理由の例として次を挙げています。

• 相続人が極めて多く、戸籍集めに時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている
• 申請する義務のある人に重い病気などの事情がある
• DV被害などで避難している
• 経済的に苦しく、費用を負担できない

母の判断能力の問題そのものは、この例に入っていません。期限が近いなら相続人申告登記を使い、「正当な理由」に当たるかは法務局か司法書士に確かめましょう。

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親が認知症のときの家の名義変更についてよくある質問

認知症の親から子へ贈与で名義を移せる？

親が贈与の中身と結果を理解できるうちなら、贈与契約で移せます。理解できなくなった後は、成年後見人を立てても子への贈与は家庭裁判所の運用で原則として認められません。

認知症の親が相続人のとき相続登記はどうする？

法定相続分のまま登記する、相続人申告登記で期限の義務を果たす、後見人を立てて遺産分割する、の3つから選びます。家の行き先まで決めたいなら後見人を立て、期限だけ先に守るなら相続人申告登記が手軽です。

相続登記の期限に間に合わないと過料はかかる？

正当な理由なく3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象です。過料は、登記官からの催告を経て、裁判所が決めます。期限が近いなら、相続人申告登記で先に義務を果たすのが現実的です。

買取くんでは、相続登記が済んでいない家の査定も相談できますか？

はい、相続登記が済んでいない段階でもご相談いただけます。売却には相続登記が必要ですが、この手続きは売却の話が具体的に進んでから並行して進めることもできます。売買の契約を結ぶのは名義人で、親が存命なら親（判断能力がなければ成年後見人）、亡くなった後は相続人です。残された親が認知症で家の持分を相続したなら、その持分は親の成年後見人が親に代わって売ります。

後見の申立てや相続登記の前に家の価格を知りたいなら、買取くんの無料査定は合う？

後見の申立てや相続登記の前に家の価格が分かると、親の家を持ち続けるか、後見人や相続人が売るかを比べられます。持ち続けたときの固定資産税や管理の手間と、売ったときに残るお金を同じ目線で並べられるからです。

価格を知らないまま手続きを始めると、家を持ち続けるか売るかを決めないまま、手続きだけが先に進みます。後見人が家を売るときは、家庭裁判所に価格の裏付けとなる査定書なども出します（東京家庭裁判所 後見センターレポート vol.27）。遺産分割で家を誰が継ぐか決めるときも、家の価格が判断の材料になるんです。

買取くんでは、売る・売らないを決めていなくても無料査定を受け付けています。過去には最短30分で査定を完了した実績があり、後見の申立てや相続登記の前に価格を知りたいときにも使えます。査定と相談はご家族から申し込めます。売買の契約に進むときの売主は名義人である親で、判断能力がないときは後見人です。親が亡くなった後は相続人が売主です。認知症の母が持分を相続したなら、その持分は母の後見人が売主になります。

当社は30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と提携しており、必要に応じて連携しながら売買の契約手続きを支えます。成年後見の申立てと家庭裁判所の手続きは、ご家族や後見人が家庭裁判所・司法書士と進める部分です。

買取くんは、後見の申立てや相続登記を始める前に、親の家を持ち続けるか売るかを価格で比べておきたい方に向いています。相続登記が済んでいない実家の扱いを、家族で決めかねている方も同じです。一方で、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。後見人が売る場合は、家庭裁判所の許可を得る手順が別に加わります。時間をかけてでも高く売りたいなら、仲介の査定とも比べてみてください。

まとめ

親が認知症でも、判断能力が残っているうちなら家の名義は子へ移せます。失った後は、成年後見人がついても子への贈与は原則認められません。残るのは、名義を親のままにして後見人が売る・管理する道と、親が亡くなった後の相続登記です。相続登記は、家の相続を知った日から3年以内に申請します。

まずは親の今の状態を主治医と司法書士に確かめ、相続がからむなら期限から逆算して進め方を選びましょう。名義を親のままにして実家をどうするか迷ったときは、売る・貸す・住むなどの手の比べ方から全体を見直せます。

家族で話し合う前に価格の目安だけ持っておきたい方は、買取くんの無料査定を使えます。フォームの必須項目はお名前・電話番号・物件の都道府県の3つで、24時間受付です。

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