「古民家の解体費用って、普通の家よりどれくらい高いの？」 「古民家の柱や梁が売れるなら、解体費用の足しにしたい」
古民家の解体を考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。古民家の解体費用は、手で外す部分が多いほど高くなります。北九州市が補助の計算に使う単価でも、手壊し解体は1㎡あたり24,000円と重機解体の1.6倍です。古材（柱や梁などの古い木材）で足しにしたいなら、順番に気をつけてください。古材の買取を受ける全国古民家再生協会は、建物から取り出した後の古材を引き取らず、解体前の鑑定を条件にしています。高くなる理由と、壊さずに手放す方法まで見ていきましょう。
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古民家の解体費用はいくら？手で外す部分が多いほど高く、手壊しは1㎡24,000円が北九州市の基準
手で外す部分が多いほど、延床100㎡の解体費用は150万円から240万円へ近づく（出典: 北九州市「老朽空き家等除却促進事業」の基準単価を基に当社試算）
延床面積（各階の床面積を足した広さ）が100㎡の古民家を市の基準単価で計算すると、解体費用は150万〜240万円です。北九州市「老朽空き家等除却促進事業」が補助の計算に使う単価は、手壊し解体が1㎡あたり24,000円、重機解体が15,000円です。太い梁や土壁を手で外す部分が多いほど、240万円に近づきます。
重機解体とは、ショベルカーなどの重機で建物を崩す壊し方です。手壊し解体とは、職人が手作業で屋根や壁、柱を外す壊し方で、人の手がかかるぶん市の単価も高く置かれているんです。
一般的な木造（柱や梁を木で組む造り）の家と比べるなら、一般的な家の解体費用で総額の目安と内訳がわかります。古民家は、木造住宅の坪単価（1坪＝約3.3㎡あたりの解体費用のこと）で出した総額に、手で外す分が上乗せされると見ておきます。
自治体の単価で比べる、重機で壊す場合と手で壊す場合
北九州市・大阪市・宇都宮市が補助の計算に使う1㎡あたりの単価を、その単価が置かれている家の条件と並べました。
| 市（制度） | この単価が置かれている家の条件 | 壊し方 | 市が補助の計算に使う1㎡あたりの基準単価 | 延床100㎡に当てはめると |
|---|---|---|---|---|
| 北九州市 （老朽空き家等除却促進事業） | 原則、昭和56年5月以前の老朽空き家で、市場での流通が難しく一定の危険度があるもの | 重機解体 | 15,000円 | 150万円 |
| 北九州市（同上） | 同上 | 手壊し解体 | 24,000円 | 240万円 |
| 大阪市 （狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度） | 幅4m未満の道路に面した敷地などに建つ、昭和25年以前の木造住宅（対策地区） | 区分なし | 27,000円（一部エリア17,000円） | 270万円（170万円） |
| 宇都宮市 （老朽危険空き家除却費補助金） | 倒壊などの危険性がある老朽空き家 | 区分なし | 11,000円 | 110万円 |
※ 表は横にスクロールできます。
古民家に当てはめるなら、壊し方で単価を分けている北九州市の2行を見ます。幅4m未満の狭い道路に面した昭和25年以前の木造の家なら、大阪市の行（270万円）も目安に入れます。見積書と比べるときは、業者に手で外す範囲を聞き、重機・手壊しのどちらの行に近いかを当てはめます。
【集計方法】
- 対象: 解体補助の基準額を1㎡あたりの単価で公表している3市の制度のページ
- 集計方法: 単価×延床100㎡の単純計算（家財の処分費は含まない）
- データ出典: 表のリンク先の各市公式ページ
延床面積から古民家の解体費用を見積もる計算例
延床面積は、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書にある建物の床面積を、階ごとに足すとわかります。延床100㎡の古民家で、半分を手で外し、残りを重機で壊すなら、北九州市の単価で次のとおりです（当社試算）。
- 重機で壊す50㎡: 15,000円×50㎡＝75万円
- 手で外す50㎡: 24,000円×50㎡＝120万円
- 合計: 195万円
北九州市はこの基準額を、税抜きで家財の処分費を除いた契約金額と比べているので、見積書も消費税と家財の処分費を外して並べると比べやすいですよ。
古民家の解体費用が高くなるのはなぜ？
家のどこに古民家の特徴があるかを見て、手壊しの範囲・処分費・付帯工事費・石綿の調査費が見積書の別の行に出ているかを確かめる（出典: 兵庫県の古民家の条件、大阪府・大阪市東淀川区・厚生労働省の資料を基に当社作成）
古民家は、太い梁や柱、土の壁、瓦や茅の屋根を手で外して分けて運び出すぶん、一般の木造住宅より解体の手間が増えます。兵庫県「古民家再生促進支援事業」が補助の対象とする古民家の条件にも、金物に頼らない継ぎ手・仕口（木と木をつなぐ・組むための加工）が入っています。土塗りの壁と、和瓦か茅葺きの屋根も条件です。
おおむね昭和25年の建築基準法の施行より前に建てられ、貫（柱を横に貫いてつなぐ板）で柱をつないでいることも挙がっています。兵庫県の補助制度の条件ですが、自分の家の造りを確かめる手がかりとして使えるんです。当てはまる特徴が多いほど、次の作業が見積書に加わっていきます。
| 古民家の特徴 | 解体で増える作業 | 見積書で確かめる行 |
|---|---|---|
| 金物に頼らない継ぎ手・仕口、太い梁や柱 | 重機で崩さず手で外す | 手で壊す範囲と人手 |
| 土塗りの壁 | 重い土の運び出しと分別 | 廃材の運搬費・処分費 |
| 和瓦の屋根 | 瓦を下ろして分ける | 屋根材の撤去費・処分費 |
| 茅葺きの屋根 | 茅を一般廃棄物として別に扱う | 茅の撤去費・処分費 |
| 2006年9月より前に改修した部分 | 石綿の事前調査、含まれていれば除去 | 事前調査費・除去費 |
| 蔵・井戸・石垣・庭木 | 母屋以外の撤去（付帯工事） | 付帯工事費 |
データ出典: 兵庫県の古民家の条件、大阪府・大阪市東淀川区・厚生労働省の資料を基に当社作成
見積書が「解体工事一式」の1行だけだと、どこが古民家ゆえの上乗せか見分けられません。右の列の費用を行ごとに出してもらうと、ほかの業者の見積書とも同じ項目で比べられます。
金物に頼らない骨組みと太い梁・柱は手で外す
接合金物に頼らない継ぎ手・仕口は、伝統構法と呼ばれる建て方の特徴です。伝統構法とは、金物に頼らず、木と木を削って組み合わせて骨組みをつくる昔ながらの建て方です。組み込まれた太い梁や柱を外すには手作業が増え、北九州市の基準単価でも、手で外す1㎡ごとに重機より9,000円高く置かれています。古材として売るつもりなら、傷めないように外す手間も加わるんです。
土壁・瓦・茅葺き屋根は運び出しと処分に手間がかかる
解体で出るごみは、産業廃棄物と一般廃棄物に分かれます。産業廃棄物とは、工事などの事業で出るごみのうち法律で種類が決まっているもので、一般廃棄物とは、家庭ごみなどそれ以外のごみです。
大阪府は、解体で出る茅葺き屋根の茅を、産業廃棄物のどの種類にも当たらない一般廃棄物としています（大阪府「建設廃棄物に関するよくある質問」）。木くずや瓦と同じ流れで処分できないぶん、受け入れ先の確認と分別の手間が増えるんです。ほかの都道府県での扱いは、お住まいの自治体の窓口で確かめてください。土塗りの壁も、壊すと重い土が出るので、木くずと分けて運び出すのが基本です。
蔵・井戸・石垣と、後から改修した部分の石綿
付帯工事とは、母屋以外の蔵や塀、井戸、石垣、庭木などを撤去する工事で、見積書では建物と別の行に載ります。蔵や離れが建つ広い敷地なら、広い敷地の家の解体費用で付帯工事を含めた総額の組み立て方がわかります。
石綿（アスベスト）は2006年9月から製造・使用などが禁止されましたが、それより前に着工した建物には使われている可能性があります（厚生労働省）。古民家の本体が木と土でも、その時期より前に改修した屋根材や外壁、内装は調べる対象になります。石綿の事前調査とは、解体前に建材の石綿の有無を調べることで、調査費と除去費は施主の負担です。
古材を買い取ってもらうと解体費用は下がる？
古材の鑑定は解体業者と契約する前に頼む。買取額が手壊しの上乗せを上回るかで決める（出典: 環境省・国土交通省「古材リユースのすすめ」、全国古民家再生協会の受付条件、北九州市の基準単価を基に当社試算）
梁や柱が傷まずに残る古民家なら、解体前の鑑定を経て古材が買い取られる場合があります。買取額を解体費から差し引く形もありますが、古材を傷めないよう手で丁寧に外すぶん工事費も増えるため、解体費が全額まかなえるとは限りません。
古材として使い直されるのは主に梁・桁・柱
古材とは、古民家を解体したり直したりするときに、まだ使える材として取り出した木材のことです。環境省と国土交通省のパンフレット「古材リユースのすすめ」によると、古材の主な使い道は、住宅の梁・桁（上からの重さを受ける横の材）と柱です。ケヤキやサクラなどの銘木も多いとされています。取り出した古材は、材木店などが強度や含水率、見た目を確かめます。安全に使えるものが新築や家具に使われるので、折れたり傷んだりした材は売れにくくなります。
解体を決める前に古材の鑑定を頼む
古材を売るなら、解体業者と契約する前に鑑定を頼むのが順番です。古材鑑定とは、古材として使えるかどうかと、その値打ちを調べることです。環境省・国土交通省のパンフレットに資料を提供した全国古民家再生協会は、古材の買い取りに次の条件を示しています。
- 建物から取り出した後の古材は買い取らず、解体前から任せることが条件
- 解体前に古材鑑定を受ける（鑑定費33,000円〈税込〉、別に交通費がかかる場合あり）
- 解体は協会の指定業者が行う
- 鑑定の報告書は、調査が終わってから約1か月後
たとえば解体業者と契約し、工事の日取りまで決めてから古材を売ろうとすると、この条件では引き取ってもらえません。報告書が届くまでの約1か月も見込んでおきましょう。協会に頼むと、解体も協会の指定業者が行います。報告書が届いたら、古材の買取を含む協会の解体の提案と、重機で壊すほかの業者の見積もりを並べて決めます。
買取額で解体費用がすべて相殺されるとは限らない
古材を傷めずに取り出すには手で外すので、工事費そのものが上がります。北九州市の単価なら、延床100㎡をすべて手で外すと重機より90万円高い計算です（当社試算）。古材の買取額がこの上乗せを上回るかを、鑑定の結果と解体の見積もりで比べてください。
梁や柱が多く残り傷みの少ない家なら、鑑定費を払っても古材の見積もりを取る価値があります。雨漏りやシロアリで材が傷んだ家は、壊さずに手放す方法と比べてから決めましょう。
＼ 古材が売れそうにない古民家も ／
傾きや雨漏りで傷んだ古民家も、解体せずに建物付きのまま査定します。解体費を払う前に、手放した場合の価格がわかります。
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古材のほかに古民家の解体費用を抑える方法は？
古民家の解体費用は、家財の片付け、見積書の比べ方、補助金の要件確認の3つでも抑えられるんです。どれも解体業者と契約する前に済ませておくと、見積もりと補助の申請の両方に生かせます。
家財を先に片付ける
家具や日用品の処分費は、解体工事とは別にかかる費用です。北九州市の補助は家財道具の処分費を除いた契約金額で計算し、大阪市も建物内の残存物の撤去費を補助の対象外にしています。使わない物を先に減らせば、見積書の処分費の行を小さくできますよ。
手で外す範囲と処分の扱いを見積書で比べる
相見積もりでは、総額のほかに、手で外す範囲、土壁や茅の処分、古材を取り出すかどうかの書き方を業者ごとに並べます。業者の許可や保険の確かめ方は、家の解体の見積もりの取り方にある手順のとおりです。協会に古材を売る場合は、解体も協会の指定業者が行います。そのときは、指定業者の見積もりと、古材を取り出さないほかの業者の見積もりを並べて比べましょう。
補助金は着工前に要件を確かめる
解体の補助金は、古民家かどうかではなく、老朽化した空き家かどうかなど自治体ごとの要件で対象が決まります。北九州市では、交付決定の通知を受け取る前に着工すると補助金は交付されない決まりです。制度の探し方と申請の流れは、空き家の解体補助金の申請先と着工前の手順で窓口探しから確かめられます。古材の鑑定と補助の申請は、どちらも着工前の手続きなので並行して進めましょう。
古民家を解体せずに建物付きで売りたい人に、買取くんは合う？
解体費を先に用意せずに手放したいなら、鑑定費や解体費を払う前に建物付きの査定額と並べて決める（当社作成）
解体費を先に払わず、古民家を建物付きのまま手放したい人には、買取くんの買取が合います。傾きや老朽が進んだ家も解体せずに査定し、解体が必要な家は、その費用を見込んで買取価格を決めるからです。
壊して古材と土地を売るか、建物付きのまま手放すかは、次の3つで比べると決めやすいですよ。
- 先に出ていくお金: 解体費と鑑定費を、売る前に払えるか
- 手元に残る額: 土地と古材の売却額から解体費を引いた額と、建物付きの買取額のどちらが多いか
- 手放すまでの期間: 鑑定・解体・土地の売却が終わるまで、家の管理と固定資産税の支払いが続く
壊さずに手放す方法は、買取のほかにもいくつかあるんですよ。環境省・国土交通省のパンフレットは、手放したい人と使いたい人を結び付ける移築（別の場所へ移して建て直すこと）を紹介しています。全国古民家再生協会の富山県の支部には、鑑定した古民家を住んでみたい人へ紹介する制度があります。空き家バンクなどの窓口は長野県で古民家を手放す方法のように県ごとに違い、どれも相手が見つかるまでは、管理と固定資産税の支払いが続く点は同じです。
解体して古材を売る場合と、建物付きのまま売る場合を比べる
| 比べること | 解体して古材と土地を売る | 建物付きのまま買取に出す |
|---|---|---|
| 先に出ていくお金 | 解体費・古材の鑑定費 | 解体費は不要 |
| 手元に残る額 | 土地の売却額＋古材の買取額−解体費 | 建物付きの買取額（解体が必要な家は解体費を見込んだ価格） |
| 手放すまでにすること | 鑑定・解体業者の手配・工事・土地の売却 | 査定・契約 |
建物付きの買取は、解体費を見込んで価格を決めます。そのぶん、仲介で買い手が見つかった場合の売却額より低くなりやすい点も、比べるときに入れておいてください。
解体して売る方法を選んでも、解体費をすぐには用意できないこともあります。そのときは、ローンや売却代金からの精算といった解体費用を用意できないときの選択肢と比べてからでも遅くありません。
買取くんが古民家を解体せずに買い取れる仕組み
買取くんは、状態が悪く他社で買取を断られた築古の物件も積極的に買い取り、地方を含め全国に対応しています。解体が必要な古民家は、解体にかかる費用を見込んで買取価格を決めるので、売主が先に解体しなくても、建物付きのまま買い取れるんです。
当社は、買い取った物件を購入意欲のある不動産投資家へ紹介し、その紹介手数料を主な収益源にしています。常時300名以上の投資家が購入を希望しているので、買い手探しを待たずに話が進み、売主に仲介手数料をいただくこともありません。古材の鑑定費や解体費を払う前に、建物付きの査定額と並べてから決めてほしいと当社は考えています。
買取くんが向いている古民家の持ち主
買取くんが向いているのは、次のような古民家の持ち主です。
- 遠方に住んでいて、古民家の手入れや見積もりの立ち会いに通えない
- 傾きや雨漏りなどの傷みがあり、不動産会社に仲介を断られた
- 解体費を先に用意せずに手放したい
古民家として建物を残したい人や移築したい人には、移築や住みたい人への紹介を扱う窓口が向いています。古材の鑑定と解体を自分で段取りでき、古材の買取額が手壊しの上乗せを上回りそうなら、解体して売る方法も選択肢です。
古民家の解体費用についてよくある質問
古民家の解体に補助金は使える？
古民家だからではなく、自治体の解体補助の要件に当たれば使えます。宇都宮市は倒壊などの危険性がある老朽空き家が対象で、大阪市のように、狭い道路沿いに建つ昭和25年以前の木造住宅を対象にする制度もあります。工事の契約や着工の前に、市区町村の窓口へ相談してください。
古民家の古材はいくらで売れる？
材の種類と状態を鑑定や見積もりで確かめてから、値段が決まります。全国古民家再生協会は、解体前の古材鑑定（33,000円〈税込〉）を、古材を使い直すための状態確認と査定として行っています。公的機関が古材の買取価格の目安を公表した資料は、当社が調べた範囲では見当たりませんでした。梁や柱の本数やケヤキなどの木の有無を、写真で整理しておくと相談がスムーズですよ。
古民家を自分で解体できる？
自分で壊すと、出た廃材の運び先探しや運搬を自分で手配することになります。業者に頼めば、工事で出た廃棄物の処理責任は元請の解体業者が負います（大阪府）。業者に頼むときも、石綿の事前調査と取り除く費用は施主が払います（厚生労働省）。太い梁や重い土壁が多い古民家は、業者に任せるのが現実的です。
買取くんでは、古民家も解体せずに建物付きのまま査定してもらえますか？
はい、査定できます。古民家も建物付きの空き家として査定・買取の対象で、傾きや老朽が進んだ家、石綿の疑いがある家も解体せずに査定します。地方の古民家も含め全国に対応していて、査定は無料です。フォームかお電話で、所在地と築年数、屋根の種類や蔵・離れの有無をお伝えください。
まとめ
古民家の解体費用は、延床100㎡を市の基準単価で計算すると150万〜240万円で、手で外す部分が多いほど高くなります。古材の買取で下げられる場合はありますが、手で外すぶん工事費も増えるため、全額がまかなえるとは限りません。解体業者と契約する前に古材の鑑定を頼み、見積書では手で外す範囲と処分の行を確かめてください。
買取くんは、宅地建物取引業の免許（東京都知事（1）第107888号）を受けた当社が運営する買取サービスです。古民家を壊さず、解体費を先に払わないまま手放したい人に向いています。
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