訳ありマンション買取とは？仲介との違いと築古・共有名義・事故物件の出口

「築40年だと買い手なんてつかないよね」 「管理費を滞納したままでも売れるのかな」

マンション買取とは、買取業者が直接の買主になる売り方で、仲介で買い手がつかない部屋でも売れます。買い手を探す期間も内見の対応もいらないかわりに、価格は仲介の相場より下がります。訳ありの型ごとに、どの出口を選ぶのかを順にご案内します。

このガイドで分かること：

• 買取と仲介で、価格・期間・手数料・売主の責任がどう変わるか
• 自分のマンションが買取と仲介のどちらに向くか
• 築古・滞納・共有名義・事故物件・定期借地権（土地を借りる期間が決まっていて更新のない権利）の型別の出口
• 買取・仲介・賃貸・保有の4択をどの順で検討し、何を用意するか

型ごとの詳しい話は、各章から個別の記事へ進めます。

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マンション買取とは？仕組みと訳あり物件の出口の全体像

中央の型から自分の部屋に近い行をたどり、仲介と買取の差を買主・期間・価格の3点で確かめられます（当社作成）

マンション買取とは、買取業者が直接の買主になって部屋を買い取る売り方で、買い手を探す期間がいりません。

仲介との違いは、買主が誰かという一点に集約されます。仲介は買いたい個人を探してくる仲立ちで、不動産会社は売主と買主のあいだに立ちます。買取は不動産会社そのものが買主ですので、売り出しも、休日の内見の受け入れも起こりません。片付けや修繕をしないで、いまの状態のまま買い取ってもらうことを現況買取と呼びます。

たとえば、相続したマンションを仲介に出したのに3か月間、内見が1件も入っていないとします。仲介のまま進むなら次の一手は値下げか売り方の見直しですが、買取なら買い手を待つ期間そのものが消えます。

この記事で扱うのは、築古・管理費の滞納・共有名義といった、仲介では買い手がつきにくい訳ありのマンションです。買取という売り方そのものの仕組みと流れは不動産買取の仕組みと流れの全体像にまとめていますので、基本から確かめたい方はそちらもどうぞ。

表の左の列から自分の部屋に当てはまる行を探して、その章から読み進めてください。

マンション買取と仲介は何が違う？価格・期間・手数料・売主の責任で比べる

買取は仲介より価格が下がるかわりに、買い手を探す期間と内見の対応、仲介手数料がなくなります。

4つの項目で並べます。

では、その差はどれくらいなのでしょう。大きさは部屋ごとに違います。自分の数字で比べるなら、仲介と買取の査定額を両方取り、2つの金額の差と、自分が引き渡したい日を並べてください。差額が「待つ時間」の対価に見合うかどうか、判断の芯はここだけです。

買取で手に入るのは、買い手を探す期間と内見の手間がなくなること

買主が最初から決まっていますので、売り出し・内見・価格交渉の往復が起こりません。仲介では不動産会社に売却を任せるときに媒介契約（売却の依頼内容と期間を決める契約）を結び、買い手探しが始まります。買取にはこの工程がありません。

売り出し情報が掲載されないぶん、売却を周囲に知られにくくなるのも買取の特徴です。

もうひとつ大きいのが、契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任）の扱いです。買取では免責にできる場合があり、引き渡したあとに雨漏りや設備の不具合が見つかっても、売主が費用を負う心配は小さくなります。ただし免責は当事者の合意で決まる特約ですので、知っている不具合を伝えないまま免責にすることはできません。把握している傷みは先に伝えてください。なお、仲介で一定期間売り出し、売れなければ業者が買い取る買取保証もあります。

買取の価格が仲介より下がる理由

買取業者は買い取ったあとに修繕して再販しますので、その費用と利益が価格から差し引かれます。当社も同じ立場ですから、隠さずにお伝えします。下げ幅は物件と地域で変わり、買取価格が査定額の何割になるかの検証で公開データをもとに確かめています。それでも買取を選ぶ場面はどんなときか、次の章の3つの材料で確かめられます。

価格以外の注意点（想定外の請求、査定額の引き下げなど）は不動産買取のデメリットと向く物件の見極め方にまとめています。依頼先の選び方は物件タイプ別に比べた不動産買取業者の一覧へ。売却益が出たときの税金は3000万円特別控除の適用条件で扱っています。売り方を仲介・買取・譲渡まで広げて考えるなら仲介・買取・譲渡を含む不動産売却の選び方へ。

買取が向くマンション・仲介が向くマンションの分かれ目

引き渡しの期限が決まっている部屋は買取、売り出しに数か月かけられて内見に出せる部屋は仲介が向きます。

判断の材料は3つだけです。同じ材料を左右に振ると、自分がどちら側かが見えてきます。

3行のうち2行以上が右の列に寄る部屋なら、時間をかけて仲介で売るほうが手取りは大きくなりやすいです。逆に左の列に2行以上寄るなら、待つほど管理費と税金が出ていくぶん、買取のほうが手元に残る金額は近づきます。

仲介に出したまま止まっている方は、右か左かを決める前にもう一段の切り分けができます。売れない原因は、価格・管理と建物の状態・立地と需要・売り方と露出の4系統に分けられ、どの系統かで動かす場所が変わります。入口になるのは、内見が入っているかどうか。内見そのものが入らないなら買い手の候補リストに載っていませんので、見るのは価格と掲載の中身です。内見は入るのに申込が来ないなら、理由は価格より、管理費や修繕の予定、耐震の書類といった持ち帰って考える材料のほうにあります。判断の期日も決まっていて、手元の媒介契約書の有効期間の満了日が、売り方を決め直す日になります。売れない期間の負担も、管理費と修繕積立金に固定資産税を足し、売れ残る月数を掛ければ出せます。症状ごとの次の一手はマンションが売れない原因の切り分け方で細かく扱っていますので、値下げの幅を考える前に一度目を通してみてください。

区分所有のマンションで買主が引き継ぐもの・引き継がないもの

左が次の所有者へ移るもの、右が移らないもの。管理規約がある管理組合は94.7%（出典: 国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）

次に買う人は管理規約と総会の決議、管理費の滞納をそのまま引き継ぎ、室内の傷みは引き継ぎません。

管理規約がある管理組合は94.7%（国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）。ほとんどのマンションに、次の所有者にも効くルールの文書があります。

管理規約と総会の決議、管理費の滞納は次の所有者へ移る

分譲マンションの権利関係は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）が定めています。部屋を持つ人は全員で管理組合という団体をつくり、そのマンションの中のルールを管理規約として決めます。

次にその部屋を買った人（法律では特定承継人と呼びます）には、規約と集会の決議がそのまま効きます（区分所有法46条1項）。滞納された管理費についても、管理者は次に買った人へ請求できます（同7条1項・8条）。

⇒ だから買い手は、申し込む前に滞納の有無と規約の中身を確かめにきます。売る側が先に手を打つなら、管理会社に重要事項調査報告書（管理費の滞納額や修繕の予定をまとめた書類）を請求して、滞納額と規約を手元に置いてください。

専有部分と共用部分の線引きで、売主が直せる範囲が変わる

マンションの建物は、自分のものになる専有部分（区分所有権の対象になる建物の部分）と、それ以外の共用部分に分かれます。この線引きが、売る前に直せる範囲を決めます。

国土交通省のマンション標準管理規約では、天井・床・壁は躯体部分を除く部分が専有部分とされ、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれないとされています（マンション標準管理規約〈単棟型〉7条2項）。内窓を付けて結露を減らそう、という発想が自分ひとりでは進まないのはこのためです。標準管理規約はひな型ですので、自分のマンションの規約も確かめてください。

あわせて、専有部分と、敷地や共用部分の持分は分離して処分できないとされています（同11条2項）。部屋だけを切り離して売ることはできません。

築40年超・旧耐震のマンションが買取になりやすい理由

診断の結果を出せるかどうかで出口が分かれます（出典: 国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）

築古のマンションは、耐震診断の結果と長期修繕計画を管理組合から出せるかどうかで、向く出口が分かれます。

旧耐震基準とは、昭和56年5月31日までの建築確認で適用されていた耐震の基準のことです。築年数が古い部屋が買い手の候補から外れる理由は、建築年月日によって買い手側の条件が変わる点にあり、数え方と線引きは先ほどご案内した売れない原因の記事で扱っています。

買い手が止まるのは、判断の材料が出てこないときです。全国の分譲マンションストックは約723.6万戸で、そのうち旧耐震基準のものが約103万戸あります（国土交通省 分譲マンションストック数の推移）。そして旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震診断を行ったのは31.6%（国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）。3棟に1棟にも届いていません。診断をしていなければ、耐震性がないとも、あるとも書類では示せない状態です。買い手からすると、高いか安いか以前に、判断そのものができません。価格ではなく情報の不足で止まる、というのが築古の実態です。

いっぽうで、長期修繕計画を作成している管理組合は88.4%（同調査）。修繕の見通しのほうは、出せるマンションが多数派です。まず管理組合に確かめてほしいのは、この2点だけです。

⇒ 耐震診断の結果と長期修繕計画を出せるなら、仲介でも買い手はつきます。売り出しに数か月かけられるなら、そちらのほうが手取りは大きくなりやすいです。

出せない、または取り寄せに時間がかかるなら買取が向きます。買取業者は自分が買主になりますので、書類がそろうのを待たず、自社で建物と管理の状態を調べて価格を出せるからです。当社も、状態が悪く他社では買取不可とされた築古の物件を積極的に買い取っています。耐震診断の有無は価格の付け方には効きますが、買えるか買えないかの線ではありません。

管理費・修繕積立金の滞納や自主管理のマンションはどう扱われるか

滞納は次の所有者が引き継ぐ債務なので、清算しなくても価格から差し引いた形で売れます。

前の章で見たとおり、管理費と修繕積立金の未払いは、次に買った人へ請求できます（区分所有法7条1項・8条）。だから買い手は、滞納額を価格から引いて考えます。

自主管理とは、管理会社に委託せず、管理組合が自分たちで管理を行っている状態のことで、滞納額や修繕の予定を示す書類がそろわないことがあり、その分が価格に響きます。

買い手がもうひとつ見ているのが、これからの負担です。管理組合が挙げる将来への不安のうち、「修繕積立金の不足」は39.6%。最も多い「区分所有者の高齢化」57.6%、次の「居住者の高齢化」46.1%に続く3番目です（国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）。積立の不足を将来の不安に挙げる管理組合は、決して珍しくありません。買い手の関心は、いま足りているかどうかより、これから値上げの議案が出るかどうかに向きます。総会議事録に値上げの話が載っているなら、隠さず出したほうが交渉は早く終わります。

⇒ 「管理費を滞納していると売れない」とよく言われます。でも、滞納分は買主が引き継ぐ債務ですので（区分所有法8条）、価格から差し引いて引き受けられます。売れないのではなく、値段の付け方が変わるだけ。判断は2つに1つで、滞納額を自分で清算してから売るか、差し引いた価格で現況のまま売るか。手元の現金を使わずに終わらせたいなら後者、査定額そのものを高く見せたいなら前者を選んでください。

なお、相続放棄を考える方もいますが、放棄したあとも管理の義務が残る場面があります。整理の仕方は空き家の相続放棄と放棄後に残る管理義務にまとめています。滞納の清算や相続・売却益の税金は、事情ごとに扱いが変わります。個別の判断は税理士や司法書士にも確かめてください。

共有名義・事故物件・定期借地権のマンションで選べる出口

型ごとに最初に確かめる項目と、そのあと選べる出口をたどれます（当社作成）

権利や履歴に事情があるマンションは、事情ごとに自分だけで動かせる範囲が違うため、出口も分かれます。

共有名義のマンションでは、自分の共有持分（その部屋の何分の何を持っているという割合）だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。ただし持分だけを売ると、残った共有者との関係や使い方が変わります。先に共有持分の買取と売却後の影響を読んでから決めてください。

事故物件も売れます。詰まりやすいのは価格より、どこまで伝えるかのほうです。買主に伝えるべき事情があることを示す表示を告知事項ありといい、告知が要る範囲は事案の種類と経過で変わります。売り方は事故物件の売却方法、伝える範囲と期間は告知が必要な範囲と期間で扱っています。

定期借地権とは、期間が決まっていて更新のない借地の権利です。建物は自分のものでも土地は借りていますので、残りの期間が短いほど住宅ローンを使える買い手が減ります。残存期間ごとの考え方は定期借地権マンションが売れない理由と残存期間別の売り方へ。

残置物とは、部屋に残ったままの家具・家電・生活用品のことです。家財が残ったままの部屋は、片付けてから売るか、残したまま売るかを選べます。処分費用の目安は残置物の処分費用とそのまま売る方法にあります。当社は生活用品が残った状態のままでの買取を行っています。

買取・仲介・賃貸化・そのまま保有の4択をどの順番で検討するか

先に決めるのは手放す期限で、期限が決まった時点で賃貸化とそのまま保有は候補から外れます。

順番はこの4段です：

1. 引き渡しの期限があるかを確かめる（相続税の納付・住み替え・離婚など、日付の決まった予定があるか）
2. 管理規約で貸せるかを確かめる
3. 仲介で売り出す期間を取れるか決める
4. 取れないなら買取に切り替える

1で日付が出てきた方は、貸す・持ち続けるを外して3へ進みます。日付が出てこない方は2へ進んでください。貸せる規約で、空室と原状回復の負担を引き受けられるなら賃貸化が残り、3で数か月取れるなら仲介も残ります。

貸す側を検討するなら、規約の確認が先です。標準管理規約では、専有部分は専ら住宅として使用するものとされています（マンション標準管理規約〈単棟型〉12条1項）。そして使用細則などがある管理組合は88.5%、そのうち「専有部分に係る使用･居住」の細則を定めているのは81.1%です（国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）。貸し方のルールは国の法律ではなく、そのマンションの文書のほうに書かれている、ということです。民泊の扱いも、標準管理規約は認める例と禁止する例の両方を示しています。賃貸に回す前に、自分のマンションの規約と使用細則を開いて、用途の欄を読んでください。

そのまま持ち続ける場合は、管理費・修繕積立金・固定資産税が出ていき続けます。総額の出し方は、先にご案内した売れない原因の記事で扱っています。

買取に決めたあとに用意する書類と、査定から現金化までの流れ

区分所有のマンションを買取に出すときは、権利証のほかに、戸建てにはない管理関係の書類を3つそろえます。

• 管理規約：そのマンションの中のルールをまとめた文書
• 総会議事録：管理組合の集会で決まったことの記録。直近のものを用意する
• 重要事項調査報告書：管理会社が発行する、管理費や滞納・修繕の予定をまとめた書類
• 登記識別情報（権利証）：その不動産の名義人であることを示す書類

進み方は、査定、条件の合意、契約、決済と引き渡し、の順です。各段の中身は、冒頭で紹介した買取の全体像の記事に書いてあります。書類の取り寄せには管理会社の営業日が挟まりますので、期限がある方は査定の依頼と同時に請求しておくと安心です。

訳ありマンションを確実に手放すなら買取くんへ

築年数が古くても、管理費の滞納や共有名義が残っていても、当社の買取くんは現況のまま査定します。

買取が向く条件と、仲介のほうが向く条件

判断の材料は、引き渡しの期限、内見に出せる状態か、買い手に説明が要る事情があるか、の3つのままです。この記事の前半で並べた表で、左の列に寄る行が多いほど、買取のほうが結果は早くまとまります。

逆に、3行とも右の列に寄る部屋、つまり売り出しに数か月かけられて、内見も入っていて、滞納や告知の事情がないなら、仲介のほうが手取りは大きくなりやすいです。当社は直接の買主ですので、再販の費用と利益を差し引いた価格を出します。その差を埋められるだけの時間が残っているなら、仲介を選んでいただいて構いません。

当社に依頼したときの流れと、公開している買取実績

当社の買取くんは、無料査定を最短6時間以内に完了し、条件が合えば最短3日で相場価格での買取ができます。仲介手数料はいただきません。全国に対応し、家財が残ったままの現況買取もお受けしています。価格を出せる理由は出口にあり、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、買い叩かずに相場価格を提示できます。手続きの面では、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が所有権移転登記までを担当します。

公開している買取実績は3件です。大阪府堺市の相続した実家が1,200万円（生活用品を残したまま買取）、富山県富山市の8年空き家が450万円、東京都北区の築50年超・傾きありの物件が4,400万円。いずれもマンションではなく訳あり物件全般の実績ですので、マンションの価格の目安としてではなく、状態が悪い物件にも金額を出している事実としてご覧ください。宅地建物取引業の免許は東京都知事免許（１）第107888号で、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムから照合できます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

マンション買取でよくある質問

マンションの買取査定はどのくらいで結果が出ますか

当社の無料査定は最短6時間以内に完了します。室内と管理の状態を見たうえでの価格は書類がそろってからですので、管理規約と重要事項調査報告書を先に用意しておくと早く進みます。

住宅ローンが残っているマンションでも買取に出せますか

売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できれば売れます。残債が査定額を上回る場合は不足分の手当てが要りますので、先に残高を確かめてください。

住みながら、または家財を残したままでも買取できますか

どちらもできます。住んだまま契約して引き渡しの日を後ろに設定できますし、当社は生活用品が残ったままで買い取った実績を公開しています。片付けで止まっている方も、そのままご相談いただけます。

仲介を依頼している途中でも買取に切り替えられますか

切り替えられます。ただし媒介契約の種類と有効期間で手順が変わりますので、まず契約書の有効期間の欄を確かめてください。満了日を起点に決め直す考え方は、売れない原因の記事で扱っています。

売ると決めていない段階でも、買取価格だけ先に聞けますか

聞けます。当社の査定は無料ですので、仲介で売り続けた場合と手放した場合の金額を並べたい、という使い方もできます。

まとめ：訳ありマンションは状態別に出口を選ぶ

マンション買取は買取業者が直接の買主になる売り方で、築古でも、滞納や共有名義が残っていても売れます。買い手を探す期間と内見の手間はなくせますが、価格は仲介の相場より下がります。管理規約と滞納は次の所有者へ移りますので、隠したまま売ることはできません。まずは手放す期限があるかを確かめて、管理規約と直近の総会議事録、重要事項調査報告書をそろえてください。仲介のまま止まっている方は、マンションが売れない原因の切り分け方で内見の入り方から確かめてください。

当社の買取くんは、家財を残したままの現況買取を全国で行い、他社で買取を断られた物件も引き受けています。書類を取り寄せられないまま期限が迫っている方に向いた売り方です。

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