家の買取価格は何で決まる？査定の6項目と向く家の条件

「この状態の家、そもそも買い取ってもらえるの」 「他社では値段をつけられないと言われた」

家の買取価格は、直して再び売るときに見込める価格から、修繕や解体の費用・売れ残りの負担・買い取る会社の利益を引いた額になります。築50年超で傾きのある戸建てにも値がついた例があります。価格の決まり方、査定の6項目、向く家の条件、入金までの日数の順に見ます。

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家の買取とは？不動産会社が直接の買主になる売り方

違いは最後に代金を払う相手にあり、時間を短くする分だけ価格で譲る形になります（当社作成）

家の買取とは、不動産会社が自分で買主になり、その家を直接買い取る売り方のことです。一般のお客様を探す期間がないぶん引き渡しまでが短く、掃除や修繕をしないまま売れる場合もあります。片づけが途中の家でも、そのままの状態で話を進められるんです。

仲介との違いは、最後に代金を払う相手が誰かという一点にあります。仲介では不動産会社が買主を探してきて、売買契約を結ぶのは売主と買主です。買取では不動産会社そのものが買主になりますので、売り出しの広告も、見知らぬ方が家に上がる内覧もありません。

現況買取とは、片づけやリフォームをせず、今ある状態のまま引き渡す買い方をいいます。家具も家電も置いたまま、雨漏りの跡もそのままで査定を受けられる、ということです。

たとえば仲介で売りに出すと、週末ごとに内覧の日程を調整して、そのたびに家を開けて掃除をすることになります。買取ではその手間が発生しません。ただし買い手を探す時間をかけない売り方なので、時間をかければ届いたかもしれない価格の上積みも起きません。手間と時間を短くする代わりに、価格の面では譲る部分が出てきます。それが買取のいちばん大きな性質です。

では、どちらを選べばよいのか。ざっくり言えば、価格を優先して待てるなら仲介、期限や手間を優先するなら買取という分かれ方になります。手数料や責任の負い方まで並べて確かめたい方は、買取と仲介の制度上の違いで制度ごとに整理しました。

一戸建てを売る方法そのものを最初から比べたい場合は、戸建て売却の全体像と売り方の選び方からご覧ください。この記事は、そのうち買取という売り方の中身を掘り下げたものです。

家の買取価格から差し引かれるもの

家の買取価格は、その家を直して再び売るときに見込める価格から、修繕や解体などの費用・売れ残ったときの負担・買い取る会社の利益を引いた額になります。だから同じ築年数の家でも、そのまま売れる家と、直してから売る家では提示額が変わってくるんです。

買取価格から引かれるのは、再販までにかかる費用・売れ残りの負担・会社の利益

買い取る側は、その家を次にいくらで売れるかを先に見積もり、そこから自分が負担するものを引いて金額を出します。引かれるのは、おおむね次のものです：

• 屋根・外壁・水まわりなどの修繕費、または建物を解体する費用
• 所有権移転登記や、必要な場合の測量にかかる費用
• 次の買い手が決まるまでの固定資産税・管理費・保険料
• 買い手がつかず、価格を下げることになったときの負担
• 買い取った会社が再販で得る利益

最後の1つを外して考えると、提示額の見当がつかなくなります。買取は会社が自分の資金でいったん家を抱える取引ですので、その利益は価格の中に織り込まれています。買い取られた家がその後どう扱われ、どんな形で利益が生まれるのかは、買取業者が家を買って再販する仕組みで追いかけました。

同じ築年数の家でも、水まわりだけ直せば売れる家と、解体して土地として売るしかない家では、引かれる額がまるで違います。⇒つまり買取価格の差は、家の値打ちの差というより「再び売れる状態にするまでの距離」の差なんです。

戸建ては建物の評価が先に落ちる——築年数で一律に見る慣行

国土交通省は中古戸建て住宅について、「個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり」と指摘しています。国はこの慣行を、中古住宅の流通を妨げる要因に挙げています（国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について）。同じ指針では、住宅を基礎・躯体と内外装・設備に大きく分けます。そのうえで、基礎・躯体は性能に応じて20年より長い耐用年数を設定してよいとしています。基礎・躯体の機能が維持されている限り、リフォームは住宅の価値が回復・向上するととらえて評価に反映すべきことも示されました。

この分け方で見ると、建物に値がつきにくいのは、その家が特別に傷んでいるからとは限りません。裏を返せば、基礎や躯体が保たれていること、屋根や外壁を直した履歴があることは、評価を押し上げる材料として説明できます。

⇒査定額の説明を聞くときは、「築年数で下げたのか」「基礎・躯体を見たうえで下げたのか」を分けて確かめてください。前者なら、直した記録を出すことで話が変わる余地があります。

「相場の何割か」より、同じ条件で2〜3社に出して比べる

買取価格が仲介の何割になるかという数字は、あちこちで見かけます。ただ、その割合は家の状態と土地の条件で動きますので、自分の家に当てはめても目安になりません。それより確かなのは、同じ条件を伝えて複数社の提示額を並べることです。

仲介で売れる価格の目安のほうは、国のデータで確かめられます。国土交通省 不動産情報ライブラリでは不動産の取引価格や成約価格の情報が公開されていて、近隣で似た条件の家がいくらで動いたかを見られます。割合の考え方や調べ方そのものは不動産買取の相場で数字を添えて説明しました。

複数社に出すときは、伝える条件をそろえるのがコツです。片方に残置物（家に残したままの家財）ありと言い、片方に言わなければ、返ってくる金額を比べても意味がありません：

• 物件の所在地と土地・建物の面積
• 築年数と、これまでに直した箇所
• 雨漏り・傾き・シロアリなど、把握している不具合
• 残っている家財の量
• 引き渡しを希望する時期

⇒この5つを書いたメモを1枚作っておくと、どの会社にも同じ条件で当たれます。

家の買取査定で見られる6つの項目

建物側は直せる項目、土地側は動かせない項目として読む（出典: 国土交通省 建物評価の指針と、登記簿・公図など自分で取れる資料を基に当社作成）

買取査定では、建物の傷み方と土地の条件が見られます。築年数・傾き・雨漏り・残置物・土地の広さと形・接道と前面道路の6つが、そのまま再販できるか、直してから売るかの判断材料になります。

建物を基礎・躯体と内外装・設備に分けて見る考え方は前掲の国土交通省の指針にもとづき、確認できる場所は登記簿や公図など所有者が自分で取れる資料から整理しました。近隣の取引価格は国土交通省 不動産情報ライブラリで確認できます。査定書を受け取ったら、この6行のどこを見て金額を組み立てたのかを聞いてみてください。根拠を項目ごとに答えられる会社なら、提示額の中身も追いかけられます。

1. 築年数と建物の構造

築年数は、それ単体で金額を決める材料ではありません。木造か鉄骨か、どんな工法で建っているかと合わせて、あと何年使える建物かが見られます。土地と建物を分けて評価しますので、建物側の評価がゼロに近くても、土地の条件がよければ金額はつきます。

前の項目で触れた国の指針のとおり、基礎や躯体が保たれていれば、築年数だけで切り捨てない見方もできます。建てた年が分からない場合は、登記簿の建物の表示部分に建築年月が載っています。

2. 建物の傾き

傾きは、基礎や地盤に関わるため査定への影響が大きい項目です。床を直すだけで収まるのか、基礎から手を入れるのかで、費用の桁が変わります。

自分で確かめるなら、道具はいりません。建具の開け閉めが重い、閉めても隙間が残る、壁と柱の間に細い割れが走っている——こうした変化があれば、その場所と様子をメモしておいてください。当社では、築50年を超えて少し傾きのある東京都北区の戸建てを4,400万円で買い取っています。傾きがあるから値段がつかない、という話ではありません。

3. 雨漏り・水まわりの傷み

雨漏りは、直す範囲が屋根で収まるか、天井や柱まで及ぶかで費用が分かれます。天井のシミ、押し入れの奥のカビ、二階の窓まわりの変色が手がかりです。水まわりは、蛇口から水が出るか、排水がゆっくりでないか、床が沈んでいないかを見ます。

ここで大事なのは、知っている不具合を隠さないことです。伝えずに契約まで進むと、訪問調査や引き渡し後に金額の話が蒸し返されます。先に出しておくほど、提示額はその後ぶれません。

4. 残置物・家財の量

残置物とは、家具・家電・衣類・食器など、引き渡しのときに家に残されたままの物のことです。処分にかかる費用は査定に反映されますが、置いたまま買い取れる場合もあります。

査定では、量と種類を見ます。ピアノ・金庫・仏壇・大型の家電は、運び出しに手間がかかるぶん扱いが変わります。庭の物置や植木、屋外に置いた資材も対象です。処分費用の目安は残置物とはで金額の幅まで示しました。自分で片づけるか任せるかは、そこを読んでから決めても遅くありません。

5. 土地の広さと形の整い方

再販を前提にする買取では、土地側の条件が提示額を大きく動かします。四角く整った土地なのか、間口が狭くて奥に長い形なのか。形が変われば、次に買う方が建てられる家の大きさも、置ける駐車スペースの数も変わります。

確かめる資料は、法務局で取れる公図と、手元にあれば測量図です。図面がなければ、道路に接している部分の幅をメジャーで測るだけでも手がかりになります。⇒建物の状態は直せますが、土地の広さと形は当社でも動かせません。ここは提示額の下支えであり、同時に上限でもあります。

6. 接道と前面道路の幅

敷地がどのように道路に接しているかで、建て直せるかどうかが変わります。建て替えができない土地は再建築不可と呼ばれ、今ある建物を使い続ける前提でしか売れないため、評価は大きく下がります。接道の調べ方や、再建築不可でも取れる手立ては再建築不可物件とはに集めました。

同じ前面道路の幅は、解体や工事のときにも効いてきます。重機やトラックが入れない道なら、人力で運び出す手間が費用に乗るからです。前面道路の幅、一方通行かどうか、通学路の時間帯規制があるかを見ておいてください。

どんな家でも買い取ってもらえる？買取が向く家の条件

引き渡しまでの時間と家の状態で、最初に連絡する先が変わります（当社の買取実績と買取の性質を基に当社作成）

状態が悪い家でも、その家を再び売る相手を持っている会社なら買い取れます。買取の可否は家の状態だけで決まらず、会社ごとの再販先の有無で変わります。ただし立地や権利関係の事情によっては、買取ではなく仲介や別の手順をすすめられることもあります。

上の4行は当社が買取をお引き受けしやすい状況から、下の2行は時間と価格のどちらを取るかという判断から整理しました。自分の家が上下どちらに寄るかで、最初に連絡する先が変わります。

買取が向く家の条件

買取のほうが話が進みやすいのは、次のような家です：

• 空き家になっている——内覧の日程を合わせる相手がおらず、現況のまま渡せる
• 遠方で管理に通えない——草刈りや郵便物の整理を続けなくても、引き渡しまでの期間が短い
• 引き渡しの期限がある——買主が先に決まっているため、決済日を契約書に書き込める
• 傷みが進んでいる——直してから売る前提で値段を出すので、直さないまま渡せる
• 他社で断られた——再販先を持つ会社なら、同じ家でも判断が変わる

当社では、空き家の期間が約8年で建物の状態も悪く、売却活動をしても買い手が見つからなかった富山県富山市の物件を450万円で買い取りました。

買取の可否が会社ごとに割れるのは、買い取った家を次に売る相手が確保されているかどうかによります。当社の収益の柱は、買い取った物件を投資家へ紹介したときの手数料です。購入意欲の高い投資家が常時300名以上いますので、再販先を前提に価格を組み立てられます。

もっとも、買取ならどの家でも成立するわけではありません。立地や権利関係の事情によっては、当社を含めてどの会社も買取を見送り、仲介や別の手順をすすめる場合があります。そのときは、同じ条件をそろえて別の会社にも出してみてください。それでも動かなければ、仲介の査定を先に取り、売り出してみる期間を決めて区切るという進め方になります。

なお、共有持分や借地権が絡む家は、扱える会社がさらに限られます。共有持分とは1つの不動産を複数人で持ち合っているときの各人の取り分、借地権とは他人の土地を借りて自分の建物を建てている権利のことです。それぞれの売り方は共有持分とはと借地権とはで解説しました。

仲介で売ったほうが手取りが増える家

引き渡しまで半年以上の余裕があり、周辺で似た条件の家が売れているなら、まず仲介の査定を取ってください。買い手を探す時間があるということは、その時間ぶんの価格の上積みを狙えるということだからです。

判断が割れるのは、その中間にいる場合です。売り出してみたいけれど、半年待って売れ残るのは困ります。そういうときは買取保証付き仲介という中間の選択肢があります。手数料や責任の負い方まで含めて買取と仲介を並べたい方は、買取と仲介の制度上の違いを先にお読みください。

残置物や家財が残ったままの家

家財が残っていても、現況のまま買い取れる場合があります。むしろ片づけを先に済ませようとして、そこで売却そのものが止まってしまうことがあります。

当社が買い取った大阪府堺市の実家は、親御様が老人ホームへ入られる前まで住んでいた家で、生活用品が残ったままでした。思い入れのある家具だけを引き取っていただき、残りは生活用品ごと現況のまま買い取って1,200万円で成約しています。

処分費用は査定に反映されますので、無料になるわけではありません。ただ、自分で業者を探して見積もりを取り、立ち会って搬出するところまで考えると、金額の見通しは買取に含めたほうが読みやすくなります。⇒片づけは売る前の条件ではなく、売り方を決めたあとで考えることです。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

査定から入金まで何日かかる？買取の進め方

買取では買主を探す期間がないため、査定の回答は当日から数日、入金までは最短で3日という水準まで縮みます。実際の日数は、権利証や図面などの書類がそろっているか、住宅ローンが残っているかで変わります。

問い合わせから査定回答まで

最初に伝える内容は、家の所在地、築年数、建物の状態、残っている家財の量、そして急ぐ事情の有無です。この5つがそろっていれば、机上での見立てはその日のうちに動き出せるんです。

当社の無料査定は最短6時間以内に回答しています。水曜と日曜はお休みをいただいていますので、その間にいただいたご連絡は翌営業日の対応になります。金額の幅を狭めるには現地の確認が要りますが、買い取れる見込みがあるかどうかは、写真と書類だけでもお伝えできます。

契約から決済・引き渡しまで

査定額に納得いただけたら、売買契約を結び、決済と引き渡しに進みます。買主が当社ですので、住宅ローンの審査待ちで日程が動くことはありません。

住宅ローンが残っている家は、完済して抵当権を外すのが前提になります。抵当権とは、住宅ローンを借りるときに家と土地に付けられる担保の登記のことです。売却代金で完済して抹消の手続きをする段取りになりますので、残高が分かる書類を先に用意しておいてください。当社では提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が所有権移転登記まで担当します。

引き渡し前に決めておく3つの条件

金額だけで決めると、あとから条件でもめます。契約の前に、次の3つを書面で確かめてください：

1. 引き渡しの時期——いつまでに現金が必要か、荷物の搬出にどれだけかかるかから逆算する
2. 残置物の扱い——どこまで置いていってよいか、引き取る物があるかを部屋ごとに決める
3. 査定額が変わる条件——訪問調査のあとで金額が動くとしたら、何が理由になるのか

3つ目は、あいまいなまま契約に進みやすい条件です。「訪問後に変わることがあります」とだけ言われたら、どんな事実が見つかったときに、どの程度動くのかまで聞いておいてください。⇒ここを詰めておけば、決済の直前に話が振り出しに戻ることはありません。

他社で断られた家を手放すなら当社の買取くんへ

3つの基準を最初のやり取りで聞けば、話が進む会社かどうかがわかります（当社の実績数値に基づく）

当社の買取くんは、状態が悪い家や他社で断られた家を、残置物が残ったままの現況で買い取っています。買い取った物件を投資家へ紹介する形で運営していますので、再販先を前提に価格を組み立てられます。

買取先を選ぶときに見る基準は3つです。自社で買い取るのか紹介だけなのか、状態が悪い家や残置物ありを扱えるか、査定と入金までの日数を数字で示しているか。この3つを聞けば、話が進む会社かどうかは最初のやり取りでわかります。

一括査定サイトに申し込む方法もありますが、仲介での売却を前提にしたサービスが多く、買取に対応する会社が含まれているかはサイトによって変わります。買取の提示額を比べたいのであれば、買取を本業にしている会社へ直接当たったほうが早く届きます。

この3つに当てはめると、当社は買主が当社自身で、残置物が残ったままの家もそのまま扱い、査定と現金化の日数を数字で出しています。当社の実際の数字は次のとおりです。無料査定は最短6時間以内、条件が合えば最短3日で現金化まで進み、仲介手数料はいただきません。年間の問い合わせは500件以上、購入意欲の高い投資家が常時300名以上います。地方の物件も含めて全国に対応し、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が所有権移転登記までを担当します。当社は東京都知事免許（１）第107888号で宅地建物取引業の免許を受けており、国土交通省 宅地建物取引業者検索で照合いただけます。

当社の買取実績は次の3件です。

対象＝当社の買取実績／N数＝3件／期間＝公開中の全件／集計方法＝各事例の所在地・物件の状態・相談時の状況・売却価格を項目化して転記／データ出典＝当社の買取実績ページ。この3件は実際に成約した事例で、相場や平均値ではありません。

当社がお引き受けしやすいのは、「空き家のまま管理に通えない」「他社で希望額が出なかった」「家財が残ったままで片づけが進まない」「引き渡しの期限が決まっている」のいずれかに当てはまる家です。ひとつでも当てはまるなら、片づける前の状態のままお知らせください。なお税金や登記の個別の扱いについては、税理士・司法書士へご相談ください。

一戸建てをどう売るかという入口から確かめたい方は、一戸建ての売却を基礎から整理した記事もあわせてどうぞ。

家の買取についてよくある質問

買取の査定額が後から下げられることはありますか？

訪問調査の結果によって、条件が変わる場合があります。だからこそ契約の前に、どんな事実が見つかったときに金額が動くのかを確かめておいてください。傾きや雨漏りなど把握している不具合は、最初のやり取りで先に伝えるほど、あとから下がりにくくなります。金額が動く理由を説明できない会社には、その場で根拠を聞いて構いません。

住みながらでも買取に出せますか？

出せます。買主が不動産会社ですので、一般の購入希望者が家に上がる内覧は発生しません。住んだまま査定を受けて、引き渡しの日は次の住まいが決まる時期に合わせて相談できます。売り出しの広告も出ませんので、近所に知られないまま進めたい場合にも向いています。

解体しないと売れないと言われた家でも、そのまま買い取ってもらえますか？

解体を前提にする会社では断られても、現況のまま買い取る会社であれば対象になる場合があります。分かれ目は、その会社が建物を残したままの再販先を持っているかどうかです。解体の見積もりを取る前に、現況での買取に対応しているかを先に聞いてみてください。解体してから売ると決めてしまうと、費用を先に自分で負担することになります。

買取でも売主の契約不適合責任は問われますか？

契約不適合責任とは、引き渡した家が契約の内容と違っていたときに、売主が負う責任のことです。買取では免責の特約が付く場合がありますが、知っていた不具合を伝えなかった場合はその免責が働きません。つまり、隠さず伝えることが売主側の守りにもなるんです。責任の範囲や特約の扱いは不動産売却の完全ガイドで詳しく説明しています。

買取くん（株式会社リアテクス）では、家財が残ったままの家でも買取を依頼できますか？

ご依頼いただけます。当社は家具や生活用品を残したままの現況買取に対応しており、他社で断られた物件や少額の物件も買い取っています。全国どこの家でも承っていますので、片づけに手をつける前の状態で、家の場所と今の様子をお知らせください。

まとめ：家の買取価格は再販までの費用と会社の利益を引いた額

家の買取価格は、その家を直して再び売るときに見込める価格から、修繕や解体の費用・売れ残ったときの負担・買い取る会社の利益を引いた額で決まります。築年数や傷みで建物の評価は落ちますが、残置物が残ったままでも現況のまま売れる場合があります。一方、引き渡しまで半年以上の余裕があって周辺で似た条件の家が売れているなら、仲介の査定を先に取ったほうが手取りは増えます。査定を依頼するときは、所在地・築年数・建物の状態・残っている家財の量・引き渡し希望時期をそろえて伝えてください。

当社の買取くんは全国どこの家でも承っており、少額の物件も対象にしています。管理に通えない空き家を抱えていて、片づけから始める余力がない方に向いています。

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