空き家とは？法律上の定義と放置で増える負担・手放し方の全体像

空き家とは、住む・使うことがない状態が続いている建物とその敷地のことで、概ね1年使われていないことが目安の1つです。空き家かどうかは市区町村が人の出入りや電気・水道の使用状況などから判断するため、掃除や空気の入れ替えに通っているだけの家も当たる場合があります。全国900万2千戸の内訳から、持ち続けたとき・放置したときの負担、手放し方と相談先までを、買取くん（株式会社リアテクス）がまとめました。

空き家とは？法律上の定義と「1年」の目安

人の出入りと電気・ガス・水道の使用は合わせて見られる。そのため最後に泊まった日と1年分の検針票が確認材料になる（出典: 空家法・基本指針、八尾市、国土交通省・総務省の考え方を基に当社作成）

法律上の空き家（空家等）は、空家法が「居住その他の使用がなされていないことが常態」と定める建物とその敷地です。空家法は空き家の対策を定めた空家等対策特別措置法の通称で、国の運用の指針である基本指針は、概ね年間を通して使われていないことを判断の基準の1つにしています。

「1年」は条文に書かれた期間ではなく、指針が示す目安です。

空き家かどうかを市区町村はどこで見る？

基本指針は、次の材料から客観的に判断することが望ましいとしています。

• 建物の用途
• 人の出入りがあるか
• 電気・ガス・水道を使っているか、使える状態か
• 建物と土地の登記、所有者の住民票の内容
• 適切に管理されているか
• 所有者が説明する利用の実績

八尾市も、1年を通して人の出入りや電気・ガス・水道の使用がないことを判断の目安に挙げています（八尾市のよくある質問）。出入りと光熱は組み合わせて見られるため、最後に誰かが泊まった日と直近1年分の検針票を確かめておくと、問い合わせを受けたときに説明できます。

掃除や空気の入れ替えに通っていても空き家になる？

掃除や空気の入れ替えに通っているだけでは、空き家に当たる場合があります。国土交通省と総務省は、年に1度の空気の入れ替えや様子を見に来て1泊する使い方を、使用の実態がないとみています。そのため一般に空家等に当たるとしています（国の考え方を収録した東久留米市の資料）。法律は「使用」と「管理」を分けて書いており、管理だけでは使っていることにならないためです。物置として実際に使っていれば当たりませんが、出入りが数年に一度なら当たり得ます。

月に1度掃除に通っていても、誰も泊まらない実家は空き家として扱われる可能性があります。空き家に当たるだけで罰則はなく、市区町村の指導の対象になるのも傷みが進んでからです。

空き家に当たるかの目安

• 概ね1年、住む・使うことがない状態が続いている
• 市区町村が出入り・電気ガス水道・登記・管理の状態を合わせて判断する
• 掃除や空気の入れ替えに通うだけでは、使っていることにならない

章ごとに続けて読む記事は次のとおりです（当社作成）。

法律の空き家と統計の空き家は何が違う？全国900万戸の内訳

法律の空き家は建物ごとに使われない状態が続くかで判断し、統計の空き家は住宅1戸ごとにふだん人が住んでいないかで数えます。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、空き家は900万2千戸、住宅に占める割合（空き家率）は13.8%で、どちらも過去最多・過去最高です。

900万2千戸は総住宅数6,504万7千戸のおよそ7戸に1戸で、30年間で約2倍に増えました。この数には貸家の空き部屋や別荘も含まれます。

データ出典: 総務省統計局 用語の解説、空家法・基本指針・ガイドラインを基に当社作成

統計の空き家は4種類、使う予定のない家は385万6千戸

統計の空き家は、使い道によって次の4種類で数えられます。

• 賃貸用の空き家: 入居者を募集中の貸家や空き部屋
• 売却用の空き家: 売りに出している家
• 二次的住宅: 別荘や、たまに寝泊まりする家
• 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家: 転勤や入院で長く留守の家など

4つ目の、貸す・売る・別荘として使う予定のない空き家は385万6千戸で、住宅の5.9%、およそ17戸に1戸です（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。当社は、管理の目が届かず傷みやすいのはこの種類の家だと見ています。相続した実家に誰も住む予定がないなら、この4つ目の空き家です。

アパートの空室や別荘、閉めた店舗も空き家に入る？

閉めた店舗や倉庫も、使われない状態が続けば法律の空き家に入ります。アパートや長屋は建物全体で判断されるため、一部の部屋だけが空いている建物は空家法の対象になりません。隣の住戸との壁が二重になっているなど、住戸ごとに別の建物と言える長屋は、住戸ごとに判断されます（国土交通省 ガイドライン）。別荘は、使っている実態があるかで判断されます。

空き家はどうして生まれる？親が亡くなり、相続した家が使われないまま残るから

空き家が生まれる主な原因は、住んでいた親が亡くなったあと、相続した家族が住まずに手を付けないまま持ち続けることです。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、空き家の57.9%は相続で取得された家で、相続した空き家が空き家になったきっかけの58.3%は住んでいた人の死亡でした。

同じ調査では、相続の前に対策をしていなかった世帯が77%で、対策をしなかった空き家は、対策をした空き家と比べて、何もしないまま空き家として持ち続けられている割合が約1.5倍でした。相続した空き家の7割超は1980年以前に建てられた家です。

相続登記の義務化とは、相続で家や土地を取得した人が、名義を自分に変える登記を期限内に申請する義務です。相続を知り、家を取得したと知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（法務省）。放棄するかの判断や兄弟での分け方、登記の申請は、空き家を相続したときの期限と手続きの順番を見ながら期限の早い順に進めます。家財や仏壇が残って親族の意見がまとまらないなら、片付けと親族の合意から進める実家の処分の手順で、何から片付けるかを決められます。

当社の見方では、空き家は住む人がいなくなった瞬間よりも、相続の後に手を付けられない期間の中で生まれていくものです。相続が決まった段階で名義と家の行き先を家族で話しておくと、空き家のまま残る期間を短くできます。

空き家を持ち続けると毎年何がかかる？

空き家を持ち続けると、固定資産税と、見回りや草木の手入れ・火災保険などの維持費が毎年かかります。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査 報告書では、年間の維持管理費が5万円未満の空き家を合わせると約半数です。

人が住むための家が建つ土地は、固定資産税を最大6分の1に軽くしている特例（住宅用地特例）の対象です（基本指針）。ただし基本指針は、勧告とは別に、今後人が住む見込みがないと認められる家の敷地には、そもそもこの特例が適用されないとしています。今の土地に特例が使われているかと税額の計算は、空き家の固定資産税の計算と軽減の条件の手順で、手元の納税通知書と照らし合わせて確かめられます。

見回りや草刈りは、業者に頼む方法もあります。費目ごとの内訳と年額の計算手順は空き家の維持費の内訳と年額の出し方にあり、書類の金額を足していけば1年分が出ます。持ち続けるかどうかを決める材料は、この1年分の費用と、手放したときに手元に残る額の2つです。

管理しないまま放置するとどうなる？行政の指導から解体まで

勧告は指導のおよそ7件に1件で、勧告に進むと住宅用地特例が外れる（出典: 国土交通省・総務省 空家法の施行状況調査、空家法・基本指針を基に当社作成）

管理しないまま放置した空き家は、市区町村の助言・指導から勧告、命令、行政代執行へと段階を踏んで扱われます。国の基本指針によると、勧告を受けた空き家の敷地は、地方税法の定めで固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。倒壊のおそれなどがある空き家（特定空家）は、命令に違反すると50万円以下の過料の対象です（空家法）。

行政代執行は、市区町村が所有者に代わって解体などを行い、かかった費用を所有者から徴収する手続きです（国土交通省 ガイドライン）。勧告から税額が上がる時期と増える額は、勧告を受けた空き家の税額が上がる時期で、計算の例から見積もれます。

屋根材や外壁が飛んで通行人や隣の家に損害を与えると、賠償の責任を問われる可能性があると政府広報オンラインは注意を促しています。民法717条も、塀などの欠陥による損害は、占有者が必要な注意をしていれば所有者が賠償する定めです。

管理不全空家と特定空家はどう違う？

管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある空き家です。特定空家は、倒壊などのおそれがすでに著しい空き家を指します。

データ出典: 空家法2条・13条・22条と基本指針を基に当社作成

台風のあとに屋根がずれ、塀にひびが入った実家に書面が届いたら、「助言・指導」か「勧告」かを最初に確かめます。空家法は、指導をしても改善されないときに勧告へ進むと定めているため、指導の段階で直せば勧告に進まずに済みます。

指導から行政代執行まで、実際にどこまで進んでいる？

国の調査では、令和6年度に特定空家へ行われた助言・指導は4,026件でした。その先は勧告600件、命令101件、行政代執行71件と、段階が進むほど件数は絞られます（国土交通省・総務省の施行状況調査）。勧告は助言・指導のおよそ7件に1件で、管理不全空家への指導は2,545件、勧告は378件でした。

同じ調査では、空家法の措置を受けて除却や修繕などがなされた特定空家が令和6年度までの累計で27,244件あり、指導などを受けた段階で家を直したり解体したりする所有者もいます。ただし勧告まで進むと税の軽減は外れるので、書面が届いたら勧告の前に、直すか、管理を頼むか、手放すかを決めておくのが負担の少ない順番です。

空き家の手放し方は？建物を残して売る・譲るか、解体して土地を手放すかの2通り

解体費を先に出せないなら建物を残したまま売る・譲る方法から選び、国庫帰属は解体後の土地で検討する（出典: 法務省、国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」を基に当社作成）

解体費を先に出せないなら、建物を残したまま仲介や買取で売るか、空き家バンクや無償で譲る方法から選びます。解体費を出せるなら、解体して土地で売る方法や、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度も候補になります。

分かれ目が建物になるのは、相続土地国庫帰属制度では建物がある土地を申請できないからです（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。

データ出典: 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」、前掲の法務省資料を基に当社作成

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を載せて買い手や借り手を探す仕組みです。値段が付かず譲る相手を探すなら、0円物件として空き家を譲るときの流れが参考になります。解体費や補助金の額は自治体と建物で変わるため、空き家の処分方法ごとの費用と補助金で比べてから決めるのが近道です。

国に引き取ってもらう制度で申請できる土地の条件と費用は、土地を国に引き取ってもらうための条件と費用にまとまっています。手放すと決めたら、売るか解体するかの順番を空き家を手放すと決めてからの進め方に沿って決め、その間の維持費も見積もります。

急いで現金にしたいなら買取、時間をかけて高く売りたいなら仲介

仲介は広告や内覧、買主のローン審査を経て売る方法で、時間に余裕があり買い手が付きやすい家向きです。当社の買取は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より価格が低くなることがあります。その理由と向く家を買取で価格が下がる理由と向く家で読んでおくと、価格の差に納得して選べます。

当社の見解: 解体費を出す前に、建物付きのままで値段が付くかを確かめる順が、費用を先に出さずに済む進め方です。遠方の築50年の実家で家具が残り、雨漏りが始まっている家でも、解体の見積もりより先に買取の査定を受け、仲介の見込みと比べて決められます。

手放し方の絞り方

• 解体費を先に出せないなら、建物を残したまま売るか譲る
• 急いで現金にしたいなら買取、時間をかけて高く売りたいなら仲介
• 値段が付かないなら空き家バンクや無償で譲る方法、建物を解体した土地なら国庫帰属も候補

空き家の相談はどこにする？決めたいこと別の窓口

空き家の相談先は決めたいことで選び、名義は法務局か司法書士、税金は税務署か税理士に聞きます。管理や空き家バンク、解体の補助は市区町村の空き家窓口、売値は不動産会社か買取業者が相談先です。

空家等管理活用支援法人は、市区町村が指定したNPO法人などで、所有者の相談に応じたり、空き家を使いたい人とつないだりします。国土交通省・総務省の施行状況調査では、95法人が指定済みです。

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した家を売って出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例です。昭和56年5月31日以前に建てられた家などを、令和9年12月31日までに売る場合が対象です（国税庁 No.3306）。1980年以前に建てられた家は建築時期の条件に当てはまるため、ほかの条件を相続空き家の3,000万円特別控除を使う条件で売る前に確かめてください。

自治体に家を引き取ってもらえるかは、自治体が空き家を引き取る条件で、断られたときの相談先とあわせて確かめられます。片付けや解体の費用は、実家じまいにかかる費用の内訳で解体費をかけずに手放せる条件と見比べられます。税金と登記は個別の事情で結論が変わるため、最後は税理士・司法書士に確かめてください。

早く現金化したい空き家に買取くんは合う？仲介との違いは日数と手数料

急いで現金にしたい空き家なら、当社の買取くんは買い手を探す工程がないぶん、売却まで早く進められます。仲介手数料は0円で、過去の実績では最短1日で売却が成立しています（買取くん）。

空き家の手放し方は、現金になるまでの日数と、手元に残る額で比べます。手元に残る額は、売れた額から仲介手数料や印紙代などの売却費用と、売れるまでに払う固定資産税・維持費を引いた額です。仲介は売値が高くなりやすい一方で、仲介手数料と売れるまでの費用が出ていきます。買取は売値が仲介の相場より低くなることがある代わりに、買取くんでは手数料がかからず、売れるまでの期間も短く済みます。

仲介はいつ売れるかが決まらず、空き家バンクも買い手が見つかるまでの期間が読めません。無償で譲る方法では代金を受け取れず、解体して売る方法と国庫帰属は解体費の用意が先に要る方法です。

買取くんには常時20,000名超の投資家が買い手として待機しているため、買い手を探す期間がいりません。当社は、他社で断られた空き家や少額の空き家も買取の対象とし、全国に対応しています。売却のときにかかるのは、売買契約書の印紙代、抵当権などの抹消費用約3万円、住所変更の登記が必要な場合の約2万円です。印紙代は売買金額で決まり、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円です（国税庁 No.7108）。

買取くんは、実家から離れて暮らし、通うのが負担で、解体や修繕にお金をかける前に早く現金にしたい空き家に向いています。時間に余裕があり、買い手が付きやすい家なら、仲介で買い手を探す方法が向いた選択です。業者どうしを比べるなら、空き家の買取業者を比べるときの見方で比べる点を先に決めておくと選びやすくなります。

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空き家についてよくある質問

空き家は何年放置すると問題になる？

何年で問題になるという年数の決まりはなく、基準は建物や庭木の状態です。管理不全空家や特定空家に当たるかは、市区町村が建物や敷地の傷み具合を見て判断します。放置した年数が短くても、屋根や塀の傷みが周りに影響するおそれがあれば指導の対象になり得て、勧告まで進むと固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

空き家と廃墟の違いは？

統計では、そのままでは暮らせないほど傷んだ廃屋を住宅として数えません（総務省統計局 用語の解説）。統計の空き家は住宅のうち人が住んでいないものなので、廃屋は全国900万2千戸の空き家にも入りません。一方、法律の空き家は使われていない建物とその敷地を指すので、傷みが進んだ家も含まれ、倒壊のおそれがあれば特定空家として扱われることがあります。

売れない空き家はどうなる？

売れないまま持ち続ける間は、固定資産税と維持費、管理の責任が続きます。国の調査では、使い道のない空き家のうち1年の間に空き家でなくなったのは約15%で、所有者の約4割は今後も空き家のまま持つ意向でした（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査）。仲介で買い手が見つからない家は、買取や空き家バンク、無償で譲る方法が比べる候補です。

買取くんには、遠方の空き家を現地に行かずに売ることもできる？

可能です。当社には、遠方にお住まいで現地に行けないまま売却成立まで進めたお客様の事例があります。地方や駅から離れた物件も含めて全国に対応しています。まずはメールか電話で、空き家の所在地と今の状態をお知らせください。

まとめ

空き家とは、住む・使うことがない状態が概ね1年続いている建物とその敷地で、掃除に通うだけの家も当たり得ます。放置して勧告を受けると税の軽減が外れ、手放すなら解体費を先に出せるかで選べる方法が変わります。名義から決めるなら相続した空き家の名義変更と期限、費用から決めるなら空き家の年間維持費の内訳へ進んでください。

買取くんは宅地建物取引業の免許（東京都知事免許（１）第107888号）を持つ当社が運営し、売った後に見つかった建物の不具合の責任を売主が負わない契約も結べます（範囲は個別の契約で決まり、知っていて伝えなかった不具合は民法572条で対象外）。売った後の修理の請求が心配な人に向きます。

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